Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 мая 2017 г. N Ф08-2958/17 по делу N А32-107/2016

г. Краснодар

31 мая 2017 г.

Дело N А32-107/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е. при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Варданяна Армена Араратовича (ИНН 231713949888, ОГРНИП 315236700009162) - Шубиной И.А. (доверенность от 19.05.2017), в отсутствие представителей истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799), ответчиков: обществ с ограниченной ответственностью "Вишневый сад" (ИНН 2308206255, ОГРН 1142308000020) и "Экотур" (ИНН 2308210477, ОГРН 1142308007016), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Варданяна Армена Араратовича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2016 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2017 (судьи Нарышкина Н.В., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-107/2016, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью "Вишневый сад" (далее - общество-1) о расторжении договора от 26.03.2012 N 4300018336 аренды земельного участка площадью 382 671 кв. м с кадастровым номером 23:43:0109002:251, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Калининский сельский округ, х. Октябрьский, ул. Житомирская, 2 (далее - договор аренды, земельный участок), о понуждении к возврату земельного участка по акту приема-передачи. К участию в деле в качестве соответчиков привлечены общество с ограниченной ответственностью "Экотур" (далее - общество-2) и индивидуальный предприниматель Варданян Армен Араратович (далее - предприниматель).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2017, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Администрацией соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды. Обществом-1 нарушена договорная обязанность по внесению арендной платы, что является основанием для расторжения договора аренды. У предпринимателя как последнего арендатора и фактического владельца земельного участка существует обязанность по возврату объекта аренды администрации. Надлежащее исполнение обществом-2 и предпринимателем договорных обязанностей после передачи им прав и обязанностей арендатора по договору аренды не устраняет нарушения, допущенные предыдущим арендатором - обществом-1. Действия общества-1 по заключению договора перенайма от 16.12.2015 и действия общества-2 по заключению договора перенайма от 14.07.2016 совершены в целях уклонения от исполнения обязанности по погашению задолженности и воспрепятствования наступлению иных неблагоприятных последствий, связанных с ненадлежащим исполнением договора аренды, что является злоупотреблением правом. Материалами дела подтверждено надлежащее извещение ответчиков, в том числе предпринимателя, о начавшемся судебном разбирательстве. После его привлечения к участию в деле в качестве соответчика рассмотрение дела с самого начала не производилось, что не повлекло принятие незаконного судебного акта.

Предприниматель обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанции. Требования администрации основаны на ненадлежащем исполнении договорной обязанности обществом-1, а отрицательные последствия такого нарушения в виде расторжения договора аренды наступают для предпринимателя, надлежащим образом исполняющего свои обязанности. Обязанности предпринимателя как арендатора возникли исключительно в связи с использованием им земельного участка. Изложение в одном письме и предупреждения о необходимости погашения задолженности и предложения о расторжении договора противоречит нормативно установленному досудебному порядку расторжения договора аренды. Ни с обществом-2, ни с предпринимателем указанный досудебный порядок не соблюден. Процедура извещения предпринимателя о месте и времени судебного заседания не способствовала его ознакомлению с имеющимися в деле документами, вниканию в суть дела и защите собственных прав. Рассмотрение дела по существу с вынесением решения непосредственно после вынесения определения о привлечении предпринимателя к участию в деле в качестве соответчика противоречит нормам процессуального права. Варданян А.А. привлечен к участию в деле не как индивидуальный предприниматель, а как физическое лицо. У общества-2 и предпринимателя как у новых арендаторов земельного участка отсутствовала реальная возможность принятия на себя обязанности по погашению образовавшейся задолженности и сохранению права пользования земельным участком. Предприниматель предлагал администрации погасить задолженность общества-1, но получил ответ о том, что такое погашение задолженности новым добросовестным арендатором не может прервать инициированную процедуру расторжения договора аренды. Тем самым, администрация злоупотребила своими правами арендодателя. Договор аренды заключен в целях строительства логистического центра. Суды не установили наличие (отсутствие) на земельном участке как возведенных арендаторами объектов недвижимости, так и объектов, строительство которых не завершено. На земельном участке такие объекты имеются, право собственности предпринимателя на них зарегистрировано в установленном порядке. Договор аренды изначально заключен с обществом с ограниченной ответственностью "Тава" (далее - общество-3). Первоначально заявленные исковые требования к обществу-1 п осле привлечения к участию в деле общества-2 и предпринимателя администрацией не изменялись, а общество-1 на момент принятия обжалуемого решения не являлось арендатором земельного участка.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2017 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления администрации от 24.01.2012 N 614 администрация (арендодатель) и общество-3 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства логистического центра с 24.01.2012 по 24.01.2022. Арендная плата подлежала внесению ежемесячно до 10 числа каждого месяца (пункт 2.4). Арендодатель вправе был в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе при невнесении арендной платы более одного месяца подряд и при неиспользовании земельного участка (его части) более одного года (пункт 3.2.4). По инициативе арендодателя договор аренды мог быть расторгнут ввиду использования земельного участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, неисполнения арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы (пункт 3.2.5). Запись с номером регистрации 23-23-01/291/2012-162 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) 05.04.2012. По договору от 02.04.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу с ограниченной ответственностью ПКЦ "Технолог" (далее - общество-4), по договору от 03.03.2014 - обществу-1 (запись с номером регистрации 23-23-01/2519/2014-949 о договоре уступки внесена в Единый государственный реестр прав 13.03.2014).

Общество-1 ненадлежащим образом исполняло обязанность по своевременному внесению арендной платы с 13.03.2014 по 30.11.2015, в связи с чем у него по состоянию на 17.10.2015 образовалась задолженность в размере 7 336 146 рублей 31 копейки по основному долгу и 606 730 рублей 66 копеек по пене. Администрация направила обществу-1 письмо от 29.07.2015 N 10045/01 с предупреждением о необходимости погашения задолженности в месячный срок. Поскольку в установленный срок задолженность не была погашена, администрация направила обществу-1 письмо от 25.09.2015 N 13208/01 с уведомлением о прекращении договорных отношений и с предложением о подписании соглашения о расторжении договора аренды, об освобождении земельного участка и о его передаче администрации по акту приема-передачи.

Общество-1 по договору от 16.12.2015 передало права и обязанности арендатора по договору аренды обществу-2, а общество-2 по договору от 14.07.2016 передало права и обязанности арендатора по договору аренды предпринимателю (записи о договорах перенайма внесены в Единый государственный реестр прав).

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации в подлежащей применению к рассматриваемым отношениям редакции;

далее - Гражданский кодекс). По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 611, 614 Гражданского кодекса).

Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Действующим законодательством не установлен запрет на изложение названных предупреждения о необходимости исполнения обязательства и предложения о расторжении договора в одном документе, направляемом неисправной стороне обязательства (ранее аналогичная рекомендация содержалась в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из того, что до обращения в суд администрацией соблюден вышеназванный досудебный порядок, соответствующие предупреждения и предложение направлялись обществу-1, которое на тот момент являлось арендатором земельного участка. Необходимость в соблюдении названного порядка в отношении общества-2 и предпринимателя, вступивших в арендные правоотношения после возбуждения производства по делу, у администрации отсутствовали. Соответствующие доводы кассационной жалобы предпринимателя подлежат отклонению как основанные на неверном толковании вышеприведенных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции.

Вместе с тем, при принятии обжалуемых судебных актов суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 168, пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса). Новая редакция названных норм, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", к рассматриваемым отношениям неприменима. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу (статьи 30, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей на момент заключения договора аренды редакции; далее - Земельный кодекс). Органы местного самоуправления информировали население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой таким информированием обеспечивается реализация гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Публичное информирование, в том числе направлено на защиту интересов конкретных лиц - возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии ими могут быть поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, даже при наличии иных претендентов. При наличии конкурирующих заявлений право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги, что отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Обжалуемые судебные акты не отражают оценку договора аренды с точки зрения его соответствия вышеприведенным нормативным положениям, соблюдения при его заключении установленных земельным законодательством публичных процедур распоряжения земельным участком, право государственной собственности на который не разграничено. В материалах дела такие доказательства отсутствуют (за исключением постановления администрации от 24.01.2012 N 614). Отрицательная оценка договора аренды (при установлении допущенных при его заключении нарушений) без привлечения к участию в деле всего ряда арендаторов могла повлечь процессуальное нарушение, предусмотренное пунктом 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса. Общества-3, -4 к участию в деле не привлечены.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Применительно к названным нормам в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" приведены разъяснения, согласно которым при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Установление недобросовестного поведения одной из сторон может служить основанием отказа в защите принадлежащего ей права, а также применения иных мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

При перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды на будущее время, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга (сделка по передаче договора). Системное толкование положений статей 384, 615 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса позволило судам заключить, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут после совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

В постановлении от 01.10.2013 N 3914/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступки своих прав по договору аренды без согласия арендатора. Арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход. Оценка договора перенайма необходима применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложении ее на нового арендатора. Перевод прав и обязанностей арендатора, совершенный с целью избежания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, следует квалифицировать как злоупотребление правом, а нового и старого арендаторов - считать солидарными должниками арендодателя. Допускается возможность взыскания с прежнего арендатора задолженности, возникшей до заключения договора перенайма, с учетом наличия (сохранения) у арендодателя права на замену должника в исполнительном производстве на нового арендатора.

В обжалуемых судебных актах отсутствует обоснование квалификации действий предпринимателя и общества-2 по заключению договоров перенайма как совершенных с целью избежания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору у судов не имелось.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Суды первой и апелляционной инстанций не установили и не оценили обстоятельства, связанные с обращением предпринимателя в администрацию с выражением готовности в погашении задолженности по договору аренды, в том числе возникшей в связи с неисполнением договорных обязанностей обществом-1. Судам следовало оценить действия администрации, выразившиеся в воспрепятствовании погашению предпринимателем названной задолженности, на предмет наличия в них признаков злоупотребления правом.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса, арендатор при прекращении договора обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Удовлетворяя требование о понуждении предпринимателя к возврату администрации земельного участка в первоначальном состоянии, суды первой и апелляционной инстанций не оценили исполнимость соответствующей части судебных актов, не установили обстоятельства, связанные с наличием (отсутствием) на земельном участке законно возведенных объектов недвижимости, их принадлежностью участникам спорных правоотношении, государственной регистрацией прав на эти объекты. Возможность удовлетворения соответствующей части исковых требований находится в зависимости от степени реализации цели предоставления земельного участка в аренду (возведения всех или только части запроектированных объектов, необходимости для их эксплуатации всей или только части площади земельного участка). В случае установления фактов реализации всего проекта и необходимости всей площади земельного участка для эксплуатации возведенных объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за предпринимателем, администрация должна обосновать целесообразность расторжения договора аренды с точки зрения доходной части муниципального бюджета.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса, обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2017 по делу N А32-107/2016 отменить.

Дело N А32-107/2016 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Я.Е. Волков В.Е. Епифанов