Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 марта 2017 г. N Ф08-361/17 по делу N А63-15039/2015

г. Краснодар

23 марта 2017 г.

Дело N А63-15039/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., в отсутствие истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Югтрасстрой" (ИНН 2635070558, ОГРН 1032600961810), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.06.2016 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2016 (судьи Казакова Г.В., Егорченко И.Н., Сулейманов З.М.) по делу N А63-15039/2015, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ООО "Югтрасстрой" (далее - общество) о взыскании 1 219 051 рубля 40 копеек основного долга по арендной плате с 01.07.2014 по 30.09.2015 и 126 408 рублей 50 копеек пеней с 08.07.2014 по 30.09.2015.

Решением от 23.06.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 14.11.2016, исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу комитета взыскано 361 563 рубля 85 копеек основного долга и 69 362 рубля пеней, распределены судебные расходы. В остальной части исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что материалами дела доказан факт использования ответчиком земельного участка и отсутствия доказательств внесения арендной платы с 01.07.2014 по 30.09.2015. В то же время суды пришли к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, признав правомерным применение при расчете размера арендной платы базового коэффициента в размере 0,9%. За несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендных платежей применена ответственность в виде взыскания неустойки, рассчитанной от суммы основного долга.

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. По мнению подателя жалобы, вывод судов о необходимости использования при расчете арендной платы базового коэффициента, установленного для размещения объектов торговли, в размере 0,9% ошибочен. Приказом Министерства имущественных отношении Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных; пунктов на территории Ставропольского края" земельный участок с кадастровым номером 26:12:022602:11 отнесен к пятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания). К данной группе в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - постановление N 64-п) следует применять коэффициент в размере 1,27% (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли).

В соответствии с пунктом 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 (далее - Методические указания, утвержденные Приказом N 222), в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Аналогичный вывод содержатся в пункте 2.7.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало, что основания для отмены решения и постановления отсутствуют.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации города Ставрополя от 22.11.2012 N 3695 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 15.03.2013 N 1537, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населённых пунктов площадью 6694 кв. м с кадастровым номером 26:12:022602:11, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Селекционная, 5/2, квартал 517, под производственной базой и магазином, сроком с 22.11.2012 по 21.11.2022.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата вносится арендатором равными частями до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

В силу пункта 5.3 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трёхсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Комитет, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязанность по внесению арендной платы с 01.07.2014 по 30.09.2015, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). С учетом положений статей 606, 611, 614 и 622 Гражданского кодекса обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции установили факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в спорный период. В то же время суды пришли к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, признав правомерным применение при расчете размера арендной платы базового коэффициента в размере 0,9%, поскольку принадлежащие обществу на праве собственности производственные объекты и здания, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 26:12:022602:11, в спорный период использовались в целях производственной деятельности, торговая деятельность ответчиком не осуществлялась. Суды приняли во внимание, что с 01.01.2015 кадастровая стоимость земельного участка установлена равной ее рыночной стоимости - 3 294 тыс. рублей (дата обращения в комиссию 17.11.2015). Произведя перерасчет, суды удовлетворили исковые требования в сумме 361 563 рубля 85 копеек.

Вместе с тем судебные инстанции при принятии решения не учли следующее.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в применимой к спорным отношениям редакции; далее - Земельный кодекс) определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в применимой к спорным отношениям редакции; далее - Закон N 137-ФЗ) установление порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т. п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как следует из кадастровой выписки от 15.12.2015 N 26/501/15-740917, земельный участок с кадастровым номером 26:12:022602:11 имеет вид разрешенного использования: - под производственной базой и магазином.

Порядок определения размеров арендной платы за земельные участки, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, регулировался постановлением N 64-п, в соответствии с которым ставка по виду разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, определена в размере 1,27%, а для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, - 0,9%.

Постановление N 64-п не предусматривает возможности определения общего размера арендной платы за земельный участок как суммы арендных плат за различные части земельного участка (применять различные базовые ставки арендной платы к различным частям земельного участка).

Согласно пункту 2.1.16 Методических указаний, утвержденных приказом N 222, в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

Кадастровая оценка земельного участка с несколькими видами разрешенного использования осуществляется исходя из того вида, по которому при расчете получаются наибольшие значения показателей (подпункт 2.7.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39). Осуществление кадастровой оценки спорного участка, внесенной в кадастр, исходя из нескольких видов разрешенного использования, материалами дела не подтверждено.

Таким образом, поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается не по принципу основного или вспомогательного вида разрешенного использования, а по принципу его наибольшего значения.

Если иное не установлено Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости (пункт 4 статьи 16).

Как следует из условий договора аренды и данных кадастрового паспорта земельного участка, разрешенным видом использования земельного участка является комплекс под производственной базой и магазином. Решение об изменении вида разрешенного использования не выносилось, изменения в договор стороны не вносили.

Вместе с тем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для принятия нового судебного акта, поскольку нижестоящие инстанции не проверили представленный истцом расчет долга по арендной плате и неустойки в части отказа в удовлетворении исковых требований.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать оценку доводам истца о наличии оснований для взыскания арендной платы в полном объеме, проверить представленный истцом расчет долга и неустойки.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что допущенные нарушения норм материального права являются существенными, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения указанных недостатков.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации комитет (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы освобожден.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.06.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2016 по делу N А63-15039/2015 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова