Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 июня 2017 г. N Ф08-3123/17 по делу N А32-30561/2012

г. Краснодар

07 июня 2017 г.

Дело N А32-30561/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "ЮКА" - Слинкина М.В. (доверенность от 01.07.2016), от Министерства курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края - Кононенко Р.О. (доверенность от 21.10.2016), от третьих лиц: администрации Краснодарского края - Пыхтина Е.Ю. (доверенность от 29.12.2016), от Министерства транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края - Шкильного Р.А. (доверенность от 11.01.2017), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Элит-Оценка", третьих лиц: Министерства финансов Краснодарского края, Министерства финансов Российской Федерации, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Департамента имущественных отношений Краснодарского края, администрации города Сочи, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЮКА" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2016 (судья Николаев А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 (судьи Глазунова И.Н., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-30561/2012, установил следующее.

Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (далее - олимпийский департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "ЮКА" об изъятии для краевых нужд земельного участка (земли населенных пунктов) площадью 13 229 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205008:1032, образованного в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) площадью 13 267 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205008:1010, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская, участок N 39 (в районе наркологического диспансера), путем прекращения права аренды общества на земельный участок (земли населенных пунктов) площадью 13 267 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205008:1010; об изъятии земельного участка (земли населенных пунктов) площадью 15 785 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205007:1021, образованного в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) площадью 16 439 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205007:1006, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская/ ул. Труда, участок N 38, путем прекращения права аренды общества на земельный участок (земли населенных пунктов) площадью 16 439 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205007:1006, посредством перечисления управлением автомобильных дорог Краснодарского края (далее - управление автомобильных дорог) на банковский счет ООО "ЮКА" денежных средств в размере 29 806 616 рублей, либо перечисления указанной суммы на депозит суда; возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) обязанности произвести государственную регистрацию прекращения права аренды данного общества на земельные участки (земли населенных пунктов) площадью 13 267 кв. м (кадастровый номер 23:49:0205008:1010) и 16 439 кв. м (кадастровый номер 23:49:0205007:1006).

Определением от 09.06.2012 исковое заявление принято к производству в рамках дела N А32-15613/2012.

ООО "ЮКА" предъявило встречный иск к олимпийскому департаменту и ООО "Элит-Оценка" о признании недостоверным отчета об оценке от 10.12.2011 N 277/2011.

Решением от 08.10.2012 по делу N А32-15613/2012, вступившим в законную силу (не обжаловано) требования олимпийского департамента удовлетворены, для краевых нужд путем прекращения права аренды в целях размещения олимпийского объекта краевого значения изъяты земельные участки (земли населенных пунктов): с кадастровым номером 23:49:0205008:1032 площадью 13 229 кв. м и 23:49:0205007:1021 площадью 15 785 кв. м путем прекращения права аренды ООО "ЮКА". В удовлетворении остальной части требований (о возложении на управление Росреестра обязанности произвести государственную регистрацию прекращения права аренды данного общества на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1010, 23:49:0205007:1006) отказано. Исковое требование олимпийского департамента к ООО "ЮКА" о перечислении на банковский счет последнего 29 806 616 рублей в счет компенсации убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием для краевых нужд земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032, 23:49:0205007:1021, встречный иск ООО "ЮКА" к олимпийскому департаменту и ООО "Элит-Оценка" о признании недостоверным отчета об оценке от 10.12.2011 N 277/2011 выделены в отдельное производство.

Определением от 09.10.2012 отдельно выделенные требования олимпийского департамента и встречные ООО "ЮКА" приняты арбитражным судом к производству в рамках дела N А32-30561/2012.

От всех требований о распределении в пользу ООО "ЮКА" судебных расходов, возникших при рассмотрении дела N А32-30561/2012 в Арбитражном суде Краснодарского края, включая расходы по уплате государственной пошлины, оплате услуг представителя и экспертов, данное лицо заявило письменный отказ.

Определением от 07.12.2012 по ходатайству ООО "ЮКА" по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО "Институт оценки и управления собственностью", эксперт-оценщик Анисимова Л.К., по вопросам о соответствии отчета ООО "Элит-Оценка" от 10.12.2011 N 277/2011 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), федеральным стандартам оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 N 1102-р), Методическим рекомендациям по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения, и представляемых в рамках Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 310-ФЗ, Олимпийский закон), включающих расчеты платы за установление сервитута и размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости, в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута (утверждены решением Национального Совета по оценочной деятельности, далее - НСОД, протокол от 23.12.2009 N 5). В случае несоответствия отчета от 10.12.2011 N 277/2011 хотя бы одному из нормативных актов, указать, повлияло ли это на итоговую величину стоимости объекта оценки, является ли итоговая величина стоимости объекта достоверной.

Определением от 29.04.2013 по ходатайствам ООО "ЮКА" и олимпийского департамента по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО "Кубанское агентство оценки", эксперт Савченков Г.А., по вопросам о размере рыночной стоимости (по состоянию на 21.11.2011) права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032, 23:49:0205007:1021, прочих убытков.

Определением от 14.11.2013 по ходатайству олимпийского департамента по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено НК "Межрегиональный союз оценщиков", эксперт Довбня А.В., по вопросам о соответствии экспертного (судебного) заключения ООО "Кубанское агентство оценки" от 26.07.2013 N А-13-119, требованиям Закона N 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3.

В случае выявления несоответствия указать, повлияло ли это на итоговые величины стоимости объектов оценки, являются ли итоговые величины стоимости объекта достоверными.

В целях обеспечения исполнения решения суда за счет средств, предусмотренных Программой строительства олимпийских объектов, олимпийский департамент заявил ходатайство об обращении решения к немедленному исполнению, возложении на департамент автомобильных дорог обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных средств в размере, определенном судом, рассмотреть дело N А32-30561/2012 до окончания 2013 года. Об обращении решения к немедленному исполнению ходатайствовал также департамент автомобильных дорог.

Решением от 25.12.2013, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 12.11.2015, ходатайства олимпийского департамента об уточнении исковых требований, об обращении решения к немедленному исполнению, о возложении на департамент автомобильных дорог обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных средств оставлены без удовлетворения. В удовлетворении ходатайства департамента автомобильных дорог об обращении решения суда к немедленному исполнению также отказано. Ходатайство ООО "ЮКА" об уточнении исковых требований удовлетворено, принят отказ данного лица от исковых требований в части распределения судебных расходов (оплата услуг представителя, судебных экспертиз, государственной пошлины), производство по делу в данной части прекращено. Величина рыночной стоимости права аренды ООО "ЮКА" и прочих убытков в размере 29 806 616 рублей, подлежащих перечислению в связи с прекращением права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032 (площадью 13 229 кв. м), 23:49:0205007:1021 (площадью 15 785 кв. м), определенная согласно отчету от 10.12.2011 N 277/2011 ООО "Элит-Оценка", признана недействительной. На департамент автомобильных дорог возложена обязанность по перечислению ООО "ЮКА" 323 366 645 рублей в качестве компенсации рыночной стоимости права аренды и прочих убытков вследствие прекращения права аренды на данные земельные участки.

В удовлетворении остальных части требований ООО "ЮКА" и олимпийского департамента отказано.

Судебные акты мотивированы не соответствием отчета ООО "Элит-Оценка" от 10.12.2011 N 277/2011 требованиям закона и федеральным стандартам оценки, недостоверностью величины рыночной стоимости объектов оценки. Согласно результатам оценочной экспертизы от 26.07.2013 N А-13-119, проведенной ООО "Кубанское агентство оценки", рыночная стоимость права аренды и прочих убытков в связи с прекращением права аренды ООО "ЮКА" на земельные участки, составила 323 366 645 рублей. Поскольку недействительной (недостоверной) признана именно величина рыночной стоимости, требования о признании недействительным отчета от 10.12.2011 N 277/2011, составленного ООО "Элит-Оценка", удовлетворению не подлежат.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 28.05.2014 N 525 департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года переименован в департамент олимпийского наследия Краснодарского края (далее - департамент олимпийского наследия).

Определением суда апелляционной инстанции от 06.03.2015 произведена процессуальная замена департамента автомобильных дорог на министерство строительства, архитектуры и дорожного хозяйства Краснодарского края (далее - министерство дорожного хозяйства).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.04.2016 решение от 25.12.2013 и постановление апелляционного суда от 12.11.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Суд кассационной инстанции исходил из того, что суды не проверили, на основании каких договоров ООО "ЮКА" приобрело право аренды, прекращенное при изъятии спорных земельных участков; не учли изменение вида разрешенного использования земельных участков и обстоятельства, связанные с прекращением права аренды на земельные участки; возможность компенсации убытков в связи с утратой права аренды, и определения обоснованного размера такой компенсации.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2016 N 308-ЭС16-9119 в передаче кассационной жалобы ООО "ЮКА" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечены администрация города Сочи, департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент).

Решением от 14.10.2016 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Со ссылкой на статью 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), в редакции, действовавшей в период заключения договоров аренды земельных участков государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 11.02.2011 N 0000002318 и 0000002307 (до 01.03.2015), суд указал, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в спорный период регламентировались статьей 30.1 Земельного кодекса, согласно пункту 1 которой, такие участки предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. В силу прямого указания пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением перечисленных в нем случаев.

Постановлением апелляционного суда от 03.02.2017 решение от 14.10.2016 оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции указав, что ООО "ЮКА" не является правообладателем спорных участков и не вправе претендовать на компенсацию убытков в соответствии с Законом N 310-ФЗ. Не обладая правами арендатора вследствие недействительности договоров аренды, данное лицо не вправе требовать и возмещения убытков, связанных с изъятием земельных участков, поскольку убытки не находятся в прямой причинно-следственной связи с действиями по изъятию земельных участков.

В кассационной жалобе ООО "ЮКА" просит состоявшиеся судебные акты отменить, удовлетворив встречные требования. Податель жалобы указывает, что первоначальные договоры аренды изъятых земельных участков от 06.03.2007 N 0000001756 и 0000001757 (в редакции дополнительных соглашений от 30.01.2008) не могут считаться ничтожными по причине недопустимого вида разрешенного использования. Нельзя признать ничтожными и перезаключенные в связи с разделом соответствующих участков новые договоры аренды от 11.02.2011 N 0000002318 и 0000002307. Арендованные ООО "ЮКА" участки расположены в зоне ОД-1 (общественно-деловая застройка), что соответствует виду разрешенного использования, установленному в договорах аренды. Ссылка судебных инстанций на несоответствие вида разрешенного использования изъятых участков функциональной зоне без учета вида разрешенного использования, установленного градостроительным регламентом в соответствии с Правилами землепользования и застройки, неправомерна. На момент заключения дополнительных соглашений к договорам аренды об изменении вида разрешенного использования земельных участков ООО "ЮКА" уже являлось арендатором, предметом дополнительных соглашений явилось изменение вида разрешенного использования. Дополнительными соглашениями не изменен срок аренды, не увеличена площадь объектов аренды. Заявления сторон о ничтожности дополнительных соглашений не имеют правового значения. На момент изъятия земельных участков договоры аренды являлись действующими, право ООО "ЮКА" на компенсацию за изъятые земельные участки подтверждено в рамках дела N А32-15613/2012.

В отзыве на кассационную жалобу Министерство курортов, туризма и олимпийского наследия Краснодарского края (далее - министерство олимпийского наследия) просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, отметив отсутствие доказательств, подтверждающих правомерность изменения вида разрешенного использования спорных земельных участков, включая документы территориального планирования, действовавшие до 14.07.2009. Исходные земельные участки, в результате которых образованы изъятые участки, предоставлены для ведения сельскохозяйственного производства (то есть для целей, не связанных со строительством). Заключение дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков, предусматривающих изменение вида разрешенного использования, противоречит нормам земельного и антимонопольного законодательства и по существу направлено на обход процедур по проведению торгов по предоставлению земельных участков для жилищного строительства. При заключении договоров аренды от 11.02.2011 N 0000002318 и 0000002307 земельных участков с видом разрешенного использования под жилую застройку с многофункциональным торгово-развлекательным центром ООО "ЮКА" не обладало преимущественным правом арендатора (часть 4 статьи 11.8 Земельного кодекса), так как не могло осуществить использование вновь образованных участках на прежних условиях, согласованных в ранее заключенных договорах аренды от 06.03.2007 N 0000001756 и 0000001757, принимая во внимание, что предметом новых сделок явились земельные участки, хоть и преобразованные, но имеющие иной правовой режим. Договоры аренды спорных участков могли быть заключены только путем проведения торгов в форме аукциона.

В отзывах Министерство транспорта и дорожного хозяйства Краснодарского края и администрация Краснодарского края просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, поддержав позицию министерства олимпийского наследия.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах. Не явившиеся участники процесса извещены по правилам статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

В порядке статьи 163 Кодекса в судебном заседании от 24.05.2017 объявлялся перерыв до 31.05.2017 до 16 часов 10 минут. После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзывах, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, согласно приказу департамента от 06.03.2007 N 8-з департамент (арендодатель) и ГУП КК "Октябрьский" (арендатор) заключили договоры аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения: от 06.03.2007 N 0000001756, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование на срок до 06.03.2056 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0205008:0013, площадью 34 999 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, ул. Пластунская (в районе наркологического диспансера), участок N 39, для ведения сельскохозяйственного производства; а также от 06.03.2007 N 0000001757, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование на срок до 06.03.2056 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0205007:0025, площадью 34 647 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный, Хостинский район, п. Новагинка, пересечение ул. Пластунской/ул. Труда, участок N 38, для ведения сельскохозяйственного производства.

На основании договоров от 07.08.2007 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка права и обязанности арендатора переданы ООО "ЮКА", о чем 27.08.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сделаны соответствующие записи.

По результатам публичных слушаний дополнительными соглашениями от 30.01.2008 в соответствии с постановлением главы города Сочи от 24.01.2008 N 78 "Об изменении вида разрешенного использования трех смежных земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0205008:0013, 23:49:0205007:0025, 23:49:0205008:0015 по улице Пластунской в Центральном районе города Сочи" вид разрешенного использования упомянутых участков изменен с "для ведения сельскохозяйственного производства" на "под жилую застройку с многофункциональным торгово-развлекательным центром".

Согласно приказу департамента от 20.01.2011 N 07-з земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205007:0025 общей площадью 34 674 кв. м разделен на 8 участков, в числе которых участок 23:49:0205007:1006 площадью 16 439 кв. м; земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205008:0013 площадью 34 999 кв. м разделен на 5 участков, в числе которых участок 23:49:0205008:1010 площадью 13 267 кв. м.

На основании приказа департамента от 11.02.2011 N 33-з департамент (арендодатель) и ООО "ЮКА" (арендатор) заключили договоры от 11.02.2011 аренды земельных участков государственной собственности несельскохозяйственного назначения N 0000002318, 0000002307, по условиям которых департамент предоставил ООО "ЮКА" во временное владение и пользование на срок до 06.03.2056 земельные участки из земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1010 (площадь 13 267 кв. м), 23:49:0205007:1006 (площадью 16 439 кв. м) для жилой застройки с многофункциональным торгов-развлекательным центром. Арендные сделки зарегистрированы 14.03.2011.

Распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 17.11.2011 N 1765-р изъяты для краевых нужд в целях размещения олимпийского объекта краевого значения "Автомобильные дороги на улицах Донской и Пластунской (проектные и изыскательские работы, реконструкция) земельные участки, путем прекращения права аренды ООО "ЮКА" на участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1032 площадью 13 229 кв. м, который будет образован в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205008:1010 площадью 13 267 кв. м, участок N 39, и участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205007:1021 площадью 15 785 кв. м, который будет образован в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0205007:1006 площадью 16 439 кв. м, участок N 38.

Аналогичное изъятие (земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0205008:1032, 23:49:0205007:1021) произведено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2012 по делу N А32-15613/2012 по иску олимпийского департамента к ООО "ЮКА".

В рамках настоящего дела основанием обращения сторон в суд явился спор об определении размера компенсации рыночной стоимости права аренды и прочих убытков в связи с прекращением права аренды ООО "ЮКА" на изъятые земельные участки.

Согласно части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В силу положений статьи 15 Закона N 310-ФЗ изъятие земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества производится в следующем порядке: принятие решения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях размещения олимпийских объектов (часть 16); уведомление заинтересованных лиц о принятом решении (часть 18); проведение оценки земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и убытков, причиненных таким изъятием (часть 21); подготовка проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельного участка и (или) иного объекта недвижимости и ознакомление с ним лиц, у которых изымаются земельные участки (часть 24); заключение соглашения, содержащего в том числе условия о выкупной цене земельного участка и (или) иного объекта недвижимости, размере убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием (части 25 и 28).

Полномочия по изъятию земельных участков для федеральных нужд переданы Российской Федерацией на период с 01.01.2008 до 01.01.2014 Краснодарскому краю (часть 6 статьи 15 Олимпийского закона). В соответствии с пунктом 1.1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 05.06.2008 N 497 уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по реализации полномочий Краснодарского края и полномочий Российской Федерации в рамках Закона N 310-ФЗ являлся департамент.

Частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, ил не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (часть 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. С учетом изложенного факт регистрации договора аренды не исключает обязанности суда оценить такую сделку на предмет ее соответствия закону.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса закреплено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11).

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков в составе земель населенных пунктов, независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли (уполномоченным на распоряжение земельным участком органом государственной власти или органом местного самоуправления) изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка (уполномоченного на распоряжение земельным участком органа государственной власти или органа местного самоуправления). Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, сделки о страховании противоправных интересов. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства (статья 71 Кодекса), суды установили, что первоначально земельные участки переданы в аренду для ведения сельскохозяйственного производства (не для целей строительства), без проведения торгов. Дополнительными соглашениями вид разрешенного использования земельных участков изменен - под жилую застройку с многофункциональным торгово-развлекательным центром. Приобретая права по договорам аренды, ООО "ЮКА" не использовало земельные участки в соответствии с видом разрешенного использования. Изменение правового режима земельных участков позволило осуществить жилищное строительство без участия в торгах для получения соответствующих прав на землю, чем поставило ООО "ЮКА" как арендатора в более выгодные условия по отношению к другим хозяйствующим субъектами и ограничило конкуренцию.

С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о том, что договоры аренды земельных участков от 11.02.2011 N 0000002318 и 0000002307 являются ничтожными, ввиду чего не влекут юридических последствий, связанных с возможностью получения компенсации в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд в соответствии с Законом N 310-ФЗ.

При повторном рассмотрении дела суды надлежащим образом оценили представленные в дело доказательства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права, не установив правовых и фактических оснований для удовлетворения первоначального и встречного исков.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных обстоятельств, установленных судами, тогда как несогласие заявителя с оценкой судами имеющихся в деле доказательств не является основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Арбитражный суд округа не усматривает оснований для отмены решения от 14.10.2016 и апелляционного постановления от 03.02.2017. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.10.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 по делу N А32-30561/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

Я.Е. Волков В.А. Анциферов