Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 сентября 2002 г. N КГ-А41/6037-02 Требования истца о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых им нежилых помещений, заявленные в связи с существенным нарушением условий договора, должны быть рассмотрены по существу, поскольку истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 16 сентября 2002 г. N КГ-А41/6037-02

Комитет по управлению имуществом и жилищным вопросам (КУИ ЖВ) Администрации города Фрязино обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Медицинская фирма "Перинатальный центр" о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых им нежилых помещений.

Иск заявлен на основании статей 307, 309, 310, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 25.03.02 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация города Фрязино.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.05.02 исковые требования удовлетворены.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что ответчик пользуется арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, пунктов 8.3, 8.4, не исполняя обязанности по обеспечению сохранности имущества, его страхованию, произведя без согласия собственника перепланировку, что в силу пункта 8.5 договора, статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора.

Постановлением апелляционной инстанции от 15.07.02 решение от 15.05.02 отменено, иск КУИ ЖВ Администрации г. Фрязино оставлен без рассмотрения.

Отменяя решение, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что истцом не направлялось ответчику требование о расторжении договора, чем нарушены положения части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Не согласившись с постановлением, ответчик и третье лицо обратились в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых ставится вопрос об отмене постановления апелляционной инстанции от 15.07.02, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, и оставлении в силе решения от 15.05.02.

В обоснование своих жалоб заявители ссылаются на неправильное применение судом апелляционной инстанции статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве ответчик ссылается на невыполнение истцом досудебного порядка разрешения спора, нарушение требований статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В заседании суда кассационной инстанции представители истца и третьего лица доводы жалоб поддерживали, представитель ответчика против их удовлетворения возражал.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы жалоб, суд кассационной инстанции находит жалобы обоснованными, а постановление от 15.07.02 подлежащим отмене в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор от 01.05.97 N 25/97 на аренду нежилых помещений по адресу: г. Фрязино, ул. Полевая, д. 6.

В связи с неисполнением ответчиком условий договора (не заключен договор аренды земельного участка, не производится ремонт помещений, арендованное имущество не застраховано, несвоевременно и не в полном объеме оплачиваются коммунальные услуги), истец дважды, претензиями от 13.10.00 N 06-02/636 (л.д. 27) и от 25.01.02 N 06-02/92 (л.д. 28), извещал ответчика о необходимости устранения допущенных нарушений в двухнедельный срок.

Теми же претензиями истец уведомил ответчика о том, что в случае неустранения допущенных нарушений, договор будет расторгнут в судебном порядке.

Оставляя иск без рассмотрения, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что истцом не выполнен порядок, предусмотренный частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный вывод является необоснованным, сделанным с неправильным применением норм материального права.

В направляемых ответчику претензиях истец не только ставил вопрос об устранении допущенных нарушений, но и указал на расторжение договора в случае неисполнения арендатором своих обязательств, выполнив, таким образом, требования, предъявляемые Гражданским кодексом Российской Федерации к порядку расторжения договоров.

В этой связи суд апелляционной инстанции, необоснованно сославшись на неисполнение истцом требований части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации оставил иск без рассмотрения, неправомерно применив при этом пункт 5 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, действовавшего на момент рассмотрения спора в суде первой и апелляционной инстанций.

При изложенных обстоятельствах постановление от 15.07.02 подлежит отмене, а дело направлению в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Московской области для рассмотрения по существу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление Арбитражного суда Московской области от 15.07.02 по делу N А41-К1-3149/02 отменить.

Дело передать для рассмотрения по существу в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Московской области.