Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 апреля 2017 г. N Ф08-1782/17 по делу N А53-10744/2016

г. Краснодар

18 апреля 2017 г.

Дело N А53-10744/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Проспект" (ОГРН 1136195006430) - Бойко Д.В. (доверенность от 01.03.2017), Каспарьяна И.В. (доверенность от 01.03.2017), в отсутствие представителей ответчика - администрации Ольгинского сельского поселения (ОГРН 1056102027739), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Проспект" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2016 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2016 по делу N А53-10744/2016 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Проспект" (далее - общество, ООО "Проспект") обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к администрации Ольгинского сельского поселения (далее - администрация), в котором просило:

- обязать ответчика устранить препятствия в пользовании арендуемым обществом земельным участком, путем осуществления выноса в натуре газовой трубы среднего давления, пролегающей по ул. Широкой в ст. Ольгинской Аксайского района Ростовской области, через земельный участок с кадастровым номером 61:02:060015:2921, за его пределы.

Решением от 29.09.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 16.12.2016, в удовлетворении ходатайства (истца) о привлечении к участию в деле ОАО "Газпром-газораспределение Ростов-на-Дону" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, отказано. В удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. В объявлении о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка, в качестве установленных в отношении него ограничений, указано на прохождение по нему газопровода среднего давления и установление его охранной зоны по 3 м от оси в каждую сторону, 4 м минимального отступа от оси в каждую сторону до фундаментов зданий. Изначальное объявление арендодателем о наличии такого объекта лишает арендатора права на претензии по этому поводу. Истец, осведомленный о наличии газопровода, вправе был запросить соответствующую топографическую информацию, что означает наличие у него реальной возможности и прямого повода для обнаружения (выяснения) этого обстоятельства, если оно признано им значимым. Суд не нашел безусловно доказанным довод о том, что наличие газопровода есть недостаток участка. Суд счел недоказанным довод истца о невозможности застройки участка. Проходящий через спорную территорию газопровод расположен в ее северо-западной части и затрагивает лишь 4 участка, из сформированных для застройки, причем незначительной площадью. Администрацией подтверждена возможность строительства жилых домов на указанных участках. Комплексное освоение участка предполагает не только его застройку, но и создание объектов благоустройства и инфраструктуры, мест отдыха и территорий озеленения, что может быть реализовано в пределах спорной части участка. Избранный истцом способ защиты - вынос газопровода - суд признал необоснованным, ввиду недоказанности фактической возможности его перемещения, наличия надлежащей территории для его расположения, права на соответствующий участок. Отклоняя ходатайство истца о привлечении к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд исходил из того, что спорный газопровод находится в муниципальной собственности, ОАО "Газпром-газораспределение Ростов-на-Дону" собственных притязаний на него не заявляет, место расположения данного газопровода определено представленными в дело доказательствами.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение от 29.09.2016 без изменения, признал вывод суда первой инстанции о том, что арендодатель изначально объявил о наличии на земельном участке спорного газопровода, в связи с чем, арендатор лишен возможности для предъявления соответствующих претензий, не соответствующим фактическим обстоятельствам спора. Сведения о наличии спорного газопровода, расположенного в северо-западной части участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в публикации в газете "Победа" отсутствуют. Между тем, на момент публикации объявления в газете о проведения аукциона (23.06.2013) указанный газопровод располагался на спорном земельном участке и был надлежащим образом введен в гражданский оборот, право собственности муниципального образования Ольгинское сельское поселение на спорный газопровод подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 61АД N 231162 от 05.07.2008. Расположение на земельном участке легального объекта недвижимости, принадлежащего муниципальному образованию, не может рассматриваться как недостатки сданного в аренду земельного участка по смыслу статьи 612 Гражданского кодекса, обязание собственника имущества проводить какие-либо распорядительные действия в отношении данного имущества является недопустимым, противоречащим положениям статьи 209 Гражданского кодекса. С учетом изложенного, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Полагая невозможным исполнение спорного договора аренды, общество вправе обратиться в суд с самостоятельным иском о расторжении договора и взыскании убытков.

В кассационной жалобе общество просит решение от 29.09.2016 и апелляционное постановление от 16.12.2016 отменить, исковые требования удовлетворить.

Податель жалобы указывает, что в публикации о выставлении земельного участка с кадастровым номером 61:02:060015:2921 на торги указаны все его технические характеристики. По результатам проведенных публичных слушаний утвержден проект планировки и межевания территории, что отражено в постановлении администрации от 05.11.2014 N 29, в соответствии с утвержденным планом и на основании пункта 5 статьи 11.4, пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) произведены работы по межеванию территории на 242 участка. В ходе освоения участка с кадастровым номером 61:02:060015:2921 стало известно, что заявленные в газете "Победа" технические условия не соответствуют действительности, пролегающая по ул. Широкой до теплиц газовая труба среднего давления не указана в первоначальных проектах, предоставленных администрацией при заключении договора. Данный газопровод препятствует дальнейшему освоению участка согласно условиям договора аренды. В соответствии с разъяснением главного архитектора ООО "Архподряд", без проведения дополнительных мероприятий получение обществом разрешения на строительство для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства, в соответствии с представленным Планом красных линий и статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерацией (далее - Градостроительный кодекс), невозможно. По мнению ПАО "Газпром газораспределение Ростов-на-Дону" (письмо от 06.12.2016), строительство на земельном участке с кадастровым номером 61:02:060015:2921 без выноса газовой трубы среднего давления невозможно. Реальным препятствием для освоения земельного участка является невозможность получения разрешения на строительство в связи с наличием на нем газовой трубы среднего давления. Установить наличие данной газовой трубы при осмотре участка на стадии выставления его на торги не представлялось возможным, ввиду ее подземной прокладки. Опознавательные знаки, предусмотренные Правилами охраны газораспределительных сетей (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878, далее - Правила N 878), в отношении спорного газопровода на момент заключения договора аренды земельного участка установлены не были. Судом апелляционной инстанции не проверена принадлежность свидетельства о государственной регистрации права, на которое он сослался, именно к спорному газопроводу. ОАО "Газпром газораспределение Ростов-на-Дону" в письме от 01.10.2015 подтвердил, что технические условия на газификацию земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:2921 им (филиалом в г. Аксае) не выдавались. В письме от 30.12.2015 администрация фактически признала свою обязанность по переносу газопровода, однако сослалась на отсутствие денежных средств. В силу статьи 612 Гражданского кодекса арендатор вправе требовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В дополнительных пояснениях к кассационной жалобе общество выразило мнение о злоупотреблении ответчиком своими процессуальными правами, выразившемся в предоставлении судам первой и апелляционной инстанций недостоверных, направленных на введение в заблуждение, сведений. В письме от 05.04.2017 администрацией заявлено о прохождении по спорному участку технологического газопровода, который на ее балансе не состоит. Кроме того, согласно изложенным в письме ПАО "Газпром газораспределение Ростов-на-Дону" от 15.03.2017 сведениям, по территории земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:2921 проложен газопровод, находящийся на балансе администрации, который пересекает 9 из сформированных для застройки земельных участков (а не 4, как установлено судами).

Отзыв на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступил.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, дополнения к ней, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 05 июля 2008 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о праве собственности муниципального образования - Ольгинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области на подземный и надземный газопровод низкого и среднего давления, протяженностью 49,07 км, литера Л, расположенный в ст-це Ольгинской Аксайского района Ростовской области (л. д. 45 - 48).

07.08.2013 в газете "Победа" N 180 (10363) комитетом по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (далее - комитет) размещена информация о проведении торгов по продаже права на заключение сроком на 10 лет договора аренды земельного участка земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:02:0600015:2921 общей площадью 265 608 кв. м, с разрешенным использованием: для комплексного освоения в целях жилищного строительства (л. д. 72).

В числе имеющихся ограничений в публикации указано, что через земельный участок проходят газопровод среднего давления и газопровод высокого давления.

30.09.2013 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 106, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:02:0600015:2921, площадью 265 608 кв. м, для комплексного освоения в целях жилищного строительства в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору аренды, и являющемся его неотъемлемой частью (л. д. 9 - 11).

Срок аренды участка установлен с 30.09.2013 по 29.09.2023 (пункт 2.1 договора).

В пункте 8.1 стороны закрепили, что договор имеет силу передаточного акта.

Постановлением администрации от 05.11.2014 N 29 утвержден проект планировки и межевания земельного участка общей площадью 265 608 кв. м с кадастровым номером 61:02:0600015:2921, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, ст. Ольгинская (л. д. 50 - 51).

Ссылаясь на то, что все технические условия, заявленные при публикации в газете "Победа" 23.06.2013, не соответствуют действительности, а именно, обнаружена газовая труба среднего давления, пролегающая по ул. Широкой до теплиц, которая не была указана в первоначальных проектах, предоставленных обществу администрацией при заключении договора аренды, и данный газопровод, находящийся на балансе Ольгинского сельского поселения, препятствует дальнейшему освоению участка, ООО "Проспект" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об устранении препятствий в пользовании арендуемым земельным участком.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статьи 304, 305 Гражданского кодекса).

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственника или законное владение. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (пункты 45, 47 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", далее - постановление Пленумов N 10/22).

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", по смыслу статьи 304 Гражданского кодекса ответчиком по иску об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения, является нарушитель права, то есть лицо, волей которого совершено нарушение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции, высказав различные мнения относительно представленных в материалы дела доказательств, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Вместе с тем, ни суждение суда первой инстанции о том, что о наличии спорного газопровода арендодателем изначально объявлено в публикации о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка, в качестве установленных в отношении него ограничений, ни довод суда апелляционной инстанции о несоответствии данного утверждения суда фактическим обстоятельствам спора, не основаны на результатах исследования имеющихся в деле доказательств.

Вопросы о том, на основании каких документов комитет указал в публикации в газете "Победа" от 07.08.2013 на наличие ограничения в виде проходящих через земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600015:2921 газопроводов среднего и высокого давления, обозначен ли (должен ли быть обозначен) в данных документах спорный газопровод, при рассмотрении возникшего спора разрешены не были. Комитет, выступивший организатором спорных торгов, и арендодателем земельного участка при заключении договора от 30.09.2013 N 106, к участию в деле не привлечен, что привело или могло привести к принятию неправильных по существу судебных актов (часть 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

Указывая, что истец, осведомленный о наличии газопровода, вправе был запросить соответствующую топографическую информацию, что означает наличие у него реальной возможности и прямого повода для обнаружения (выяснения) этого обстоятельства, суд первой инстанции не проверил выполнение в отношении спорного газопровода требований Правил N 878 в части обозначения его необходимыми опознавательными знаками, то есть не установил, имел ли арендатор реальную возможность при осмотре принятого в аренду земельного участка обнаружить на нем данный объект.

Соответствующий довод апелляционной жалобы общества судом апелляционной инстанции оставлен без внимания.

Оставляя решение суда без изменения, а иск общества без удовлетворения, суд апелляционной инстанции исходил из легальности создания и введения в гражданский оборот спорного газопровода на момент публикации объявления в газете о проведения аукциона (23.06.2013), государственной регистрации права собственности муниципального образования Ольгинское сельское поселение Аксайского района Ростовской области на него, подтвержденной свидетельством от 05.07.2008 серии 61 АД N 231162.

Между тем, приведенное в названном правоустанавливающем документе описание объекта права - подземный и надземный газопровод низкого и среднего давления, с указанием направления и ориентиров пролегания регистрируемого газопровода, об относимости к нему спорного газопровода не свидетельствует (улица Широкая упоминается 12 раз в различной редакции), и требовало применения специальных методов исследования, изучения технической (иной) документации, послужившей основанием для включения приведенного описания объекта в сведения ЕГРП.

Разделяя аргумент апелляционного суда о недопустимости обязания собственника легального объекта недвижимости, проводить какие-либо распорядительные действия в отношении данного имущества, в том числе принудительно изменять такой объект (полностью или в части), окружной суд не может исключить оценку факта расположения спорного газопровода (при доказанности относимости к нему свидетельства от 05.07.2008 серии 61 АД N 231162) в границах земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600015:2921, в качестве недостатка последнего, если его наличие препятствует использованию по целевому назначению предоставленного на публичных торгах в аренду земельного участка.

Однако в таком случае, подлежали судебной оценке и учету обстоятельства информированности участника торгов (арендатора) об особенностях переданного ему земельного участка, которые арендатор мог и должен был учитывать при освоении такого участка.

Доводы суда первой инстанции о недоказанности обстоятельств невозможности застройки участка, комплексное освоение которого предполагает не только его застройку, но и создание объектов благоустройства и инфраструктуры, мест отдыха и территорий озеленения, что может быть реализовано в пределах спорной территории (4 участка из сформированных для застройки в северо-западной части первоначального участка) приведены без надлежащей оценки иных имеющихся в деле доказательств, о пересечении спорным газопроводом 9-ти участков, образованных из участка с кадастровым номером 61:02:0600015:2921, а также утвержденного постановлением администрации от 05.11.2014 N 29 проекта планировки и межевания данного земельного участка общей площадью 265 608 кв. м.

При этом в рамках дела N А53-11623/2016 судебные инстанции выявили, что произведенный арендатором (ООО "Проспект") раздел земельного участка не соответствует проекту планировки и межевания территории. Как это обстоятельство, на которое ссылалась в своих возражениях и администрация (л. д. 69 -71), повлияло (не повлияло) на спорные в настоящем деле правоотношения, из судебных актов по делу N А53-10744/2016 не следует.

Кроме того, возражая против иска, администрация указала на недостатки проекта планировки и межевания спорной территории, утвержденного впоследствии ее постановлением от 05.11.2014 N 29, подготовленного по заказу общества обществом с ограниченной ответственностью "ГЕО-ДОН". Правомерность данных возражений с участием названной организации не проверена.

В исковом заявлении, представленной в материалы дела переписке с иными организациями, органами местного самоуправления (л. д. 17, 18 - 19), ООО "Проспект" ссылалось на наличие первоначальных проектов, предоставленных ему администрацией при заключении договора аренды земельного участка. Указанный довод судебными инстанциями оставлен без внимания.

При таких обстоятельствах решение от 29.09.2016 и апелляционное постановление от 16.12.2016 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункты 2, 3 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, части 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, сформировать круг лиц, участвующих в деле, установить и исследовать все существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 названного Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2016 по делу N А53-10744/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова