Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2016 г. N 16АП-4945/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 мая 2017 г. N Ф08-2793/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Ессентуки

27 декабря 2016 г.

Дело N А63-13588/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2016 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Егорченко И.Н.,

судей Марченко О.В., Сулейманова З.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Филипповой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Георгиевска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.10.2016 по делу N А63-13588/2015 (судья Керимова М.А.)

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Георгиевск Ритуал" (ОГРН 1032600360176)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Георгиевска (ОГРН 1022601166488)

об обязании заключить договор купли-продажи N 60 от 09.10.2015 с учетом условий покупателя о продажной (рыночной) цене, определенной независимым оценщиком с зачетом стоимости неотделимых улучшений в размере 1 983 476,75 рублей с рассрочкой на пять лет,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора:

администрации города Георгиевска,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Георгиевск Ритуал" Капшук А.П. (доверенность от 22.08.2015),

в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Георгиевск Ритуал" (далее - ООО "Георгиевск Ритуал", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Георгиевска (далее - комитет, ответчик) об обязании комитет заключить с обществом договор купли-продажи объектов арендуемого недвижимого имущества - нежилых помещений: N 5, площадью 6,4 кв. м; N 6, площадью 8,7 кв. м; N 7, площадью 20,0 кв. м; N 8, площадью 12,3 кв. м; N 9, площадью 7,6 кв. м; N 10, площадью 4,0 кв. м; N 11, площадью 10,5 кв. м; N 12, площадью 15 кв. м; N 13, площадью 4,8 кв. м; N 14, площадью 26,1 кв. м; N 15, площадью 2,0 кв. м; N 16, площадью 1,4 кв. м; N 17, площадью 3,7 кв. м, а всего общей площадью 122,5 кв. м, расположенных по адресу: Ставропольский край, город Георгиевск, ул. Кирова - Калинина, 81/57, с учетом условий покупателя о зачете стоимости неотделимых улучшений в размере 1 377 826 рублей по стоимости равной 1 472 174 рублей с рассрочкой на пять лет (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Георгиевска (далее - администрация).

Решением от 03.10.2016 исковые требования ООО "Георгиевск Ритуал" удовлетворены частично. Суд первой инстанции обязал комитет заключить с обществом договор купли-продажи объектов арендуемого недвижимого имущества - нежилых помещений: N 5, площадью 6,4 кв. м; N 6, площадью 8,7 кв. м; N 7, площадью 20,0 кв. м; N 8, площадью 12,3 кв. м; N 9, площадью 7,6 кв. м; N 10, площадью 4,0 кв. м; N 11, площадью 10,5 кв. м; N 12, площадью 15 кв. м; N 13, площадью 4,8 кв. м; N 14, площадью 26,1 кв. м; N 15, площадью 2,0 кв. м; N 16, площадью 1,4 кв. м; N 17, площадью 3,7 кв. м, а всего общей площадью 122,5 кв. м, расположенных по адресу: Ставропольский край, город Георгиевск, ул. Кирова - Калинина, 81/57, с зачетом стоимости неотделимых улучшений в размере 1 377 826 рублей по стоимости равной 1 738 694,53 рублей с рассрочкой на пять лет. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, комитетом подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь, что обществом не представлено доказательств согласования с комитетом выполнения неотделимых улучшений в объеме, указанном в решении суда. При этом, в материалах дела отсутствуют платежные и иные первичные документы, подтверждающие фактические затраты ООО "Георгиевск Ритуал" на выполнение работ, в связи с чем, проведенные в арендуемых помещениях работы являются для общества бесплатными, а зачет их стоимости приведет к неосновательному обогащению ООО "Георгиевск Ритуал".

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителя лица, участвующего в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.10.2016 по делу N А63-13588/2015 подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, нежилое здание литер А, А1, А2, общей площадью 197,4 кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, город Георгиевск, ул. Кирова - Калинина, 81/57, является муниципальной собственностью муниципального образования город Георгиевск Ставропольского края, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-АЕ N 791391 от 03.06.2009.

Обществу на основании договоров аренды N 216 от 01.10.2002, N 190 от 04.01.2003 и N 128 от 05.01.2004 во временное владение и пользование переданы помещения первого этажа указанного здания, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Георгиевск, ул. Кирова - Калинина, 81/57: помещения N 5-15, общей площадью 133,7 кв. м.

В 2003 году обществу выдано разрешение, утвержденное главным архитектором города Георгиевска 11.06.2003, на строительство пристройки к зданию и выполнение капитального ремонта.

В результате пристройки хозяйственного помещения и проведения капитального ремонта в связи с перепланировкой, изменением методики расчета площадей и применением новых средств измерения изменились площадь помещений (с 133,7 кв. м до 122,5 кв. м) и нумерация (в помещении N 9 установлены перегородки, в результате чего образовались два новых помещения N 16, N 17; расположение помещений N 12 и N 10 изменено). Перепланировка помещений произведена с согласия комитета (виза председателя комитета по муниципальному имуществу администрации г. Георгиевска Харибовой В.И. от 24.01.2003 на заявлении общества N 1 от 24.01.2003), в соответствии с разрешительной документацией, право муниципальной собственности (в 2009 году) и право хозяйственного ведения муниципального предприятия (в 2013 году), зарегистрированы с учетом произведенных перепланировок.

05.06.2013 полагая, что в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) у общества возникло преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещениями в собственность, ООО "Георгиевск Ритуал" обратилось в администрацию с заявлением о выкупе (приобретении) арендуемых им помещений.

Администрация в письмах от 25.03.2014 N 01-10/833, от 21.06.2013 N 02-10/2041 отказала обществу в выкупе арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.09.2014 по делу N А63-4513/2014, оставленным без изменения постановлениями Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.03.2015, признан незаконным отказ администрации, изложенный в письмах от 25.03.2014 N 01-10/833, от 21.06.2013 N 02-10/2041 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого на основании договора аренды от 05.01.2004 N 128 недвижимого имущества, администрация обязана предоставить обществу преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого на основании договора аренды от 05.01.2004 N 128 недвижимого имущества - нежилых помещений: N 5, площадью 6,4 кв. м; N 6, площадью 8,7 кв. м; N 7, площадью 20,0 кв. м; N 8, площадью 12,3 кв. м; N 9, площадью 7,6 кв. м; N 10, площадью 4,0 кв. м; N 11, площадью 10,5 кв. м; N 12, площадью 15 кв. м; N 13, площадью 4,8 кв. м; N 14, площадью 26,1 кв. м; N 15, площадью 2,0 кв. м; N 16, площадью 1,4 кв. м; N 17, площадью 3,7 кв. м, а всего общей площадью 122,5 кв. м, расположенных по адресу: Ставропольский край, город Георгиевск, ул. Кирова - Калинина, 81/57, в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

09.10.2015 во исполнение указанных судебных актов, а также решения Думы города Георгиевска N 581-55 от 30.09.2015 "Об условиях приватизации арендуемого недвижимого имущества (нежилых помещений N 5-17), расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Кирова - Калинина, 81/57, находящегося в муниципальной собственности города Георгиевска, с использованием преимущественного права на его приобретение" комитет направил обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Георгиевска Ставропольского края N 60 от 09.10.2015 с условием о цене продаваемого объекта недвижимости в размере 2 850 000 рублей.

Указанный проект договора купли-продажи обществом не подписан, в связи с имеющимися разногласиями по выкупной цене приобретаемого объекта недвижимости.

03.11.2015 общество обратилось в комитет и администрацию с протоколом разногласий, относительно выкупной стоимости арендуемого имущества и предложением зачесть в выкупную стоимость недвижимого имущества стоимость неотделимых улучшений в размере 1 983 476,75 рублей, определенную на основании отчета ООО "Пятигорский центр экспертиз и оценки" N 092/15 от 02.06.2015.

Ответ на протокол разногласий комитет в адрес общества не направил.

Разногласия между комитетом и обществом, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи объекта недвижимости послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что между сторонами возник преддоговорной спор, а именно разногласия по вопросу определения размера выкупной цены объекта недвижимости, подлежащей включению в договор купли-продажи.

Комитет указывает на то, что цена объекта недвижимости, включенная в договор купли-продажи, определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 006/07.2015 от 06.08.2015 и составляет 2 850 000 рублей.

В свою очередь общество из указанной суммы исключает стоимость произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что капитальный ремонт арендуемых помещений и строительство пристройки к зданию, в результате которых возникли неотделимые улучшения, произведены обществом с согласия собственника объекта.

Это обстоятельство подтверждается, в том числе: разрешением, утвержденным главным архитектором города Георгиевск 11.06.2003, на строительство пристройки к зданию и выполнение капитального ремонта; заявлением общества N 1 от 24.01.2003, на котором имеется виза председателя комитета по муниципальному имуществу администрации г. Георгиевска Харибовой В.И. от 24.01.2003.

Также в рамках проведенной по настоящему делу строительно-технической, оценочной экспертизы (заключение N 67 от 13.04.2016 с учетом дополнений и пояснений) экспертом установлен перечень работ и произведенных обществом неотделимых улучшений. Из экспертного исследования следует, что перечень произведенных неотделимых улучшений составлен путем натурального исследования, сравнения поэтажных планов 2003 и 2011 годов. Из заключения N 67 от 13.04.2016 не следует, что представитель комитета оспаривал перечень неотделимых улучшений.

Кроме того, обстоятельства проведения обществом капитального ремонта помещений и строительства пристройки к зданию с согласия собственника исследованы при рассмотрении дела N А63-4513/2014.

В решении Арбитражного суда Ставропольского края от 11.09.2014 по делу N А63-4513/2014 указано, что из поэтажного плана с экспликацией по состоянию на 09.02.2011 на нежилое здание, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Георгиевск, ул. Кирова - Калинина, 81/57, представленного Георгиевским филиалом государственного унитарного предприятия Ставропольского края "Бюро кадастровых инженеров Ставропольского края" по запросу суда, следует, что общество на основании договора аренды N 128 от 05.01.2004 владеет и пользуется помещениями N 5-17, общей площадью 122,5 кв. м. Судом также установлено, что указанные помещения (N 5-17) соответствуют помещениям, указанным в договоре аренды N 128 от 05.01.2004 - помещения N 5-15, общей площадью 133,7 кв. м. Площадь помещений (было 133,7 кв. м, стало 122,5 кв. м) и нумерация (в помещении N 9 установлены перегородки, в результате чего образовались два новых помещения N 16, N 17; расположение помещений N 12 и N 10 изменено) изменились в связи с перепланировкой, изменением методики расчета площадей и применением новых средств измерения. Перепланировка помещений произведена в соответствии с разрешительной документацией, право муниципальной собственности (в 2009 году) и право хозяйственного ведения муниципального предприятия (в 2013 году), зарегистрированы с учетом произведенных перепланировок.

Из материалов настоящего дела также следует, что о проведенной реконструкции органу местного самоуправления было известно, право муниципальной собственности на реконструированный объект недвижимого имущества, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимого имущества и сделок с ним.

Таким образом, материалами дела и вступившими в законную силу судебными актами по делу N А63-4513/2014 установлено, что капитальный ремонт арендуемых помещений и строительство пристройки к зданию, в результате которых возникли неотделимые улучшения, произведены обществом с согласия собственника объекта.

В силу пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость указанных неотделимых улучшений подлежит зачету в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

С целью определения стоимости неотделимых улучшений по делу на основании ходатайства истца проведена строительно-техническая, оценочная экспертиза (заключение N 67 от 13.04.2016), в соответствии с заключением которой (с учетом письма эксперта N 323 от 31.08.2016) стоимость неотделимых улучшений с учетом износа, произведенных обществом за период аренды объекта недвижимости, по состоянию на 05.06.2013 (то есть с учетом износа) составляет 1 377 826 рублей, без учета НДС.

Оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно признал его соответствующим требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и достоверным доказательством стоимости неотделимых улучшений.

Таким образом, учитывая положения пункта 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 1 377 826 рублей без учета НДС (заключение N 67 от 13.04.2016) подлежит зачету в счет выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества в размере 2 850 000 рублей (отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 006/07.2015 от 06.08.2015).

Вместе с тем, из материалов дела следует, и не оспаривается ответчиком, что комитет согласовал проведение ремонтных работ в объеме льготы по арендной плате, предоставленной обществу, что подтверждается дополнительными соглашениями к договору аренды N 128 от 05.01.2004. Поскольку стоимость части этих работ компенсирована обществу в виде предоставления льготы по арендной плате в общей сумме 266 520,53 рублей, суд первой инстанции обоснованно уменьшил размер неотделимых улучшений на ту часть, которая обществу компенсирована при расчете арендных платежей (266 520,53 рублей).

При таких обстоятельства, истец имеет право на приобретение спорного имущества с зачетом в счет выкупной стоимости объектов стоимости произведенных обществом неотделимых улучшений в размере 1 377 826 рублей с учетом уже компенсированной обществу в виде предоставления льготы по арендной плате суммы в 266 520,53 рубля.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требование общества об обязании заключить договор купли-продажи подлежит удовлетворению частично с определением выкупной цены объекта в размере 1 738 694,53 рублей (2 850 000 рублей - 1 377 826 рублей + 266 520,53 рубля) с рассрочкой на пять лет.

При этом, судом первой инстанции правомерно отклонены доводы комитета о том, что общество утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества; о недостоверности выводов судебной экспертизы; о включении в стоимость неотделимых улучшений, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, стоимости улучшений, осуществление которых не было согласовано комитетом; а также о том, что представленные истцом документы в обоснование произведенных затрат не могут быть приняты в качестве доказательств по делу. Аналогичные доводы заявлены апеллянтом в апелляционной жалобе.

Фактически доводы жалобы сводятся к не согласию апеллянта с выводами суда первой инстанции, положенными в обоснование принятого по делу судебного акта, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.10.2016 по делу N А63-13588/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Егорченко

Судьи

О.В. Марченко З.М. Сулейманов