Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 августа 2017 г. N Ф08-4490/17 по делу N А32-36462/2016

г. Краснодар

01 августа 2017 г.

Дело N А32-36462/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 августа 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - государственного бюджетного профессионального образовательного учреждения Краснодарского края "Армавирский механико-технологический техникум" (ИНН 2302002618, ОГРН 1022300639020) - Думбровской Я.З. и Волковой Л.И. (доверенности от 26.04.2017), от ответчика - закрытого акционерного общества "Многопрофильная фирма "Гермес"" (ИНН 2302013962, ОГРН 1022300640845) - Черной О.В. (доверенность от 15.12.2016), от третьих лиц: министерства образования, науки и молодежной политики Краснодарского края - Мартиросова В.А. (доверенность от 09.01.2017), департамента имущественных отношений Краснодарского края - Сергеева Р.М. (доверенность от 04.07.2017), администрации Краснодарского края - Марункевич Э.Н. (доверенность от 14.04.2017), рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Многопрофильная фирма "Гермес"" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2017 (судья Николаев А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу N А32-36462/2016, установил следующее.

Государственное бюджетное профессиональное образовательное учреждение Краснодарского края "Армавирский механико-технологический техникум" (далее - учреждение, техникум) обратилось в арбитражный суд к закрытому акционерному обществу "Многопрофильная фирма "Гермес"" (далее - общество) с исковым заявлением, в котором просило:

- досрочно расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 01.08.2007 N 5;

- обязать общество освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Армавир, ул. Ленина, д. 101 - 103, угол ул. им. К. Либкнехта, д. 54, часть подвала под литером А, помещения N 1 - 3 (в настоящее время г. Армавир, ул. Ленина, д. 103, стр. 3);

- взыскать с общества в пользу учреждения 59 540 рублей 60 копеек штрафа за нарушение условий договора аренды, а также 14 382 рубля расходов по уплате государственной пошлины (требования уточнены; т. 1, л. д. 192 - 194).

Иск обоснован ссылками на положения статьей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивирован существенным нарушением обществом договорных обязательств, выразившимся в перепланировке нежилых помещений без согласия арендодателя. Данное нарушение является основанием как для взыскания с арендатора штрафа, так и для досрочного расторжения договора аренды (пункты 2.4.2, 2.4.8, 4.2 и 5.3).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство образования, науки и молодежной политики Краснодарского края (далее - министерство образования), департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 иск удовлетворен. Расторгнут договор аренды от 01.08.2007 N 5. Суд обязал общество освободить нежилые помещения. С общества в пользу учреждения взыскано 59 540 рублей 60 копеек штрафа, 14 382 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что по договору аренды от 01.08.2007 N 5 обществу во временное пользование переданы нежилые помещения подвального и цокольного этажа в здании по адресу: г. Армавир, ул. Ленина, д. 103, стр. 3. Пунктом 2.4.8 договора аренды установлен запрет на производство арендатором перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного согласия арендодателя. Пунктом 5.3 стороны согласовали, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя и при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных, в том числе и пунктом 2.4.8. В нарушение условий договора арендатор в отсутствие проектной и разрешительной документации осуществил перепланировку нежилых помещений. Истец указывает на то, что факт самовольного осуществления перепланировки обнаружен в ходе обследования арендуемых помещений и зафиксирован актами проверок от 23.06.2015, 25.01.2016. В результате комиссионного осмотра арендуемых ответчиком помещений, проведенного 25.01.2016 (с участием работников общества и эксперта филиала ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" по г. Армавиру), 18.02.2016 подготовлено техническое заключение, которым отражено несоответствие нежилых помещений, переданных по договору аренды, фактическому состоянию имущества. При разрешении спора суды исходили из наличия у общества (арендатора) обязанности по надлежащему использованию переданного имущества в соответствии с условиями договора аренды (статьи 309, 310 и 606 Гражданского кодекса). По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса). Ответчик доказательств согласования произведенной перепланировки нежилых помещений, а также документов, подтверждающих устранение выявленных истцом нарушений в разумные сроки, суду не представил. По требованию о расторжении договора аренды техникумом соблюден досудебный порядок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Признав факт существенного нарушения обществом условий договора аренды доказанным (документально подтвержденным), суды удовлетворили иск в части расторжения договора от 01.08.2007, что также влечет удовлетворение требования техникума об освобождении обществом нежилых помещений (пункт 2 статьи 453, статья 622 Гражданского кодекса). Требование учреждения о взыскании с общества штрафа за нарушение пункта 2.4.8 договора аренды также признано обоснованным (статьи 329, 330 Гражданского кодекса, пункт 4.2 договора). Суды также отметили, что здание, в котором общество арендовало нежилые помещения, является объектом культурного наследия регионального значения (запись регистрации от 02.04.2013 N 23-23-37/020/2013-132, охранное обязательство от 27.03.2013 N 88/2013). Данное обстоятельство в договоре аренды не отражено и ответчик не является стороной охранного обязательства. Вместе с тем, в случае осуществления обществом перепланировки по согласованию с техникумом и уполномоченными органами, факт перепланировки был бы установлен до проведения работ с несущими конструкциями здания. В силу частей 3, 4 статьи 40 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) изменение площади и (или) количества помещений объекта культурного наследия или его частей возможно исключительно путем проведения предусмотренных данным законом работ по сохранению объекта. Такие работы, затрагивающие конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта культурного наследия, проводятся в соответствии с требованиями Закона N 73-ФЗ и Градостроительного кодекса Российской Федерации. Довод общества о наличии в действиях техникума признаков злоупотребления правом признан апелляционным судом документально не подтвержденным. Учреждение, как сторона охранного обязательства, может понести негативные последствия, связанные с самовольной перепланировкой ответчиком объекта культурного наследия в соответствии со статьей 7.13 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Осуществление ответчиком несанкционированной перепланировки, а также организация не предусмотренного технической документацией дверного проема в несущей стене здания, являющегося объектом культурного наследия регионального значения, подтверждается также представленным в апелляционный суд заключением специалиста. Расходы по государственной пошлине распределены судом по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Ответчик просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Вывод судебных инстанций о том, что нарушение условий договора в виде произведенной перепланировки обществом не устранены в разумный срок, ошибочен. В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - информационное письмо от 05.05.1997 N 14) разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Техническое заключение о перепланировке помещений составлено 18.02.2016. Требование учреждения в адрес общества об устранении нарушений направлено 15.03.2016. В месячный срок после предъявления требования нарушения договорных условий устранены обществом. Факт устранения нарушений подтверждается письмом общества от 18.04.2016 N 19, письмом техникума от 27.05.2016 N 01-10/001-462, а также актом от 18.01.2017. Претензионные письма истца не свидетельствуют о наличии перепланировки помещений в момент их предъявления. Необоснованным является вывод судов о том, что факт перепланировки подтверждается актом от 18.01.2017, в котором у сторон возникли разногласия только по толщине стенки заложенного дверного проема. Достоверно установить данный факт путем внешнего осмотра невозможно без помощи специалиста, о чем и было указано в акте. Иные недостатки арендуемого имущества в акте отсутствуют. Дверной проем в стене из помещения N 2 наружу произведен обществом в связи с несоответствием требованиям пожарной безопасности. В письме от 03.07.2008 N 23/9.10-477 заместитель главного государственного инспектора г. Армавира по пожарному надзору указал на нарушение требований нормативных требований в области пожарной безопасности в связи с отсутствием второго эвакуационного выхода из помещения цокольного этажа. Следовательно, переданное в аренду имущество имело недостатки, о которых общество не уведомлялось при заключении договора (статья 611 Гражданского кодекса). Общество в 2008 году своими силами и за свой счет устранило все указанные в письме от 03.07.2008 N 23/9.10-477 недостатки в части нарушения пожарной безопасности, обустроив, в том числе, дверной проем в стене из помещения N 2 цокольного этажа. Подобные работы могут производиться арендатором в соответствии с положениями статьи 612 Гражданского кодекса. В письме от 15.03.2016 N 01-10/001-210 учреждение указало на несоответствие арендуемых помещений N 1 - 3 техническому паспорту от 2006 года (пробит дверной проем в несущей стене из помещения N 2 наружу, к дверному проему изнутри организованы ступени). Арендодатель потребовал устранить в разумный срок допущенные нарушения. Общество письмом от 28.09.2016 N 57 обратилось в госпожнадзор г. Армавира с просьбой разъяснить необходимость существования второго выхода из цокольного этажа арендуемых помещений. В письме главного государственного инспектора г. Армавира по пожарному надзору от 28.09.2016 N 553-9-10-15 отмечено, что в соответствии с пунктом 6.9* СНиП 21-01-97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений" выходы из подвальных и цокольных этажей, являющиеся эвакуационными следует предусматривать непосредственно наружу обособленными от общих лестничных клеток здания. Допускается эвакуационные выходы из подвалов предусматривать через общие лестничные клетки с обособленным выходом наружу, отделенным от остальной части лестничной клетки глухой противопожарной перегородкой первого типа. Выходы, не отвечающие требованиям, предъявляемым к эвакуационным выходам, могут рассматриваться как аварийные и предусматриваться для повышения безопасности людей при пожаре. Аварийные выходы не учитываются при эвакуации в случае пожара. В арендуемых помещениях имелся один выход, который не отвечал требованиям, предъявляемым к эвакуационным выходам, и мог рассматриваться только как аварийный. Следовательно, выполненный второй выход из помещений является эвакуационным, так как ведет непосредственно наружу. Несмотря на разъяснения уполномоченного органа, общество заложило дверной проем наружу еще до обращения истца в суд. Таким образом, все нарушения, на которые указывал арендодатель, устранены обществом в разумный срок. Договор аренды от 01.08.2007 N 5 является долгосрочным, все условия договора обществом исполняются. Заявленная истцом мера ответственности в виде расторжения договора не соразмерна нарушению обязательства. Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Вывод апелляционного суда о том, что истец может понести негативные последствия, связанные с самовольной перепланировкой ответчиком объекта культурного наследия, является предположительным. Доказательства, свидетельствующие о причинении перепланировкой складских помещений, устраненной арендатором в разумный срок, существенного вреда истцу, в том числе привлечение его к административной ответственности, в дело не представлены. Для подобных нарушений в договоре аренды предусмотрен штраф, который может считаться соразмерной мерой ответственности за нарушение его условий. Иных оснований для досрочного расторжения договора учреждением не приведено. Расторжение договора в отсутствие существенных нарушений свидетельствует о неправильном применении судами статей 450, 619 Гражданского кодекса. Несостоятелен и вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии в действиях учреждения признаков злоупотребления правом. Техникум ранее обращался в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 01.08.2007 N 5 (дело N А32-38630/2013). С иском о признании договора аренды недействительным обращался в суд учредитель истца - министерство образования (дело N А32-32797/2014). Рассматриваемый иск является очередной попыткой арендодателя прекратить договорные отношения по несущественным основаниям. С 2008 года по настоящее время со стороны арендодателя никаких претензий в части перепланировок помещения не было, при том, что сторонами составлялись совместные акты осмотра помещений в рамках договора аренды. Предъявленный по настоящему делу иск по указанным учреждением основаниям является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса) и не соответствует положениям пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса.

Учреждение, министерство образования и департамент в отзывах указали на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Нежилые помещения 01.08.2007 переданы арендатору по акту без замечаний. Общество, ссылаясь на рекомендательное письмо от 03.07.2008 N 23/9.10-477 отдела государственного пожарного надзора г. Армавира, в 2008 году самостоятельно, без получения согласия техникума и компетентных органов, провело переустройство помещений (пробит дверной проем в несущей стене из помещения N 2 наружу, к дверному проему изнутри организованы ступени). Данное действие затронуло несущие конструкции и архитектурный облик здания. Указанные нарушения обнаружены и зафиксированы актами проверок от 23.06.2015 и от 25.01.2016. Условиями пункта 2.4.8 договора установлена обязанность арендатора не производить перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного согласия арендодателя. Вместе с тем, данное условие договора нарушено. В силу пункта 5.3 договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных, в том числе и пунктом 2.4.8. Общество за несвоевременное и ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных пунктом 2.4.8, несет ответственность в виде штрафа в размере четырехкратной месячной суммы арендной платы (пункт 4.2). В соответствии с п. 2.4.2 договора аренды арендатор обязан использовать арендуемые помещения по целевому назначению, в соответствии с условиями договора и обеспечить их сохранность. Нежилые помещения расположены в здании, отнесенном к объектам культурного наследия регионального значения "Дом Сеферова", 1910-е годы. В 1915 году в нем размещалась первая Городская управа и Дума, в 1941 году штаб 3-й Гвардейской Краснознаменной ордена Суворова кавалерийской дивизии" (запись регистрации от 02.04.2013 N 23-23-37/020/2013-132). Принадлежность здания к памятникам истории и культуры подтверждается охранным обязательством от 27.03.2013 N 88/2013, а также паспортом объекта культурного наследия от 24.08.2016. Ссылка общества на пункт 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 несостоятельна, поскольку срок устранения нарушений с 15.03.2016 (уведомление арендодателя) по 18.01.2017 (составление совместного акта осмотра) является разумным. Кроме того, нарушения устранены арендатором не в полном объеме. При визуальном осмотре подвальных помещений 18.01.2017 членами комиссии составлен акт осмотра, в котором отражено, что нарушения устранены частично, так как металлическая дверь, которая служила входом в обследуемое подвальное помещение не демонтирована, что приводит к несоответствию внешнего вида фасада с техническим паспортом здания и является нарушением пунктов 2.4.2 и 2.4.8 договора. Факт самовольного осуществления перепланировки обнаружен в ходе обследования арендуемых помещений и зафиксирован актами совместных с арендатором проверок от 23.06.2015 и от 25.01.2016. Претензионное письмо о необходимости исполнения обществом обязательств по договору направлено учреждением в адрес общества 15.03.2016 (N 01-10/001-210). Поэтому довод общества о злоупотреблении правом со стороны истца является несостоятельным.

От администрации Краснодарского края поступило ходатайство о замене управления на правопреемника - администрацию Краснодарского края. Ходатайство мотивировано тем, что в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 08.12.2016 N 1000 администрация Краснодарского края реорганизована путем присоединения к ней управления. К ходатайству приложены документы, подтверждающие изложенные в нем доводы.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании не возражали против удовлетворения ходатайства администрации Краснодарского края.

В случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса (часть 1 статьи 48 Кодекса).

Для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил (часть 3 статьи 48 Кодекса).

Судебная коллегия, изучив доводы ходатайства и представленные документы, полагает возможным в рамках кассационного производства по делу удовлетворить заявление о процессуальном правопреемстве и произвести замену управления его правопреемником - администрацией Краснодарского края.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представители истца и третьих лиц возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным в дело доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов (возражений), выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, здание учебного корпуса, расположенное по адресу: г. Армавир, ул. Ленина, д. 103, стр. 3, принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации (Краснодарскому краю) и является объектом культурного наследия. В отношении данного объекта недвижимости зарегистрировано право оперативного управления учреждения (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 15.08.2016 N 23/037/014/2016-3557; т. 1, л. д. 111).

Объект является объектом культурного наследия регионального значения что подтверждается охранным обязательством от 27.03.2013 N 88/2013, паспортом объекта культурного наследия (т. 1, л. д. 46 - 49). В ЕГРП внесена соответствующая запись от 02.04.2013 N 23-23-37/020/2013-132.

01 августа 2007 года федеральное государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Армавирский механико-технологический техникум пищевой промышленности" (впоследствии переименован в учреждение; арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 5 (в редакции дополнительного соглашения от 18.03.2009), по условиям которого арендатору переданы нежилые помещения N 1 - 3, расположенные в подвале здания учебного корпуса. Срок действия договора установлен с 01.08.2007 по 20.12.2022 (пункт 1.3). Арендатор обязан использовать помещения по целевому назначению, в соответствии с условиями договора и обеспечить их сохранность (пункт 2.4.2). Арендатор обязался не производить перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного согласия арендодателя (пункт 2.4.8). Арендатор за несвоевременное и ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных пунктом 2.4.8 договора, несет ответственность в виде штрафа в размере четырехкратной месячной суммы арендной платы (пункт 4.2). Договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя и при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 2.4.1 - 2.4.15, 2.5.1, 2.5.2 (пункт 5.3). Договор аренды согласован с территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю 02.08.2007 и зарегистрирован в ЕГРП 27.09.2007. Нежилые помещения переданы арендатору по акту от 01.08.2007 и приняты последним без замечаний (т. 1, л. д. 16 - 33).

В ходе обследования 23.06.2015 и 25.01.2016 арендуемых помещений учреждением обнаружен факт самовольного осуществления перепланировки (отсутствует перегородка между помещениями N 2 и 3, выполнен дверной проем в несущей стене с торцевой стороны фасада здания, оборудован лестничный марш, ведущий от торцевой стены фасада здания в подвальном помещении N 3). Результаты обследования отражены в комиссионных актах, в присутствии директора и юриста общества (т. 1, л. д. 50 - 53).

В результате осмотра арендуемых обществом помещений, проведенного 25.01.2016, экспертом филиала ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" по г. Армавиру подготовлено техническое заключение от 18.02.2016. В нем указано на несоответствие нежилых помещений, переданных по договору аренды, фактическому состоянию имущества (общая площадь помещений увеличилась на 3,9 кв. м). Эксперт также отразил в заключении, что перепланировка нежилых помещений произведена без проектной документации, разработанной и утвержденной в установленном порядке (т. 1, л. д. 54 - 62).

Техникум в адрес общества направлял письма от 04.12.2015 N 01-10/001-1172, от 15.03.2016 N 01-10/001-210 и от 27.05.2016 N 01-10/001-462 с предупреждением о необходимости в месячный срок привести арендуемые помещения в состояние, соответствующее техническому паспорту здания от 20.11.2006 (т. 1, л. д. 75, 76, 88, 89, 91).

В уведомлении от 01.09.2016 N 01-10/001-798 обществу предложено в месячный срок со дня его получения досрочно расторгнуть договор аренды в связи с незаконной перепланировкой и уплатить штраф за ненадлежащее исполнение условий пункта 2.4.8 договора аренды (т. 1, л. д. 93 - 96).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору аренды, учреждение обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Основанием для обращения учреждение в суд с требованием о расторжении договора аренды от 01.08.2007 N 5 послужило нарушение обществом обязательств, предусмотренных пунктом 2.4.8, которым установлен запрет на производство арендатором перепланировок и переоборудования нежилых помещений без письменного согласия арендодателя.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что ответчик осуществил перепланировку нежилых помещений в отсутствии письменного согласия арендодателя и согласования с уполномоченными органами. Факт существенного нарушения обязательств, с которым договор связывает право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке (самовольная перепланировка, пункты 2.4.8, 5.3), доказан материалами дела (акты проверок от 23.06.2015 и от 25.01.2016, техническое заключение от 18.02.2016). Общество неоднократно уведомлялось о необходимости приведения в первоначальное техническое состояние арендуемых помещений в соответствии техническим паспортом от 20.11.2006 (письма от 04.12.2015 N 01-10/001-1172, от 15.03.2016 N 01-10/001-210, от 27.05.2016 N 01-10/001-462; т. 1, л. д. 75, 76, 88, 89, 91). В уведомлении от 01.09.2016 N 01-10/001-798 обществу предложено расторгнуть договор аренды, в связи с незаконной перепланировкой и уплатить штраф за нарушение условий пункта 2.4.8 договора аренды (т. 1, л. д. 93 - 96). Вместе с тем, допущенные арендатором существенные нарушения договорных обязательств не устранены им в полном объеме в разумный срок, что подтверждается актом осмотра нежилых помещений от 18.01.2017 (т. 1, л. д. 263 - 279).

С учетом установленных обстоятельств и представленных в дело доказательств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований учреждения о расторжении договора от 01.08.2007 N 5 и освобождении обществом арендуемых нежилых помещений.

Согласно пункту 4.2 договора арендатор за несвоевременное и ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных пунктом 2.4.8 договора, несет ответственность в виде уплаты арендодателю штрафа в размере четырехкратной месячной суммы арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой.

Под неустойкой (штрафом, пеней) понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

В связи с существенным нарушение обществом обязательств по договору аренды от 01.08.2007 N 5, предусмотренных пунктами 2.4.2 и 2.4.8, судебные инстанции взыскали с него в пользу учреждения 59 540 рублей 60 копеек штрафа на основании пункта 4.2 договора аренды.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Кассационная жалоба общества не содержит доводов о незаконности и (или) необоснованности судебных актов в части удовлетворения требования техникума о взыскании 59 540 рублей 60 копеек штрафа. Представитель ответчика подтвердил в судебном заседании окружного суда, что решение и апелляционное постановление в указанной части обществом не обжалуются.

Податель жалобы не согласен с судебными актами в части удовлетворения требований учреждения о досрочном расторжении договора аренды от 01.08.2007 N 5 и освобождении нежилых помещений. Ответчик полагает, что допущенные им нарушения договорных обязательств не только не являются существенными, но и были устранены им в разумный срок после предъявления соответствующих претензий истцом (арендодателем). Эти доводы общества окружным судом не принимаются.

Обстоятельства, на которые ссылается заявитель, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования представленных сторонами (имеющихся в деле) доказательств, их правовой оценки по правилам статьи 71 Кодекса, пришли к противоположным выводам. Самовольная перепланировка арендатором нежилых помещений в здании, являющимся объектом культурного наследия регионального значения, признана судами первой и апелляционной инстанций существенным нарушением договорных обязательств, влекущим досрочное расторжение договора от 01.08.2007 N 5 и возврат нежилых помещений арендодателю. Исходя из представленных в дело доказательств, оснований для иных правовых выводов не имеется.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Правомерно отклонены апелляционным судом и доводы общества о необходимости отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и о возврате нежилых помещений ввиду наличия в действиях учреждения признаков злоупотребления правом.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса).

На основании положений статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. При этом добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Обращение учреждения (арендодателя спорных помещений) с основанными на законе (статьи 450, 619 и 622 Гражданского кодекса) требованиями о досрочном расторжении договора аренды и освобождении нежилых помещений (после установления обстоятельств самовольной их перепланировки арендатором) не может свидетельствовать о злоупотреблении истцом своим правом на судебную защиту. При этом ответчик, заявляя о злоупотреблении истцом гражданскими правами, в установленном процессуальным законом порядке (статья 65 Кодекса) не опроверг презумпцию добросовестности последнего, закрепленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 22.05.2017 N 292).

Руководствуясь статьями 48, 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство администрации Краснодарского края удовлетворить. Произвести процессуальную замену, заменив управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края на правопреемника - администрацию Краснодарского края.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 по делу N А32-36462/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин