Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 августа 2017 г. N Ф08-4589/17 по делу N А63-7949/2016

г. Краснодар

11 августа 2017 г.

Дело N А63-7949/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 августа 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Рассказова О.Л. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от заявителей: общества с ограниченной ответственностью "КВИНТЭСС - Краевая клиническая стоматологическая поликлиника" (ИНН 2633004976, ОГРН 1022601935817) - Фаргиева А.М. (доверенность от 01.08.2016), индивидуального предпринимателя Агаповой Ирины Михайловны (ИНН 263507663170, ОГРНИП 304263507900084) - Мурзабекова М.Р. (доверенность от 20.01.2017), общества с ограниченной ответственностью "ВитаДент" (ИНН 2635083892, ОГРН 1052604270950) - Мурзабекова М.Р. (доверенность от 20.01.2017), индивидуального предпринимателя Агапова Владимира Геннадьевича (ИНН 263507663170, ОГРНИП 304263505100199) - Мурзабекова М.Р. (доверенность от 20.01.2017), от заинтересованного лица - министерства имущественных отношений Ставропольского края (ИНН 2634051351, ОГРН 1022601949644) - Пустовойт О.И. (доверенность от 30.12.2016), от третьего лица - государственного унитарного предприятия Ставропольского края "Ставкрайимущество" (ИНН 2634091562, ОГРН 1152651001964) - Пустовойт О.И. (доверенность от 02.05.2017), рассмотрев кассационную жалобу министерства имущественных отношений Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.12.2016 (судья Керимова М.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017 (судьи Сомов Е.Г., Годило Н.Н., Макарова Н.В.) по делу N А63-7949/2016, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Агапова И.М. (далее - Агапова И.М.), ООО "ВитаДент" (далее - общество), ООО "КВИНТЭСС - Краевая клиническая стоматологическая поликлиника" (далее - поликлиника) и ИП Агапов В.Г. (далее - Агапов В.Г.) обратились в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее - министерств) со следующими требованиями:

- признать незаконным бездействие министерства в непредоставлении заявителям преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества:

- поликлинике - помещений N 1-28, 30-88, 90-92, 94-110, 112-117 в нежилом здании (лечебно-санитарное), литера А, площадью 1744,8 кв. м, по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Мира, 338а; нежилого здания (гараж) литера Б, общей площадью 156,9 кв. м, кадастровый номер 26:12:000000:0000:12856/192:1001-1000/Б; нежилого здания (гараж) литера В, общей площадью 154,3 кв. м, кадастровый номер 26:12:000000:0000:12856/192:1001-1000/В;

- обществу - помещения N 93 в нежилом здании (лечебно-санитарное), литера А, площадью 1744,8 кв. м, по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Мира, 338а;

- Агаповой И.М. - помещения N 29 в нежилом здании (лечебно-санитарное), литера А, площадью 1744,8 кв. м, по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Мира, 338а;

- Агапову В.Г. - помещений N 89 и111 в нежилом здании (лечебно-санитарное), литера А, площадью 1744,8 кв. м, по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Мира, 338а;

- возложить обязанность на министерство устранить допущенные нарушения путем совершения действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ; уточненные требования с учетом объединения дел в одно производство).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено ГУП Ставропольского края "Ставкрайимущество" (далее - предприятие).

Решением суда от 01.12.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.05.2017, заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суды исходили из того, что заявители соответствует всем условиям, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Проведение перепланировки помещений и предоставление места для размещения банкомата, не являются основаниями для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества. Признавая наличие у заявителей преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, суды учитывали судебные акты по делу N А63-9528/2015, которые имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

В кассационной жалобе министерство просит отменить решение от 01.12.2016 и постановление от 12.05.2017. По мнению заявителя, суды не учли факт прекращения с 31.12.2013 договорных отношений с заявителями в связи с истечением сроков действия договоров аренды. Заявители произвели перепланировки помещений, существенно ухудшающие арендованное имущество, без согласия собственника, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для отказа в удовлетворении требований. Фактически занимаемые заявителями помещения отличаются от переданных в аренду, поэтому не могут быть предметом выкупа в рамках Закона N 159-ФЗ. Часть помещения выбыла из владения поликлиники, поскольку предоставлена в субаренду ОАО "Банк Уралсиб" для размещения банкомата, что является препятствием к реализации преимущественного права выкупа помещений. Вывод судов о том, что осуществление заявителями перепланировок помещений и установка банкомата не являются препятствием в реализации преимущественного права, является необоснованным и противоречащим нормам права.

В отзывах на кассационную жалобу Агапова И.А., Агапов В.Г., общество и поликлиника сослались на несостоятельность ее доводов.

В судебном заседании представитель министерства и предприятия настаивал на доводах жалобы, представители истцов просили оставить судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и озывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что управление здравоохранения администрации Ставропольского края (арендодатель) и коллектив краевой стоматологической поликлиники (арендатор) 20.01.1992 заключили договор аренды сроком на 5 лет без права выкупа основных и оборотных средств диагностического центра остаточной стоимостью 608 500 рублей, в том числе недвижимого имущества (здания поликлиники, гаража).

По Указу Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных, муниципальных предприятий, сданного в аренду" правопреемником арендодателя по договору от 20.01.1992 выступил комитет по управлению имуществом Ставропольского края.

Дополнительным соглашением от 14.01.2005 стороны продлили срок аренды до 15.01.2020, определили сумму арендной платы и порядок перечисления арендных платежей арендодателю. Дополнительным соглашением от 01.02.2012 стороны включили в предмет договора нежилое здание (лечебно-санитарное) под литерой А общей площадью 1744,8 кв. м; здание гаража под литерой Б общей площадью 156,9 кв. м, здание гаража под литерой В общей площадью 154,3 кв. м.

Арендуемое имущество является собственностью субъекта Российской Федерации Ставропольского края, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В соответствии с распоряжениями министерства от 02.06.2014 N 620, от 04.09.2014 N 1264, от 22.04.2015 N 487 за предприятием зарегистрировано право хозяйственного ведения на данное имущество. На основании заключенного с министерством соглашения от 04.09.2014 предприятие приняло права и обязательства арендодателя по договору аренды 1992 года. Дополнительное соглашение об изменении арендованной площади (фактически занимаемых помещений), направленное предприятием, поликлиника не подписала.

По договору аренды от 15.07.2008 N 2758 министерство передало в аренду обществу помещение N 93 в здании под литерой А.

По договору аренды от 22.07.2008 N 2761 министерство передало в аренду Агапову В.Г. помещения N 89 и 111, расположенные на третьем этаже здания под литерой А.

По договору от 22.07.2008 N 2762 министерство передало в аренду Агаповой И.М. помещение N 29, расположенное на первом этаже здания под литерой А.

Передача указанного имущества в аренду обществу, Агапову В.Г. и Агаповой И.М. осуществлена собственником по воле поликлиники, поскольку его руководитель (главный врач) и учредитель Агапов В.Г. одновременно являлся директором общества, ИП Агаповым В.Г. и аффилированным лицом Агаповой И.М. (супругом).

Распоряжениями Правительства Ставропольского края от 20.05.2009 N 155-рп, от 18.11.2009 N 414-рп, от 15.12.2010 N 527-рп и от 21.08.2013 N 281-рп арендуемое имущество включено в Прогнозные планы приватизации.

Поликлиника, ссылаясь на положения Закона N 159-ФЗ, обратилась 23.12.2014 в министерство с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность всего здания.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.11.2015 по делу N А63-9528/2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.04.2016, в удовлетворении требований поликлиники о признании незаконными бездействия министерства в предоставлении в порядке Закона N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение в собственность недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Мира, 338А: нежилое здание (лечебно-санитарное) Литера А, общей площадью 1744,8 кв. 6 м; нежилое здание (гараж) Литера Б, общей площадью 156,9 кв. м; здание (гараж) литера В, общей площадью 154,3 кв. м, отказано. Судебные акты мотивированы тем, что поликлиника заявила требование о выкупе всего имущественного комплекса бывшей стоматологической поликлиники, а не отдельных арендуемых помещений, однако с 2008 года и на дату рассмотрения спора она фактически не владеет и не пользуется частью помещений первого и третьего этажей в здании площадью 1744,8 кв. м (литера А), а именно комнатами N 29 (первый этаж), 89, 93, 111 (третий этаж), которые с согласия поликлиники переданы собственником в аренду третьим лицам (обществу, Агапову И.М. и Агаповой В.Г.). В отношении остального имущества суды указали, что поликлиника вправе реализовать преимущественное право на выкуп, предусмотренное Законом N 159-ФЗ.

Указанными судебными актами также установлено, что по договорам аренды N 2758, 2761, 2762 не использованная поликлиникой часть помещений здания бывшей стоматологической поликлиники с согласия поликлиники передана министерством в аренду третьим лицам; с 2008 года общество, Агапов В.Г. и Агапова И.М. фактически владеют и пользуются этими помещениями и исполняют договорные обязательства по оплате арендных платежей.

В постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.04.2016 по делу N А63-9528/2015 указано, что поскольку в направленном в министерство 23.12.2014 заявлении поликлиники о реализации права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, указана вся площадь арендуемого имущества и поликлиника фактически притязала на выкуп всего имущественного комплекса бывшей стоматологической поликлиники с проведением соответствующей оценки выкупаемого имущества, без исключения площадей, фактически занимаемых третьими лицами (обществом, Агаповым В.Г. и Агаповой И.М.), суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что в отношении всего имущественного комплекса поликлиника не соответствует требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ, так как она не доказала факт непрерывного владения и временного пользования с 2008 года спорными помещениями. В отношении остального имущества поликлиника вправе реализовать преимущественное право на выкуп, предусмотренное Законом N 159-ФЗ.

Заявители, полагая, что у них в силу положений Закона N 159-ФЗ возникло преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность, обратились в министерство с заявлениями о выкупе (приобретении) арендуемых ими помещений:

- поликлиника с заявлением о выкупе помещений в здании за исключением помещений N 29, 89, 111, 93, переданных в аренду обществу, Агапову В.Г. и Агаповой И.М., то есть помещений N 1-28, 30-88, 90-92, 94-110, 112-117 в нежилом здании литера А, площадью 1 744,8 кв. м, нежилого здания (гараж) литера Б, общей площадью 156,9 кв. м и нежилого здания (гараж) литера В, общей площадью 154,3 кв. м;

- общество с заявлением о выкупе помещения N 93 в нежилом здании литера А, площадью 1 744,8 кв. м;

- Агапова И.М. с заявлением о выкупе помещения N 29 в нежилом здании литера А, площадью 1744,8 кв. м;

- Агапов В.Г. с заявлением о выкупе помещений N 89 и 111 в нежилом здании литера А, площадью 1 744,8 кв. м.

Заявители, ссылаясь на выводы вступивших в законную силу судебных актов по делу N А63-9528/2015 и указывая на то, что министерство не осуществило действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, после поступления заявлений о реализации преимущественного права приобретения арендуемого недвижимого имущества, обратились в арбитражный суд с заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен Законом N 159-ФЗ. При этом условия и порядок реализации данного преимущественного права установлены названным Законом.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, приняв во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела N А63-9528/2015, имеющие преюдициальное значение для рассматриваемого спора, суды сделали правомерный вывод о наличии у истцов преимущественного права на выкуп, предусмотренный Законом N159-ФЗ, в отношении спорных помещений, поскольку данные нежилые помещения по состоянию на 01.07.2015 находились во временном владении и пользовании указанных лиц непрерывно в течение более двух лет на основании договора аренды; заявители относятся к субъектам малого и среднего предпринимательства, на момент подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа спорных нежилых помещений не имели задолженности по арендной плате; арендуемое имущество не включено в утвержденный, в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Проведение перепланировки помещений без затрагивания несущих конструкций здания и предоставление места для размещения банкомата не являются основаниями для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества. Эти обстоятельства, признанные в судебном порядке существенными нарушениями условий договора аренды, могут нести иные юридические значимые последствия.

Суды также обоснованно отклонили ссылку министерства на то, что договор аренды с поликлиникой расторгнут в судебном порядке. Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.11.2016 по делу N А63-6174/2016 о расторжении договора аренды на объекты недвижимого имущества, заключенного краевой стоматологической поликлиникой и управлением здравоохранения администрации Ставропольского края 20.01.1992, не вступило в законную силу. На момент обращения (08.04.2016) с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества и в период, когда министерство обязано было совершить действия, указанные в части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, поликлиника являлась арендатором спорных нежилых помещений, а договор аренды являлся действующим.

С учетом изложенного суды обоснованно признали незаконным бездействие министерства в непредоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества и возложили на министерство обязанность восстановить нарушенные права истцов путем совершения всех предусмотренных действующим законодательством и правовыми актами действия, направленные на реализацию преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Ссылка министерства на то, что с Агаповой И.М., Агаповым В.Г. и обществом прекращены с 31.12.2013 договорные отношения в связи с истечением сроков действия договоров аренды, подлежит отклонению.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из материалов дела видно, что по договору аренды от 15.07.2008 N 2758 министерство передало в аренду обществу помещение N 93 в здании под литерой А.

По договору аренды от 22.07.2008 N 2761 министерство передало в аренду Агапову В.Г. помещения N 89 и 111, расположенные на третьем этаже здания под литерой А.

По договору от 22.07.2008 N 2762 министерство передало в аренду Агаповой И.М. помещение N 29, расположенное на первом этаже здания под литерой А.

В силу пунктов 1.2 данных договоров срок аренды устанавливается с 01.01.2008 по 30.12.2008. Согласно пунктам 2.4 договоров по истечении срока договора аренды договор может быть возобновлен на новый срок по согласованию сторон в письменной форме. При отсутствии письменного согласования сторон договор по истечении срока прекращает свое действие.

Действие названных договоров продлевалось дополнительными соглашениями до 30.12.2013: от 10.03.2009, от 19.04.2010, от 17.02.2011, от 08.02.2012 и от 06.02.2013.

В материалах дела имеются также дополнительные соглашения от 03.02.2015 и 10.04.2015, в которых стороны указали на то, что предприятие с 02.02.2015 является правопреемником всех прав и обязанностей по договорам аренды, а также определили размер арендной платы и порядок ее уплаты.

Сведения о том, что ответчики предприниматели меры к освобождению спорных помещений от Агаповой И.М., Агапова В.Г. и общества и фактическому прекращению договорных отношений, в материалы дело не представлено. Истцы располагаются в данных помещениях по воле собственника, который получает арендную плату.

С учетом изложенного выводы судов первой и апелляционной инстанций о соответствии заявителей (общество, Агапов В.Г. и Агапова И.М.) всем условиям, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества являются обоснованными.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 01.12.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017 по делу N А63-7949/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Артамкина

Судьи

О.Л. Рассказов И.И. Фефелова