Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 августа 2017 г. N Ф08-5428/17 по делу N А53-1855/2016

г. Краснодар

21 августа 2017 г.

Дело N А53-1855/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие истца (по первоначальному иску) - Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), ответчика (по первоначальному иску) - индивидуального предпринимателя Авдеевой Марины Олеговны (ИНН 611100347963, ОГРНИП 313618831100012), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.07.2016 (судья Димитриева М.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2017 (судьи Баранова Ю.И., Новик В.Л., Пономарева И.В.) по делу N А53-1855/2016, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений администрации г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Авдеевой М.О. (далее - предприниматель) о взыскании 337 007 рублей 78 копеек арендной платы с 30.10.2013 по 30.09.2015 и 35 122 рублей 03 копеек пени с 21.12.2013 по 07.12.2015.

Предприниматель обратился со встречным исковым заявлением о признании договора аренды земельного участка от 09.03.2000 N 18251 незаключенным.

Решением от 17.12.2015 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен. Договор аренды земельного участка от 09.03.2000 N 18251 признан прекращенным. С департамента в пользу предпринимателя взысканы 6 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины и 60 тыс. рублей судебных расходов по оплате услуг представителя. Судебный акт мотивирован следующим. Отказ в удовлетворении первоначального иска мотивирован тем, что предприниматель стороной спорного договора аренды не является, требования о взыскании неосновательного обогащения истец не заявил. В части встречного иска, суд пришел к выводу о его удовлетворении, переквалифицировав требование о признании договора незаключенным на требование о признании договора прекращенным. Суд признал договор аренды от 09.03.2000 N 18251 заключенным, однако, учитывая пункт 6.5 дополнительного соглашения от 18.07.2006 N 2, договор прекратил свое действие в момент государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество к другому лицу.

Апелляционным постановлением от 09.03.2016 решение от 21.07.2016 в части первоначального иска изменено. С предпринимателя в пользу департамента взыскано 288 976 рублей 28 копеек основного долга и 6198 рублей 54 копейки неустойки.

В остальной части иска отказано. В части встречного иска решение суда оставлено без изменения. Перераспределены судебные расходы. Судебный акт мотивирован тем, что став долевым собственником объектов недвижимости (нежилых помещений), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:00507:18, предприниматель в силу закона приобрел права и обязанности арендатора указанного участка, в том числе и обязанность по внесению арендной платы. Отказывая в части взыскания задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:44:00507:19, апелляционный суд указал, что поскольку истец не представил информацию о порядке пользования спорным участком, соглашение участников долевой собственности отсутствует (статьи 246 - 248 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс), поэтому у департамента отсутствует право требования с ответчика платы за пользование данным участком.

В кассационной жалобе департамент просит изменить апелляционное постановление и довзыскать 339 086 рублей 41 копейку арендной платы с 30.10.2013 по 30.09.2015 и 35 339 рублей 51 копейку пени с 01.01.2014 по 07.12.2015. Податель жалобы указывает, что суды пришли к ошибочному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие, поскольку применительно к пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса предприниматель, приобретя объекты недвижимости, приобрел и права на земельный участок занятый данным объектом на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Договор аренды от 09.03.2000 N 18251 подлежит переоформлению на договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Суд апелляционной инстанции со ссылкой на статьи 246 и 247 Гражданского кодекса отказал департаменту во взыскании задолженности за земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050701:19. Однако, апелляционный суд не учел, что установленные законодательством правила внесения платы за пользование землей (статья 65 Земельного кодекса) исключают возможность землепользователя по собственному усмотрению определять, что именно он будет уплачивать - земельный налог или арендную плату и самостоятельно выбирать уполномоченное на получение этой платы лицо и ее размер. Согласно письму МКУ "Управления жилищно-коммунального хозяйства" от 03.03.2014 N 357 в строении расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Соборный, 21, находятся только нежилые помещения. Здание, расположенное по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, д. 69/21 имеет площадь 996,1 кв. м, доля помещений, принадлежащих ответчику составляет 0,381 (кадастровый паспорт от 04.03.2016 N 61/001/16-188764). Здание расположено на земельном участке площадью 520 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050701:19. В 2007 году в границах этого участка, зарегистрировано право общей долевой собственности Рогозинского Ю.О. (размер доли 1/26), Рогозинской В.В. (размер доли 1/26), ООО "Кафе "Гриль"" (в настоящее время Калиберда Л.О.) по 7/78 доли земельного участка. Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса. Таким образом, доля в праве собственности как имущественное право является объектом гражданских прав (статья 218 Гражданского кодекса), в отношении оборотоспособности которого закон не установил ограничений, помимо права преимущественной покупки (статья 250 Гражданского кодекса).

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указал, что основания для отмены апелляционного постановления отсутствуют.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление в части отказа в удовлетворении исковых требований следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 09.03.2000 департамент и ООО "Ростовский-на-Дону конструкторско-технологический институт" заключили договор N 18251 (в редакции дополнительных соглашений) аренды 49/100 доли земельного участка площадью 1025 кв. м с кадастровым номером 61:44:050701:0018, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Соборный, 21, для эксплуатации административных помещений, сроком до 16.01.2011.

В связи с приобретением предпринимателем в собственность нежилых помещений в зданиях, расположенных на указанном земельном участке, являющихся предметом договора аренды от 09.03.2000 N 18251, арендатором по указанному договору является предприниматель.

Предпринимателю на праве собственности принадлежит следующее имущество: нежилые помещения площадью 379,9 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Социалистическая, д. 69/21, и нежилые помещения площадью 372 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Шаумяна, д. 66/21а (свидетельства о праве собственности от 11.09.2015 N 61-61-01/564/2013-602 и 61-61-04/564/2013-601).

Согласно сведениям кадастровых паспортов, здания, в которых предприниматель приобрел помещения, расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 61:44:00507:18 и 61:44:0050701:19.

Департамент, полагая, что предприниматель ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендной платы, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Предприниматель, указывая, что договоры аренды содержат недостоверную информацию, заявил встречный иск о признании договора от 09.03.2000 N 18251 незаключенным.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610 и 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В силу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции, действующей до 01.03.2015) в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса в действующей редакции).

Согласно пункту 10 статьи 39.20 Земельного кодекса размер обязательства по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на его стороне должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что, став долевым собственником объектов недвижимости (нежилых помещений), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:00507:18, предприниматель в силу закона приобрел право пользования земельным участком, занятым указанным объектом на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, в том числе и обязанность по уплате арендной плате. Расчет произведен с учетом фактической площади земельного участка равной 505 кв. м и доли предпринимателя - 0,526/1000 (справка МУПТИ и ОН от 01.02.2017). Проверив представленный расчет долга, апелляционный суд признал его верным и взыскал 288 976 рублей 28 копеек. На сумму долга произведено начисление 6198 рублей 54 копеек неустойки.

В указанной части судебные акты не обжалуются.

В тоже время суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:00507:19, поскольку в отношении данного участка отсутствует информация о порядке пользования участком и соглашение участников долевой собственности (статьи 246 - 248 Гражданского кодекса).

Суд округа полагает, что данный вывод апелляционного суда является ошибочным.

Судами установлено, что предпринимателю принадлежат на праве собственности нежилые помещения площадью 379,9 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Социалистическая, д. 69/21, и нежилые помещения площадью 372 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Шаумяна, д. 66/21а (свидетельства о праве собственности от 11.09.2015 N 61-61-01/564/2013-602 и 61-61-04/564/2013-601). Согласно сведениям кадастровых паспортов, здания, в которых предприниматель приобрел помещения, расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 61:44:00507:18 и 61:44:0050701:19.

Департамент указывал, что здание, находящееся по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, д. 69/21, расположено на земельном участке площадью 520 кв. м с кадастровым номером 61:44:0050701:19. В 2007 году в границах этого участка, зарегистрировано право общей долевой собственности Рогозинского Ю.О. (размер доли 1/26), Рогозинской В.В. (размер доли 1/26), ООО "Кафе "Гриль"" (в настоящее время Калиберда Л.О.) по 7/78 доли земельного участка.

В пунктах 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) разъяснено, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер. При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов (пункт 20 постановления от 24.03.2005 N 11).

Судебные инстанции не учли приведенные разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, поэтому решение от 21.07.2016 и апелляционное постановление от 18.04.2017 в части отказа в удовлетворении исковых требований в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:00507:19 и распределения судебных расходов следует отменить и направить дело в указанной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса.

При новом рассмотрении суду надлежит устранить отмеченные недостатки, дать оценку доводам департамента о наличии оснований для взыскания с предпринимателя платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:44:00507:19, рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле соарендаторов спорного земельного участка, определить размер платы за пользование спорным участком в отношении предпринимателя, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.07.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2017 по делу N А53-1855/2016 в части отказа в удовлетворении исковых требований Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и распределения судебных расходов отменить, в соответствующей части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин