Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 июня 2017 г. N Ф08-3374/17 по делу N А22-1977/2016

г. Краснодар

15 июня 2017 г.

Дело N А22-1977/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., в отсутствие истца - администрации г. Волгограда (ИНН 3444059139, ОГРН 1023403433822), ответчика - общества с ограниченной ответственность "Ортон" (ИНН 0816018490, ОГРН 1110816005630), третьего лица - Департамента земельных ресурсов администрации г. Волгограда (ИНН 3444114679, ОГРН 1043400321744), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ортон" в лице конкурсного управляющего Харченко Сергея Вячеславовича на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2017 по делу N А22-1977/2016 (судьи Годило Н.Н., Бейтуганов З.А., Сомов Е.Г.), установил следующее.

Администрация г. Волгограда (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Ортон" (далее - общество) о взыскании 22 061 520 рублей 05 копеек задолженности по арендной плате с 01.09.2015 по 31.05.2016 и 2 020 953 рублей 91 копейки неустойки с 11.09.2015 по 20.05.2016.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Департамент земельных ресурсов администрации г. Волгограда.

Решением от 21.09.2016 исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу администрации взыскано 22 061 520 рублей 05 копеек задолженности за пользование земельными участками с 01.09.2015 по 31.05.2016. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что с момента государственной регистрация перехода права собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимого имущества к обществу перешли права и обязанности арендатора по договору аренды. Задолженность по арендной плате у ответчика возникла после принятия заявления о признании общества несостоятельным (банкротом), поэтому исковые требования относятся текущим платежам. Поскольку перемена лиц в обязательстве произошла на основании закона и соответствующие изменения в договор аренды не внесены, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания договорной неустойки.

Апелляционным постановлением от 28.02.2017 решение от 21.09.2016 в части взыскания неустойки отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в данной части. Судебный акт мотивирован тем, что с момента государственной регистрации перехода к обществу права собственности на объект недвижимости к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность по уплате неустойки в случае просрочки по оплате арендной платы. Такой переход не зависит от внесения в договор аренды соответствующих изменений.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановление в части взыскания неустойки, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований в данной части. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции не учел, что основанием для взыскания с ответчика договорной неустойки является заключенный с собственником земельных участков договор аренды, в котором предусмотрена такая ответственность. Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.02.2016 по делу N А12-53646/2015 установлено, что общество и администрация договор аренды не заключали;

ОАО "Волгоградский мотостроительный завод" (продавец) находится в стадии ликвидации (банкротства); изменения в договор аренды заключенный администрацией и ОАО "Волгоградский мотостроительный завод" не вносились. В отсутствие доказательств наличия между истцом и ответчиком договорных отношений основания для взыскания неустойки отсутствуют.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление в обжалуемой части следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 29.08.2005 администрация (арендодатель) и ОАО "Волгоградский мотостроительный завод" (арендатор) заключили договор N 6097 аренды земельных участков, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование на условиях долгосрочной (краткосрочной) аренды до 28.01.2053 шесть земельных участков из земель поселений площадью 11 984 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0011), 15 793 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0013), 81 204 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0019), 162 344 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0009), 3938 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0018) и 29 154 кв. м (кадастровый номер 34:34:030057:0017), расположенные по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, шоссе Авиаторов, 8, для эксплуатации производственных зданий. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Распоряжением администрации от 12.12.2007 N 746-рз в договор аренды внесены изменения в части площади: исключен земельный участок площадью 11 984 кв. м с кадастровым номером 34:34:030057:0011.

Распоряжением Комитета земельных ресурсов администрации от 14.03.2008 N 109-рз в договор аренды внесены изменения в части состава арендаторов по земельному участку N 3 (учетный N 3-81-20) площадью 144 064 кв. м, в него включено АНО ВПО "Московский гуманитарно-экономический институт", которому в целях расчета арендной платы выделена площадь земельного участка в размере 27 551,82 кв. м (учетный N 3-81-20). Арендуемая ОАО "Волгоградский мотостроительный завод" площадь земельного участка с кадастровым номером 34:34:030057:9 составила 116 512,18 кв. м.

Из материалов дела следует, что за обществом в 2011 и 2012 годах зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на нежилые помещения площадью 11 980,2 кв. м, 934,8 кв. м, 57 982,7 кв. м, 143,9 кв. м, 80 415,5 кв. м, 111,5 кв. м, 774,2 кв. м, 142,9 кв. м, 1682,9 кв. м, 411,1 кв. м, 8088,4 кв. м, 584 кв. м, 32,5 кв. м, 8,7 кв. м, находящиеся на указанных земельных участках по адресу: г. Волгоград, Дзержинский район, шоссе Авиаторов.

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 26.04.2016 по делу N А22-3058/2015 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура банкротства - конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Харченко С.В.

Администрация, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязанность по внесению арендной платы, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -Гражданский кодекс) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. Соответствующие разъяснения сформулированы в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13; далее - постановление N 73).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 13 и 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления N 73 разъяснено, что по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых, то есть происходит перемена лица в договоре аренды.

Отменяя решение и удовлетворяя исковые требования в части взыскания неустойки, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что с момента государственной регистрации перехода к обществу права собственности на объекты недвижимости к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 29.08.2005 N 6097, в том числе обязанность по уплате договорной неустойки в случае просрочки оплаты арендный платежей. Такой переход не зависит от внесения в договор аренды соответствующих изменений. Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд принял его в качестве достоверного. Доказательств несоразмерности заявленной к взысканию неустойки суд апелляционной инстанции не установил.

Доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном понимании норм материального права, поэтому отклоняются окружным судом.

В части взыскания суммы основного долга по арендным платежам кассационная жалоба общества не содержит доводов, поэтому законность и обоснованность судебных актов в указанной части арбитражный суд округа не проверяет (статья 286 Кодекса).

Нормы материального права при рассмотрении дела применены апелляционным судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения апелляционного постановления от 28.02.2017 в обжалуемой части по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2017 по делу N А22-1977/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин