Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 мая 2017 г. N Ф08-2793/17 по делу N А63-13588/2015

г. Краснодар

11 мая 2017 г.

Дело N А63-13588/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Георгиевск Ритуал" (ИНН 2625028518, ОГРН 1032600360176) - Капшук А.П. (доверенность от 01.11.2016), в отсутствие ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска (ИНН 2625022330, ОГРН 1022601166488), третьего лица - администрации города Георгиевска, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.10.2016 (судья Керимова М.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 (судьи Егорченко И.Н., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-13588/2015, установил следующее.

ООО "Георгиевск Ритуал" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска (далее - комитет) о возложении обязанности заключить договор купли-продажи объектов арендуемого недвижимого имущества: нежилых помещений N 5, площадью 6,4 кв. м, N 6, площадью 8,7 кв. м, N 7, площадью 20,0 кв. м, N 8, площадью 12,3 кв. м, N 9, площадью 7,6 кв. м, N 10, площадью 4,0 кв. м, N 11, площадью 10,5 кв. м, N 12, площадью 15 кв. м, N 13, площадью 4,8 кв. м, N 14, площадью 26,1 кв. м, N 15, площадью 2,0 кв. м, N 16, площадью 1,4 кв. м, N 17, площадью 3,7 кв. м, общей площадью 122,5 кв. м, расположенных по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Кирова - Калинина, 81/57 (далее - нежилые помещения, спорные объекты), с учетом условий покупателя о зачете стоимости неотделимых улучшений в размере 1 377 826 рублей по стоимости равной 1 472 174 рублей с рассрочкой на пять лет (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Георгиевска (далее - администрация).

Решением от 03.10.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.12.2016, исковые требования удовлетворены частично, на комитет возложена обязанность заключить с обществом договор купли-продажи спорных объектов арендуемого недвижимого имущества, с зачетом стоимости неотделимых улучшений в размере 1 377 826 рублей по стоимости равной 1 738 694 рублей 53 копеек с рассрочкой на пять лет. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение от 03.10.2016 и постановление от 27.12.2016 и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, поскольку в тридцатидневный срок с момента получения проекта договора купли-продажи имущества не совершило действий, определенных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Общество не представило доказательств согласования с комитетом выполнения работ (неотделимых улучшений) в объеме, указанном в решении суда. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие фактические затраты общества на выполнение работ.

В отзыве на кассационную жалобу общество сослалось на несостоятельность ее доводов.

В судебном заседании представитель общества просил оставить судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что нежилое здание (литеры А, А1, А2) общей площадью 197,4 кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Кирова-Калинина, 81/57, является муниципальной собственностью муниципального образования г. Георгиевск Ставропольского края (свидетельство о государственной регистрации права от 03.06.2009 N 791391).

Обществу на основании договоров аренды от 01.10.2002 N 216, от 04.01.2003 N 190 и от 05.01.2004 N 128 во временное владение и пользование переданы помещения N 5 - 15 общей площадью 133,7 кв. м, первого этажа указанного здания. Срок действия договора аренды от 05.01.2004 N 128 установлен с 01.01.2004 по 31.12.2024. Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В 2003 году обществу выдано разрешение, утвержденное главным архитектором города Георгиевска 11.06.2003, на строительство пристройки к зданию и выполнение капитального ремонта.

В результате пристройки хозяйственного помещения и проведения капитального ремонта в связи с перепланировкой, изменением методики расчета площадей и применением новых средств измерения изменились площадь помещений (с 133,7 кв. м до 122,5 кв. м) и нумерация (в помещении N 9 установлены перегородки, в результате чего образовались два новых помещения N 16 и 17; расположение помещений N 12 и 10 изменено). Перепланировка помещений произведена с согласия комитета (виза председателя комитета по муниципальному имуществу администрации г. Георгиевска Харибовой В.И. от 24.01.2003 на заявлении общества от 24.01.2003 N 1), в соответствии с разрешительной документацией. Право муниципальной собственности (в 2009 году) и право хозяйственного ведения муниципального предприятия (в 2013 году), зарегистрированы с учетом произведенных перепланировок.

Полагая, что в силу положений Закона N 159-ФЗ у общества возникло преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещениями в собственность, оно 05.06.2013 обратилось в администрацию с заявлением о выкупе (приобретении) арендуемых им помещений.

Администрация в письмах от 25.03.2014 N 01-10/833 и от 21.06.2013 N 02-10/2041 отказала обществу в выкупе арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.09.2014 по делу N А63-4513/2014, оставленным без изменения постановлениями Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.03.2015, признан незаконным отказ администрации, изложенный в письмах от 25.03.2014 N 01-10/833 и от 21.06.2013 N 02-10/2041 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого на основании договора аренды от 05.01.2004 N 128 недвижимого имущества, администрация обязана предоставить обществу преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого на основании договора аренды от 05.01.2004 N 128 недвижимого имущества - спорных нежилых помещений, в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

9 октября 2015 года, во исполнение указанных судебных актов, а также решения Думы города Георгиевска от 30.09.2015 N 581-55 "Об условиях приватизации арендуемого недвижимого имущества (нежилых помещений N 5 - 17), расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Кирова - Калинина, 81/57, находящегося в муниципальной собственности города Георгиевска, с использованием преимущественного права на его приобретение", комитет направил обществу проект договора купли-продажи N 60 арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Георгиевска Ставропольского края, с условием о цене продаваемого объекта недвижимости в размере 2 850 тыс. рублей.

Общество 03.11.2015 обратилось в комитет и администрацию с протоколом разногласий, относительно выкупной стоимости арендуемого имущества и предложением зачесть в выкупную стоимость недвижимого имущества стоимость неотделимых улучшений в размере 1 983 476 рублей 75 копеек, определенную на основании отчета ООО "Пятигорский центр экспертиз и оценки" от 02.06.2015 N 092/15.

Ответ на протокол разногласий комитет в адрес общества не направил.

Разногласия между комитетом и обществом, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд.

При рассмотрении спора суды правомерно сослались на положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 2 которой в случаях, когда согласно данному Кодексу или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3 и 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Согласно положениям частей 4, 4.1, пункта 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в установленный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 статьи 4 (пункт 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Довод комитета о том, что общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, поскольку в тридцатидневный срок с момента получения проекта договора купли-продажи имущества не совершило действий, определенных Законом N 159-ФЗ, подлежит отклонению.

Комитет в кассационной жалобе сам ссылается на то, что общество получило проект договора купли-продажи 09.10.2015.

Судами установлено, что при заключении договора между сторонами возникли разногласия по вопросу определения размера выкупной цены объекта недвижимости, в связи с чем общество в пределах установленного срока (09.11.2015), сославшись на положения пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

При этом в силу части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Суды установили, что капитальный ремонт арендуемых помещений и строительство пристройки к зданию, в результате которых возникли неотделимые улучшения, произведены обществом с согласия собственника объекта.

Это обстоятельство подтверждается, в том числе: разрешением, утвержденным главным архитектором города Георгиевск 11.06.2003, на строительство пристройки к зданию и выполнение капитального ремонта; заявлением общества от 24.01.2003 N 1, на котором имеется виза председателя комитета по муниципальному имуществу администрации г. Георгиевска Харибовой В.И. от 24.01.2003. Право муниципальной собственности на реконструированный объект недвижимого имущества, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимого имущества и сделок с ним.

Доводы комитета о том, что в стоимость неотделимых улучшений, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, судом включена стоимость улучшений, осуществление которых не было согласовано комитетом, противоречат фактическим обстоятельствам дела.

В силу части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость указанных неотделимых улучшений подлежит зачету в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

С целью определения стоимости неотделимых улучшений по делу на основании ходатайства общества проведена строительно-техническая, оценочная экспертиза (заключение N 67 от 13.04.2016), в соответствии с заключением которой (с учетом письма эксперта от 31.08.2016 N 323) стоимость неотделимых улучшений с учетом износа, произведенных обществом за период аренды объекта недвижимости, по состоянию на 05.06.2013 (то есть с учетом износа) составляет 1 377 826 рублей, без учета НДС. В рамках данной экспертизы экспертом установлен перечень работ и произведенных обществом неотделимых улучшений. Из экспертного исследования следует, что перечень произведенных неотделимых улучшений составлен путем натурального исследования, сравнения поэтажных планов 2003 и 2011 годов. Из заключения эксперта не следует, что представитель комитета оспаривал перечень неотделимых улучшений.

Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о соответствии этого заключения требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверности определенной экспертом стоимости неотделимых улучшений.

Кроме того, обстоятельства проведения обществом капитального ремонта помещений и строительства пристройки к зданию с согласия собственника исследованы при рассмотрении дела N А63-4513/2014.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований с определением выкупной цены объекта в размере 1 738 694 рублей 53 копеек (2 850 тыс. рублей (отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 06.08.2015 N 006/07.2015) - 1 377 826 рублей (стоимость неотделимых улучшений) + 266 520 рублей 53 копейки (компенсированная обществу стоимость части работ в виде предоставления льготы по арендной плате)) с рассрочкой на пять лет.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.10.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 по делу N А63-13588/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Артамкина

Судьи

Е.И. Афонина Е.В. Улько