Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 мая 2017 г. N Ф08-2778/17 по делу N А32-42560/2015

г. Краснодар

18 мая 2017 г.

Дело N А32-42560/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Моторсервис" (ИНН 2320086970, ОГРН 1022302938228) - Кузнецовой О.В. и Кузнецовой В.В. (доверенности от 16.05.2017), в отсутствие ответчика - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и третьего лица - департамента имущественных отношений администрации города Сочи, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2016 (судья Корейво Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Нарышкина Н.В.) по делу N А32-42560/2015, установил следующее.

ООО "Моторсервис" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации города Сочи (далее - администрация) с иском о признании недействительным пункта 3.2. договора аренды земельного участка от 13.05.2015 N 4900009924.

Требования заявлены на основании статей 422, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), норм Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), а также постановлений главы администрации города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) и от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - постановление N 1061). Общество полагает, что установление в договоре от 13.05.2015 N 4900009924 (пункт 3.2) размера годовой арендной платы, определенного в соответствии с отчетом об оценке от 15.04.2015 N 001/16-2015, является незаконным.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 требования удовлетворены. Признан недействительным пункт 3.2 договора аренды земельного участка от 13.05.2015 N 4900009924.

Судебные инстанции установили, что по договору аренды от 13.05.2015 N 4900009924 обществу передан земельный участок площадью 3500 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301011:2434, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Я. Фабрициуса, д. 18. Участок предоставлен для эксплуатации станции техобслуживания автомобилей, административного здания, кафе, проходной, бани, в территориальной зоне "П1". Категория земель - земли населенных пунктов. Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 26.01.2064. Размер годовой арендной платы определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 15.04.2015 N 001/16-2015, который составляет 694 155 рублей (пункт 3.2 договора). Судебные инстанции при разрешении спора руководствовались положениями статей 422 и 424 Гражданского кодекса, статей 39.20 и 65 Земельного кодекса, постановлениями N 210 и N 1061. Общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на арендуемом земельном участке, заключение договора аренды земельного участка, необходимого для их использования, обязательно для муниципального образования, а арендная плата за участок носит регулируемый характер. В отчете оценщика N 001/16-2015 по состоянию на 27.03.2015 рыночная стоимость годовой арендной платы составила 694 155 рублей. Данная сумма представляет собой произведение рыночной стоимости земельного участка, полученной сравнительным подходом и составляющей 8 414 тыс. рублей, и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду (8,25%). По делу назначалась судебная экспертиза (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). В экспертном заключении от 30.09.2016 N 1-1151-Э/2016 содержатся выводы о том, что отчет N 001/16-2015 не соответствует в полной мере требованиям федеральных стандартов оценки. Выявленные в отчете нарушения влияют на величину стоимости арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301011:2434. Рыночная стоимость спорного участка, определенная по состоянию на 27.03.2015 составляет 9 111 191 рублей. Принимая во внимание результаты судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отчет N 001/16-2015, в силу допущенных оценщиком нарушений, не отражает реальной рыночной стоимости земельного участка. Следовательно, указанная в нем величина рыночной стоимости не могла быть использована при определении цены договора аренды земельного участка. Из содержания искового заявления не следует, что обществом оспаривается рыночная стоимость земельного участка. В договоре аренды установлена арендная плата за год, рассчитанная на основании отчета, который должен был содержать только рыночную стоимость земельного участка, а не стоимость арендной платы за год. Включение в договор условия о размере годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, противоречит постановлению N 1061. Данный нормативный правовой акт отменен постановлением администрации города Сочи от 08.10.2015 N 2872. Однако отмена постановления N 1061 не влияет на оценку законности пункта 3.2 договора от 13.05.2015 N 4900009924. Администрация не подтвердила выполнение и использование при заключении спорного договора отчета в соответствии с требованиями закона и муниципальными правовыми актами. Поскольку включение в договор условия о размере годовой арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствует статье 422 Гражданского кодекса и постановлению N 1061, пункт 3.2 договора от 13.05.2015 N 4900009924 недействителен (статьи 168, 180 Гражданского кодекса). Государственная пошлина распределена между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса.

Администрация и комитет обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявители в жалобе просят судебные акты отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Кассационная жалоба мотивирована следующим. Земельный участок, испрашиваемый обществом, не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления N 210, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка. Поэтому арендную плату необходимо определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка. Размер годовой арендной платы за земельный участок определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы. Указанный отчет никем не оспорен и выполнен в соответствии с постановлением N 210. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица. Лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной. В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса). Основания для изменения договора приведены в статьях 450 и 451 Гражданского кодекса. Принимая участие в торгах на право заключения спорного договора аренды, истец был согласен со всеми существенными условиями торгов и данного договора в виде размера арендной платы, определенной по итогам оценки. Изменяя размер арендной платы, суд ставит в неравное положение претендентов на участие в торгах, которые возможно имели намерение принять участие в торгах по предоставлению указанного земельного участка в аренду. У истца отсутствовали препятствия к тому, чтобы оспорить размер арендной платы на стадии заключения договора аренды от 13.05.2015 N 4900009924.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению истца, судебные инстанции правильно применили к отношениям сторон нормы материального права (статьи 168, 180, 422 Гражданского кодекса, статьи 65 и 39.20 Земельного кодекса, постановления N 210 и N 1061). Ссылки подателей жалобы на положения статьи 451 Гражданского кодекса несостоятельны, поскольку предметом спора являлось требование о признании недействительным пункта 3.2 договора аренды от 13.05.2015 N 4900009924.

Представители истца в судебном заседании возражали против удовлетворения жалобы. Ответчик и третье лицо, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 3500 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301011:2434, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Я. Фабрициуса, д. 18, принадлежит на праве собственности муниципальному образования город-курорт Сочи (т. 1, л. д. 42, 43).

Муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 13.05.2015 N 4900009924 аренды земельного участка площадью 3500 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301011:2434, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Я. Фабрициуса, д. 18. Участок предоставлен арендатору для эксплуатации станции технического обслуживания автомобилей, административного здания, кафе, проходной, бани. Участок относится к категории земель населенных пунктов и расположен в территориальной зоне "П1" (пункт 1.1). Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации и до 26.01.2064 (пункт 2.1). Размер годовой арендной платы за пользование земельным участком определен сторонами в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 15.04.2015 N 001/16-2015 и составляет 694 155 рублей (пункт 3.2). Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования (пункт 3.6). Обременение (аренда в пользу общества) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.07.2105.

Полагая, что согласованный в пункте 3.2. договора размер годовой арендной платы рассчитан с нарушением закона, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании его недействительным.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор от 13.05.2015 N 4900009924 заключен в период действия Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса (в применимой к спору редакции) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

Постановлением N 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009 - 2016 годы).

Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ (пункт 2 постановления от 30.06.2006 N 210).

С 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления (пункт 5.7 постановления N 210).

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления от 30.06.2006 N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления от 30.06.2006 N 210).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301011:2434 к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, суды пришли к выводу о том, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).

Тождественный механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением N 1061. В нем указано, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора, ставки арендной платы и коэффициента инфляции (АП=Р х С х Ки).

Исследовав отчет об оценке от 27.03.2015 N 001/16-2015 (т. 1, л. д. 119 - 165), судебные инстанции установили, что в нем определена не только рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301011:2434 (8 414 тыс. рублей), но и стоимость годовой арендной платы (694 155 рублей).

По ходатайству общества судом первой инстанции по делу назначалась оценочная экспертиза. Экспертное заключение от 30.09.2016 N 1-1151-Э/2016, подготовленное специалистом ООО "Институт оценки и управления собственностью" Билер Т.С., содержит следующие выводы. Отчет N 001/16-2015 об определении величины (размера) годовой арендной платы в отношении земельного участка кадастровым номером 23:49:0301011:2434, выполненный ООО "Капитал+" по состоянию на 27.05.2015, не соответствует в полной мере требованиям федеральных стандартов оценки (ФСО N 1 и N 3), а также статье 11 Закона N 135-ФЗ. Выявленные в отчете N 001/16-2015 нарушения влияют на величину стоимости арендной платы за участок с кадастровым номером 23:49:0301011:2434. Рыночная стоимость земельного участка, определенная по состоянию на 27.03.2015, составляет 9 111 191 рублей (т. 3, л. д. 1 - 177).

С учетом заключения эксперта от 30.09.2016 N 1-1151-Э/2016, судебные инстанции пришли к выводу о том, что отчет об оценке N 001/16-2015 не отражает реальной рыночной стоимости арендуемого обществом земельного участка, поэтому указанная в нем величина не могла быть использована арендодателем при определении размера арендной платы за пользование имуществом (цены договора). Включение в договор размера годовой арендной платы, рассчитанного оценщиком ООО "Капитал+", не соответствовало постановлению N 1061 (действовало на момент заключения договора). Данный муниципальный нормативный правовой акт был впоследствии отменен постановлением администрации города Сочи от 08.10.2015 N 2872, однако это не влияют на оценку законности пункта 3.2 договора аренды от 13.05.2015 N 4900009924.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части I Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

Поскольку включение в договор условия о размере годовой арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствовало условиям нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы за спорный участок, суды признали пункт 3.2 договора аренды от 13.05.2015 N 4900009924 недействительным.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на положения статей 421, 450 и 451 Гражданского кодекса, указывают на отсутствие оснований для удовлетворения требований общества (для изменения договора аренды). Данные доводы отклоняются, поскольку арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, является регулируемой. Поэтому при определении ее размера суды руководствовались действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами, а также сведениями о рыночной стоимости земельного участка, указанными в экспертном заключении от 30.09.2016 N 1-1151-Э/2016.

Иные доводы, приведенные в жалобе, не влияют на оценку законности принятых по делу судебных актов. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Заявители освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2017 по делу N А32-42560/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов Я.Е. Волков