Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 марта 2017 г. N Ф08-431/17 по делу N А63-6228/2016

г. Краснодар

18 марта 2017 г.

Дело N А63-6228/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуб А.А. (с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ставропольского края), при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737) - Печкуровой Е.В. (доверенность от 09.01.2017), в отсутствие представителей заявителя - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: публичного акционерного общества "МДМ-Банк", общества с ограниченной ответственностью "Концепт", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.10.2016 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2016 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу N А63-6228/2016, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган), в котором просил:

- признать незаконным сообщение управления Росреестра от 04.05.2016 N 26/001/200/2016-907/11263 об отказе в государственной регистрации (далее - отказ),

- обязать управление Росреестра произвести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права на земельный участок с кадастровым номером 26:12:012211:58, расположенный по адресу: г. Ставрополь, 3-й Юго-Западный проезд, д. 24, в квартале 491 (далее - земельный участок).

Определением от 25.07.2016 (с учетом определения от 31.08.2016 об исправлении опечатки) судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество "МДМ-Банк" (ОГРН 1025400001571, далее - банк) и общество с ограниченной ответственностью "Концепт" (далее - общество, ООО "Концепт"; т. 1, л. д. 178 - 179, 199).

Решением от 13.10.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 12.12.2016, суд признал незаконным решение управления Росреестра, изложенное в сообщении от 04.05.2016 N 26/001/200/2016-907/11263, как не соответствующее Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав). На регистрирующий орган возложена обязанность в двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу осуществить государственную регистрацию прекращения обременения права на земельный участок с кадастровым номером 26:12:012211:58 в виде аренды общества, возникшего на основании договора аренды от 20.04.2012 N 443.

Судебные акты мотивированы тем, что по смыслу статьи 26 Закона N 122-ФЗ любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о прекращении договора аренды (абзац 2 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", далее - постановление Пленума N 73). При приостановлении и при отказе в государственной регистрации факт прекращения арендных отношений между комитетом и обществом государственный регистратор под сомнение не поставил. Факт (обстоятельства) прекращения договора аренды от 20.04.2012 N 443 в отношении участка с кадастровым номером 26:12:012211:58 установлен решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.02.2016 по делу N А63-11555/2015, в котором принимали участие заявитель, заинтересованное лицо, ООО "Концепт" и банк. Подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено, что в случае прекращения заложенного права залог прекращается. Поскольку договор аренды от 20.04.2012 N 443 прекращен, залог права аренды также является прекращенным. Наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, не является препятствием для регистрации прекращения права аренды, в том числе по правилам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, и внесение соответствующей регистрационной записи не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки. Аналогичная правовая позиция изложена в судебных актах Верховного Суда Российской Федерации (определения от 31.10.2014 N 305-ЭС14-167, от 11.03.2015 N 310-КГ15-1724). У государственного регистратора отсутствовали основания для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации прекращения права (обременения) в виде аренды в отношении участка с кадастровым номером 26:12:012211:58 по основаниям, указанным в оспариваемом отказе от 04.05.2016. Статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке, Закон N 102-ФЗ) установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды. Не являясь участником залоговых отношений, комитет не мог представить регистрирующему органу документ, на основании которого прекращается залог. Иск комитета о погашении зарегистрированной в пользу банка ипотеки, отклонен вступившим в законную силу решением от 18.02.2016 по делу N А63-11555/2015, с указанием на ненадлежащий способ защиты права. Доводы общества, изложенные в отзыве на заявление, судом не приняты, как не обоснованные и документально не подтвержденные. Оспариваемый отказ в государственной регистрации противоречит положениям Закона N 122-ФЗ и нарушает права заявителя. Иные основания для отказа в государственной регистрации управлением Росреестра не приведены, законность принятого им решения не доказана.

В кассационной жалобе управление Росреестра просит решение от 13.10.2016 и апелляционное постановление от 12.12.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных комитетом требований. Податель жалобы указывает, что в отношении земельного участка площадью 18 357 кв. м, с кадастровым номером 26:12:012211:58, в ЕГРП имеются записи об обременении арендой (в пользу общества, на основании договора от 20.04.2012 N 443) и ипотекой (в пользу банка, на основании Закона N 102-ФЗ). Согласно пункту 2 статьи 346 Гражданского кодекса залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В соответствии со статьей 25 Закона об ипотеке, статьей 29 Закона о государственной регистрации прав, если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Проведение государственной регистрации погашения регистрационной записи на указанный земельный участок, с учетом вышеизложенных норм, не представляется возможным. Для прекращения ограничения (обременения) права заявителю необходимо было погасить регистрационные записи об ипотеке, с приложением необходимых для этого документов. Заявителю отказано в государственной регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 26:12:012211:58 на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, в связи с тем, что не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

От конкурсного управляющего ООО "Концепт" в арбитражный суд округа поступил письменный отзыв о согласии с доводами кассационной жалобы, а также ходатайство о проведении судебного разбирательства в его отсутствие, которое судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса по ходатайству управления Росреестра заседание суда кассационной инстанции проведено с использованием систем видеоконференц-связи.

В судебном заседании представитель управления Росреестра на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя управления Росреестра, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 20.04.2012 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 443 аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 18 357 кв. м, с кадастровым номером 26:12:012211:58, расположенный по адресу: г. Ставрополь, 3-й Юго-Западный проезд, 24, в квартале 491, для продолжения строительства салонов по продаже автомобилей в комплексе со станциями технического обслуживания. Срок аренды установлен в 3 года, с 25.01.2012 по 24.01.2015 (пункт 2.2). Арендная сделка зарегистрирована 23.05.2012 (т. 1, л. д. 147 - 155).

Согласно выписке из ЕГРП от 20.07.2016 в отношении спорного земельного участка имеются регистрационные записи об ипотеке права аренды в пользу банка (т. 1, л. д. 156 - 164).

21.03.2016 комитет обратился в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:012211:58 (т. 1, л. д. 36).

Уведомлением от 04.04.2016 государственная регистрация приостановлена на срок до 04.05.2016. Государственный регистратор указал на наличие в ЕГРП не только записей о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 20.04.2012 N 443, но и об ипотеке права аренды на данный участок с кадастровым номером 26:12:012211:58, возникшей в соответствии с Законом об ипотеке. Со ссылкой на пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса, статью 25 Закона N 102-ФЗ и статью 29 Закона N 122-ФЗ, регистратор информировал заявителя о необходимости погашения регистрационных записей об ипотеке для прекращения ограничения (обременения) права (т. 1, л. д. 7 - 8).

Сообщением от 04.05.2016 N 26/001/200/2016-9007/11263 в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:012211:58 комитету отказано на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20, в связи с непредставлением документов, необходимых в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации, и неустранением причин, препятствующих государственной регистрации (т. 1, л. д. 9 - 11).

Полагая, что решение регистрирующего органа не соответствует закону и нарушает права и законные интересы муниципального образования, комитет обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.

При рассмотрении спора суды правомерно исходили из того, что в силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения) прямо закреплена в пункте 5 статьи 2 и пункте 3 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП (пункт 1 статья 18 Закона о государственной регистрации прав).

Пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации прав установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с Законом.

Основания для отказа в государственной регистрации прав закреплены в статье 20 Закона N 122-ФЗ.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводам о том, что оспариваемый отказ от 04.05.2016 в государственной регистрации прекращения обременения земельного участка с кадастровым номером 26:12:012211:58 в виде аренды в пользу общества, зарегистрированного на основании договора от 20.04.2012 N 443, действие которого прекращено в связи с истечением срока аренды, не соответствует Закону о государственной регистрации прав и нарушает права комитета.

Ссылаясь в жалобе на нормы пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса, содержащие запрет залогодателю отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, заявитель не учитывает, что в рассматриваемом случае отчуждение предмета залога места не имело.

Доводы жалобы, обусловленные невозможностью государственной регистрации прекращения арендного обременения земельного участка с кадастровым номером 26:12:012211:58, в связи с прекращением действия договора аренды от 20.04.2012, на основании которого такое обременение было зарегистрировано, до момента регистрации прекращения зарегистрированного залога названного имущественного права (аренды), окружным судом не принимаются, как не основанные на нормах действующего законодательства.

В силу прямого указания норм пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1.1 статьи 62 Закона N 102-ФЗ, залог права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды. Передача арендатором в залог принадлежащего ему на основании договора аренды земельного участка права, а равно, возникновение залога данного права в силу закона, не изменяет условия самого договора аренды, и не ограничивает арендодателя в реализации его прав как собственника земельного участка (уполномоченного на распоряжение им лица) и стороны договора.

Указывая в жалобе на порядок погашения регистрационных записей об ипотеке, управление Росреестра не учитывает, что предметом оспариваемого отказа и настоящего разбирательства является внесение в ЕГРП по требованию арендодателя записи о прекращении договора аренды.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 13.10.2016 и апелляционного постановления от 12.12.2016 по доводам жалобы не имеется, поскольку они не опровергают правильности сделанных судами выводов и сводятся к несогласию с ними. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление Росреестра от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождено.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.10.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2016 по делу N А63-6228/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова