Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 апреля 2017 г. N Ф08-2382/17 по делу N А63-6981/2014

г. Краснодар

14 апреля 2017 г.

Дело N А63-6981/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Улько Е.В. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Леко" (ИНН 2631018028, ОГРН 1022603630807) - Чжан И.В. (доверенность от 06.04.2017), от ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (ИНН 2631004071, ОГРН 1022603625186) - Титовой С.С. (доверенность от 17.01.2017), от третьего лица - администрации г. Невинномысска - Титовой С.С. (доверенность от 02.02.2017), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Леко" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2017 по делу N А63-6981/2014 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.), установил следующее.

ООО "Леко" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее - комитет) о возложении обязанности произвести зачет стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.13 N 76 (нежилого помещения площадью 102,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Невинномысск, ул. Бульвар Мира, 30) на сумму 2 513 956 рублей 96 копеек.

Решением суда от 21.04.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.08.2015, иск удовлетворен частично. Суд обязал комитет произвести зачет стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества в счет оплаты обществом по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2013 N 76 на сумму 2 033 988 рублей 42 копейки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.12.2015 решение от 21.04.2015 и постановление от 21.08.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Решением суда от 11.10.2016 принят отказ истца от требования о возложении обязанности произвести зачет стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества на сумму 479 968 рублей 54 копейки, производство по делу в данной части прекращено. Исковые требования удовлетворены частично, суд обязал комитет произвести зачет стоимости неотделимых улучшений выкупленного имущества в счет оплаты обществом по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества от 30.06.2013 N 76 на сумму 2 033 988 рублей 42 копейки.

Постановлением апелляционного суда от 16.01.2017 решение от 11.10.2016 в части удовлетворения исковых требований отменено, принят в данной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление от 16.01.2017 и оставить в силе решение от 11.10.2016. Податель жалобы указывает, что неотделимые улучшения произведены обществом за свой счет и с согласия арендодателя. В случае незаключения договора купли-продажи до 30.06.2013 общество было бы лишено права выкупа. Общество при заключении договора купли-продажи не имело возможности предъявить комитету требование о зачете стоимости неотделимых улучшений.

В отзыве на кассационную жалобу комитет указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представители сторон поддержали соответственно доводы жалобы и отзыва.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что 01.07.2000 на основании распоряжения комитета от 18.07.2000 N 276 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений площадью 104,3 кв. м, расположенных адресу: г. Невинномысск, ул. Бульвар Мира, 30.

Срок действия договора до 31.12.2003. Дополнительным соглашением от 09.08.2005 срок действия договора продлен до 30.12.2005.

30 июня 2013 года на основании постановления администрации города Невинномысска от 26.06.2013 N 1991 в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) комитет (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества N 76 (далее - договор купли-продажи), по условиям которого покупатель за 5 630 тыс. рублей с рассрочкой платежа приобрел в собственность у продавца нежилое помещение (номера на поэтажном плане 28 - 37, 47) с кадастровым номером 26:16:04 0804:3465 площадью 102,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Невинномысск, бульвар Мира 30.

По акту приема-передачи от 22.07.2013 имущество передано покупателю без претензий. Общество зарегистрировало право собственности на указанное недвижимое имущество, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.08.2013 N 281776.

В период действия договора аренды общество произвело перепланировку и капитальный ремонт арендуемого имущества, в результате чего площадь арендуемых помещений стала равной 102,5 кв. м.

12 марта 2014 года общество обратилось в комитет с заявлением произвести зачет стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений в счет оплаты приобретаемого имущества по договору купли-продажи. Комитет отказал обществу в удовлетворении заявления о зачете стоимости неотделимых улучшений ранее арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества (письмо от 02.04.14 N 1796).

Общество обратилось в суд, полагая, что перепланировка и капитальный ремонт недвижимого имущества произведены с согласия комитета, и в соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оно имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретенного имущества.

Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

С учетом положений статей 421, пункта 2 статьи 424 и статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что стороны заключая договор купли-продажи, согласовали все условия, в том числе и по цене выкупа. При этом договор купли-продажи не содержит условий о возможности зачета каких-либо конкретных сумм в счет оплаты приобретаемого имущества. Стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету, в цену продажи имущества в порядке преддоговорных споров покупателем не заявлена.

С учетом установленных обстоятельств и норм законодательства, определяющего возможность зачета стоимости неотделимых улучшений при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный выводу о том, что требования общества по сути направлены на преодоление условий заключенного и частично исполненного сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.

Арендатор не вправе требовать проведение зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в счет оплаты выкупной цены на стадии исполнения договора. Определение цены и порядка оплаты имущества путем зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможно на стадии заключения соответствующего договора купли-продажи или путем внесения изменений в него. Данная правовая позиция соответствует сложившейся судебной арбитражной практике (определения Верховного Суда Российской Федерации от 18.07.2016 N 309-ЭС16-7418 по делу N А50-16087/2013, от 09.04.2015 N 310-КГ15-3088 по делу N А09-5437/2012, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.07.2016 по делу N А51-22732/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.03.2017 по делу N А32-12635/2012).

Доводы жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не влияют на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта.

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2017 по делу N А63-6981/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Садовников

Судьи

Е.В. Улько И.И. Фефелова