Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 мая 2017 г. N Ф08-2669/17 по делу N А32-39821/2015

г. Краснодар

04 мая 2017 г.

Дело N А32-39821/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Алексеева Р.А. и Трифоновой Л.А., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Гладковой Светланы Геннадьевны (ИНН 753600224129, ОГРНИП 304753408200194) - Кожевина К.Г. (доверенность от 29.09.2016), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Немецкая деревня" (ИНН 2311231205, ОГРН 1172375012402) - Беседина Н.А. (доверенность от 01.04.2017), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Немецкая деревня" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2016 (судьи Баганина С.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2017 (судьи Фахретдинов Т.Р., Галов В.В., Мисник Н.Н.) по делу N А32-39821/2015, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Гладкова С.Г. (далее - предприниматель) обратилась в суд с иском к ЗАО "Немецкая деревня" (далее - общество) о расторжении договоров участия в долевом строительстве от 25.03.2013 N М8-4а-К и М8-4б-К, а также о взыскании 22 362 444 рублей, из которых 17 378 тыс. рублей - оплата по указанным договорам и 4 984 444 рубля - проценты, начисленные с 25.03.2013 по 02.02.2016 в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ; уточненные требования).

Решением от 06.04.2016 в удовлетворении требования о расторжении договоров об участии в долевом строительстве от 25.03.2013 N М8-4а-К и М8-4б-К отказано, с общества в пользу предпринимателя взыскано 22 362 444 рубля. Судебный акт мотивирован тем, что обязательства ответчика по передаче нежилых помещений на момент рассмотрения искового заявления не исполнены, денежные средства не возвращены. Поскольку предприниматель отказался от договора в связи с просрочкой ответчика, действие договора прекращено и его расторжение не требуется.

Постановлением апелляционного суда от 01.02.2017 принят отказ предпринимателя от иска в части взыскания 4 176 801 рубля 45 копеек процентов, решение от 06.04.2016 в данной части отменено, производство по делу прекращено. С общества в пользу предпринимателя взыскано 17 378 тыс. рублей неосновательного обогащения и 807 642 рубля 55 копеек процентов, начисленных с 18.08.2015 по 02.02.2016. Суд исходил из того, что спорные договоры расторгнуты 24.11.2015, их действие на момент рассмотрения спора прекращено в соответствии с частью 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ. Требование о взыскании денежных средств и процентов заявлено обоснованно.

Определением от 22.03.2017 суд первой инстанции в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заменил ЗАО "Немецкая деревня" на правопреемника ООО "Немецкая деревня".

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель ссылается на то, что здание, в котором расположены объекты долевого строительства, сдано в эксплуатацию 23.03.2015, т. е. до 24.11.2015 - момента получения письма истца об одностороннем отказе от договоров. Ответчик 27.03.2015 в соответствии с пунктом 4 статьи 8 Закона N 214-ФЗ направил предпринимателю уведомление о готовности объектов к передаче (заказное письмо от 27.03.2015, почтовый идентификатор 35006260378367). У истца имелись претензии к качеству выполненных работ (разбит стеклопакет, отсутствует штапик, трещина в гидроизоляции), отраженные в претензии от 23.04.2015, однако указанные недостатки являются несущественными и дают право предпринимателю предъявить требования об их устранении. Названные обстоятельства судом не исследованы.

В отзыве предприниматель отклонил доводы жалобы.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, поддержавших доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда надлежит отменить.

Как видно из материалов дела, общество (застройщик) и предприниматель (участник долевого строительства) заключили договоры участия в долевом строительстве от 25.03.2013 N М8-4а-К и М8-4б-К.

Объектом долевого строительства по договору N М8-4а-К является нежилое помещение - магазин N 4а на 1-м этаже секции 8 общей площадью 90,79 кв. м в многофункциональном общественно-жилом комплексе "Немецкая деревня", расположенном по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, западнее ул. Средней. Цена договора - 9 079 тыс. рублей (пункты 1.6, 3.4 договора).

Объектом долевого строительства по договору N М8-4б-К является нежилое помещение - магазин N 46 на 1-м этаже секции 8 общей площадью 82,99 кв. м в многофункциональном общественно-жилом комплексе "Немецкая деревня", расположенном по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, западнее ул. Средней. Цена договора - 8 299 тыс. рублей (пункты 1.6, 3.4 договора)

В соответствии с пунктом 2.3 договоров общество обязалось построить многоквартирный дом, выполнить работы по отделке, получить в установленном порядке разрешение на ввод его в эксплуатацию и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 31.05.2013.

Предприниматель принятые на себя обязательства по договорам выполнил надлежащим образом, что подтверждается чеками-ордерами от 23.09.2013 на сумму 7 164 600 рублей, от 26.08.2013 - 3 млн рублей, от 19.07.2013 - 1 млн рублей, от 25.06.2013 - 1 млн рублей, от 24.05.2013 - 4 410 056 рублей, от 29.04.2013 - 400 тыс. рублей, от 29.04.2013 - 403 344 рублей.

Поскольку объекты долевого строительства не переданы истцу по акту приема-передачи в срок, установленный договорами, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.

Удовлетворяя иск в части, суды исходили из следующего.

Суды установили, что истец направил ответчику уведомление об одностороннем отказе от договоров со ссылкой на пункт 1 части 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ. Уведомление получено обществом 24.11.2015, о чем свидетельствует отметка на нем. Факт получения данного уведомления ответчиком не оспорен.

Договорами предусмотрен срок исполнения обязательства застройщиком до 31.05.2013. Уведомление об отказе от договора направлено истцом и получено ответчиком с соблюдением двухмесячного срока, предусмотренного пунктом 1 части 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ.

В связи с изложенным суды пришли к выводу о том, что спорные договоры расторгнуты 24.11.2015, их действие на момент рассмотрения спора прекращено. Основания для расторжения договоров участия в долевом строительстве в судебном порядке, действие которых прекращено в связи с односторонним отказом истца, отсутствуют. Поскольку ответчик обязательства по передаче нежилых помещений не исполнил и денежные средства в сумме 17 378 тыс. рублей не возвратил, их надлежит взыскать. Требование истца о взыскании процентов, начисленных с 18.08.2015 по 02.02.2016 в порядке части 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, также удовлетворено как законное и обоснованное.

Вместе с тем апелляционный суд не учел следующего.

На основании статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Согласно части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ установлено, что в случае если объект долевого строительства построен (создан) с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу части 3 статьи 7 указанного Закона в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения данного сообщения. При этом участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, определенным в части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 названного Закона (части 4, 5 статьи 8 Закона N 214-ФЗ).

Суд апелляционной инстанции не учел и не дал оценки доводам общества, изложенным в уточненной апелляционной жалобе (подана в электронном виде), о том, что до направления уведомления об одностороннем отказе от договоров по мотиву просрочки обязательства по передаче объекта долевого строительства спорное здание введено в эксплуатацию. Ответчик отправил истцу уведомление о его готовности, при этом между сторонами велась переписка о качестве выполненных работ. Этим подтверждается, что в указанный период предприниматель не утратил интереса в получении помещений по договору.

Суд не исследовал, имелись ли предусмотренные частью 1 статьи 9 Закона N 214-ФЗ основания для расторжения договоров участия в долевом строительстве в одностороннем порядке в ноябре 2015 года (и удовлетворения требований о взыскании 17 378 тыс. рублей) с учетом того, что ответчик, получив 23.03.2015 разрешение на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию, 27.03.2015 направил истцу уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче. При этом истец до указанного момента правом одностороннего отказа в связи с просрочкой сдачи объекта не воспользовался, следовательно, был заинтересован в исполнении спорных сделок. В последующие 8 месяцев о расторжении договоров участия в долевом строительстве в одностороннем порядке согласно части 3 статьи 7 Закона N 214-ФЗ предприниматель не заявлял.

При таких обстоятельствах постановление не может быть признано законным и обоснованным.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения дела.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2017 по делу N А32-39821/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.В. Рыжков

Судьи

Р.А. Алексеев Л.А. Трифонова