Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 апреля 2017 г. N Ф08-1410/17 по делу N А32-17061/2015

г. Краснодар

12 апреля 2017 г.

Дело N А32-17061/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 апреля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Имеретинская Ривьера" (ИНН 5003073729, ОГРН 1085003000862) - Томашевич А.Н. (доверенность от 19.12.2016), Паниной Н.В. (доверенность от 13.03.2017), в отсутствие представителей ответчиков: администрации города Сочи, департамента имущественных отношений администрации города Сочи, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2016 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2016 (судьи Пономарева И.В., Величко М.Г., Еремина О.А.) по делу N А32-17061/2015, установил следующее.

ООО "Имеретинская Ривьера" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о понуждении департамента имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) заключить с обществом договор аренды земельного участка площадью 171 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402037:1146, местоположение: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик (в редакции проекта истца).

Определением от 05.07.2016 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечена администрация города Сочи (далее - администрация).

Решением от 14.11.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 22.12.2016, исковые требования удовлетворены, на администрацию в лице департамента возложена обязанность в месячный срок со дня вступления судебного акта в законную силу заключить с обществом договор аренды земельного участка площадью 171 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402037:1146, местоположение: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, на условиях, предложенных обществом. Суды, руководствуясь пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), согласно которому, в случае образования земельных участков из участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды. Преимущественное право на заключение договора аренды в отношении вновь образуемых и измененных участков имеет лицо, ранее использовавшее впоследствии разделенный земельный участок на основании договора аренды. При образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор. Выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон. Суды установили, что для размещения олимпийских объектов у общества изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1144, образованный из участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1043. Образованный наряду с указанным земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1146, не подлежал изъятию в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 01.12.2007 N 310-ФЗ), поэтому общество обладает правом на заключение договора аренды спорного участка, образованного в результате раздела ранее предоставленного. Суды пришли к выводу о наличии у общества предусмотренных законом оснований для заключения с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1146. Размер арендной платы суды определили согласно приказу Минэкономразвития России от 10.09.2008 N 270 "Об определении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые предоставлены для строительства, реконструкции, капитального ремонта олимпийских объектов" (далее - приказ от 10.09.2008 N 270).

В кассационной жалобе департамент и администрация просят состоявшиеся судебные акты обеих инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податели жалобы указывают, что при образовании нового участка взамен переданного в аренду арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее действовавший договор. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 26.03.2015 N 23/001/185/2015-108 правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:1146 с 21.11.2014 является муниципальное образование город-курорт Сочи. Договорные правоотношения у спорящих сторон отсутствуют, что указывает на неправильное применение судами норм материального права, обязанности по заключению договора аренды на спорный земельный участок у ответчиков не имеется. Правом на заключение договора аренды без проведения торгов обладают собственники недвижимого имущества, а не лица, за которыми зарегистрировано право собственности на движимые объекты, как на недвижимость. Договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожной сделкой, равно как и соглашение о продлении такого договора. Вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1146 изъятию в соответствии с Законом от 01.12.2007 N 310-ФЗ не подлежал, поэтому размер годовой арендной платы за участок согласно приказу от 10.09.2008 N 270 применен ошибочно. Порядок расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без поведения торгов, утвержден постановлением от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление от 18.07.2016 N 1699).

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, согласившись с выводами судебных инстанций.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в судебном заседании объявлялся перерыв до 05.04.2017 до 16 часов 10 минут, информация о котором размещена в сети Интернет. После перерыва рассмотрение жалобы продолжено.

В судебном заседании представители истца пояснили доводы, приведенные в отзыве. Ответчики явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121 и 123 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 05.05.2009 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю; далее - территориальное управление (арендодатель) и ООО "РогСибАл" (арендатор) заключили договор N 7700001215, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, кадастровый номер 23:49:0000000:74, находящийся относительно ориентира - административное здание, расположенное в границах участка, адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н, Нагорный тупик, 13, во второй зоне округа санитарной охраны курорта, для размещения олимпийских объектов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся неотъемлемой его частью, общей площадью 1 525 391,79 кв. м. Срок действия договора установлен с 29.12.2006 по 29.12.2055 (пункт 2.1 договора) (т. 1, л. д. 43 - 49).

На основании распоряжения территориального управления от 17.06.2009 N 643-р "О выделе земельных участков из земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23:49:0000000:74", из данного участка выделены следующие земельные участки: 23:49:0402037:104 площадью 15 825 кв. м; 23:49:0402037:105 площадью 3686 кв. м; 23:49:0402037:108 площадью 145 192 кв. м; 23:49:0402037:110 площадью 93 113 кв. м; 23:49:0000000:405 площадью 606 775 кв. м; 23:49:0000000:406 площадью 622 825 кв. м.

В договор аренды от 05.05.2009 N 7700001215 внесены изменения в части исключения выделенных земельных участков, предметом договора остался земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:74 в измененных границах площадью 37 677,79 кв. м.

17 июня 2009 года территориальное управление (арендодатель) и ООО "РогСибАл" (арендатор) заключили договор N 7700001278 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель населенных пунктов площадью 145 192 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402037:108), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Нагорный тупик, 13, предназначенного для размещения олимпийских объектов. Участок образован в результате раздела ранее предоставленного в аренду ООО "РогСибАл" участка с кадастровым номером 23:49:0000000:0074 (т. 1, л. д. 50 - 55).

На основании договора уступки прав (цессии) от 08.09.2009 общество приобрело у ООО "РогСибАл" права и обязанности арендатора по договору аренды от 17.06.2009 N 7700001278. Сделка зарегистрирована 07.10.2010, запись о регистрации N 23-23-22/114/2009-082 (т. 1, л. д. 56 - 59).

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.07.2010 N 819-р утвержден раздел земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402037:108 с образованием из него участков 23:49:0402037:123, 23:49:0402037:124 (т. 1, л. д. 60 - 62).

29 июля 2010 года в договор аренды внесены изменения, касающиеся кадастрового номера земельного участка (23:49:0402037:124) и площади (133 706 кв. м). Стороны также согласовали изменение вида разрешенного использования (для размещения олимпийских объектов) и размер годовой арендной платы.

Приказом Минрегионразвития Российской Федерации от 11.11.2010 N 117-ОИ "Об утверждении проекта межевания территории для размещения олимпийского объекта "Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)" утверждена документация по планировке территории олимпийского объекта.

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 09.03.2011 N 337-р для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)" изъят путем прекращения права аренды общества земельный участок (земли населенных пунктов) площадью 24 029 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402037:1043), образованный в результате раздела участка площадью 133 706 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402037:124 (т. 1, л. д. 63, 64).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043 предоставлен в безвозмездное срочное пользование ГК "Олимпстрой" (далее - корпорация) по договору от 10.10.2011 N 4906000346.

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.11.2011 N 1739-р внесены изменения в распоряжение от 09.03.2011 N 337-р (которым у истца изъят земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043, образованный из земельного участка 23:49:0402037:124). Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043 из распоряжения от 09.03.2011 N 337-р исключен (т. 1, л. д. 65 - 66).

В соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной приказом Минрегиона России от 23.01.2012 N 5-ОИ, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1043 подлежал разделу на земельные участки 23:49:0402037:1144, 23:49:0402037:1145 и 23:49:0402037:1146.

Земельные участки 23:49:0402037:1145 и 23:49:0402037:1146 не вошли в границы размещения олимпийского объекта (приказ департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года от 02.03.2012 N 83). В результате раздела участок 23:49:0402037:1043 прекратил свое существование, корпорации в безвозмездное срочное пользование передан один из образованных участков - с кадастровым номером 23:49:0402037:1144 (т. 1, л. д. 68 - 70).

Дополнительным соглашением от 14.03.2012 N 2 в подпункт 1 пункта 1 договора от 10.10.2011 N 4906000346 внесены изменения, согласно которым корпорации в безвозмездное срочное пользование передан земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1144 (вместо участка 23:49:0402037:1043).

Общество, руководствуясь пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, обратилось в администрацию с заявлением от 09.02.2015 N 01-24/2010 о заключении договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка площадью 171 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402037:1146), образованного в результате раздела участка, ранее принадлежащего обществу на праве аренды (т. 1, л. д. 85 - 92).

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием обращения общества в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Заключение договора в обязательном порядке урегулировано статьей 445 Гражданского кодекса. В случаях, когда для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1). Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4).

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (в применимой редакции) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции указали, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1146 изъятию в соответствии с Законом от 01.12.2007 N 310-ФЗ не подлежал, поэтому общество обладает правом на заключение с ним договора аренды земельного участка, образованного в результате раздела участка, ранее предоставленного в аренду.

Разрешая спор в части установления размера годовой арендной платы за земельный участок (пункт 3.2 проекта договора), суды сослались на положения Закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ, а также приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 01.03.2013 N 109, которым с 01.01.2015 утверждены ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта.

Однако, руководствуясь данными правовыми нормами, суды не учли, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402037:1146 находится в муниципальной собственности с 21.11.2014, в соответствии с Законом от 01.12.2007 N 310-ФЗ не изымался, для размещения олимпийских объектов не предназначен.

В данном случае при определений условий договора о размере арендной платы следовало применять порядок расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, установленный нормативными актами муниципального образования.

В то же время, обстоятельства, связанные с фактическим использованием земельного участка, а также нахождения на нем объектов недвижимости, влияющих на применение определенной ставки арендной платы, судебные инстанции не установили, что не позволяет суду кассационной инстанции самостоятельно определить спорное условие.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, проверить наличие на исследуемом земельном участке объектов недвижимости, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация и департамент (органы местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобождены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2016 по делу N А32-17061/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин