Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 сентября 2017 г. N Ф08-5215/17 по делу N А32-30673/2016

г. Краснодар

01 сентября 2017 г.

Дело N А32-30673/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Пака Григория Николаевича - Ахтырской И.М.

(доверенность от 03.11.2016), в отсутствие представителей заявителя - открытого акционерного общества Семеноводческая агрофирма "Русь" (ИНН 2353016552, ОГРН 1022304841745), органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Марар Елены Павловны, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества Семеноводческая агрофирма "Русь" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2016 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2017 (судьи Илюшин Р.Р., Гуденица Т.Г., Сулименко О.А.) по делу N А32-30673/2016, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью Семеноводческая агрофирма "Русь" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконными действий по осуществлению государственной регистрации права собственности Марар Е.П. на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 452 928 кв. м с кадастровым номером 23:07:0203000:1213, расположенный по адресу (местоположение): Российская Федерация, Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО "Нива", (далее - земельный участок) без внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр прав) записи о договоре от 15.06.2016 N 3-44/16 аренды при множественности лиц на стороне арендодателей земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 2 340 130 кв. м с кадастровым номером 23:07:0203000:44, расположенного по адресу (местоположение): Россия, Краснодарский край, Динской район, в границах ЗАО "Нива", относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения (далее - договор аренды, исходный земельный участок), о понуждении управления к внесению в государственный реестр прав записи о соответствующем обременении прав на земельный участок на установленный договором аренды срок до 28.07.2026.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Марар Е.П., Пак Г.Н.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2016 в удовлетворении заявления отказано со следующей мотивировкой. Общество приобрело доли в праве общей собственности на исходный земельный участок. С момента государственной регистрации права общей долевой собственности общества на исходный земельный участок договор аренды трансформировался в соглашение участников долевой собственности о порядке пользования общим имуществом, государственная регистрация которого действующим законодательством не предусмотрена. Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 14.04.2016 указал на прекращение договора аренды в отношении земельного участка в связи с его выделением из исходного земельного участка в счет земельной доли Марар Е.П., выразившей на общем собрании участников долевой собственности возражения относительно заключения с обществом договора аренды исходного земельного участка.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Запись в государственном реестре прав о договоре аренды исходного земельного участка является действующей. Решение о заключении договора аренды принято на общем собрании участников долевой собственности и отражено в протоколе собрания от 15.06.2016 N 2-44/16. Марар Е.П. участие в этом собрании не принимала. Процедура выдела земельного участка в счет принадлежавших ей земельных долей окончена после государственной регистрации договора аренды. Марар Е.П. не получала согласие общества как арендатора исходного земельного участка на выдел земельного участка, а государственный регистратор не проверил наличие такого согласия. Права и интересы общества нарушает бездействие регистрирующего органа, выраженного в невнесении в государственный реестр прав записи о договоре аренды в отношении земельного участка. Общество совместно с собственниками земельных долей не определяло порядок использования исходного земельного участка. На момент заключения договора аренды общество не являлось собственником долей в праве собственности на исходный земельный участок. Договор аренды не прекратился ввиду совпадения арендатора и арендодателя. Общество не стало единоличным собственником исходного земельного участка. В отзыве на кассационную жалобу Пак Г.Н. и Марар Е.П. выразили мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя Пака Г.Н., Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что Марар Е.П. как участник долевой собственности на исходный земельный участок на проведенном 04.12.2015 общем собрании участников долевой собственности выразила несогласие на заключение с обществом договора аренды, что нашло отражение в протоколе от 04.12.2015 N 1-44/15. Общим собранием отклонено предложение Марар Е.П. о внесении в повестку дня дополнительных вопросов о выделе земельного участка в счет принадлежащей ей земельной доли, принято решение о заключении с обществом договора аренды исходного земельного участка. Решением управления от 20.02.2016 обществу отказано в государственной регистрации договора аренды исходного земельного участка в связи с включением в число арендодателей лиц, выразивших свое несогласие с заключением договора, в том числе Марар Е.П. Последняя в декабре 2015 года инициировала процедуру выдела земельного участка в счет принадлежащей ей земельной доли. Выделенный земельный участок поставлен на кадастровый учет 27.07.2016, а право собственности Марар Е.П. на него зарегистрировано 15.08.2016 (запись с номером регистрации 23-23/031-23/031/803/2016-2383/1; выписка из государственного реестра прав от 25.08.2016 N 90-23663423). Земельный участок передан в аренду Паку Г.Н. по договору от 23.08.2016.

Участники долевой собственности 15.06.2016 провели повторное общее собрание, на котором принято решение о заключении договора аренды исходного земельного участка с обществом. Марар Е.П. участие в общем собрании не принимала, что отражено в протоколе от 15.06.2016 N 2-44/16. Собственники долей в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок (арендодатели) и общество (арендатор) заключили договор от 15.06.2016 N 3-44/16 аренды исходного земельного участка для сельскохозяйственного производства. Записи с номерами регистрации 23-23/031-23/031/803/2016-1067/1, 23-23/031-23/031/803/2016-1067/2 о договоре аренды внесены в государственный реестр прав 28.07.2016.

В государственном реестре прав 13.09.2016 зарегистрирован переход к обществу 20/32 долей в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок (запись с номером регистрации 23-23/031-23/031/803/2016-4114/23; выписка из государственного реестра прав от 11.11.2016 N 23/221/002/2016-3391).

Полагая, что при осуществлении государственной регистрации права собственности Марар Е.П. на выделенный в счет принадлежавшей ей земельной доли земельный участок в государственный реестр прав подлежали внесению сведения об обременении прав на этот участок заключенным с обществом договором аренды исходного земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 2). Особенность государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении исходных земельных участков или выделе из них состоит в том, что одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на них (пункт 5 статьи 22.2).

По общему правилу, переход права собственности на находящееся в аренде имущество не влечет прекращения арендных отношений (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков (пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). Указанные нормы не могут быть истолкованы иначе, как предполагающие сохранение действия договора аренды в отношении как исходного, так и выделенных земельных участков.

Вместе с тем, оборот земель сельскохозяйственного назначения, образование земельных участков из таких земель, в силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участнику долевой собственности, выразившему на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду предоставлено право на выделение земельного участка в счет принадлежащих ему земельных долей и распоряжение этим участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

С учетом того, что Марар Е.П. на проведенном 04.12.2015 общем собрании участников долевой собственности на исходный земельный участок выразила несогласие с передачей этого участка в аренду обществу и инициировала процедуру выдела земельного участка в счет принадлежавшей ей земельной доли, ее отсутствие на общем собрании участников долевой собственности, проведенном 15.06.2016 с тем же вопросом в повестке дня, не могло повлиять на судьбу обременения прав на выделяемый земельный участок заключенным с обществом договором аренды исходного земельного участка. Действие последнего в отношении выделенного в счет земельных долей Марар Е.П. земельного участка прекращено. У управления отсутствовали законные основания для осуществления государственной регистрации соответствующего обременения, а права и законные интересы общества не нарушены и не могли быть нарушены оспариваемым бездействием органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Согласие общества как арендатора исходного земельного участка на выдел Марар Е.П. в счет ее земельной доли земельного участка в рассматриваемом случае не требовалось. Данные выводы суда апелляционной инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований только на основании вывода о трансформации договора аренды исходного земельного участка в соглашение участников долевой собственности о порядке пользования общим имуществом, государственная регистрация которого действующим законодательством не предусмотрена, суд первой инстанции не учел, что на момент допущения управлением оспариваемого бездействия общество не являлось участником долевой собственности (переход к нему земельных долей зарегистрирован только 13.09.2016). Незаконное уклонение управления от государственной регистрации спорного обременения при иных обстоятельствах могли отрицательно повлиять на права и интересы заявителя. Вывод суда апелляционной инстанции о недопустимости удовлетворения заявления общества в условиях наличия заключенного Марар Е.П. и Паком Г.Н. договора аренды земельного участка противоречит данному в абзаце 3 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому наличие в государственном реестре прав записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Данное разъяснение не противоречит разъяснению, данному в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Данные ошибочные выводы не привели к принятию незаконных судебных актов.

Соответствие, в основном, выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2017 по делу N А32-30673/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова