Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 сентября 2017 г. N Ф08-5546/17 по делу N А32-2126/2017

г. Краснодар

05 сентября 2017 г.

Дело N А32-2126/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - публичного акционерного общества "Мобильные телесистемы" (ИНН 7740000076, ОГРН 1027700149124) - Шаталова А.П. (доверенность от 16.09.2016), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2017 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 (судьи Ванин В.В., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-2126/2017, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ПАО "МТС" (далее - общество) со следующими требованиями:

- взыскать с общества 1 184 707 рублей 96 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.06.2011 по 31.12.2016 и 406 447 рублей 03 копейки пеней;

- признать недействительным договор от 30.09.2002 N 4900002594 аренды земельного участка площадью 1700 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402030:11, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский р-он, ул. Карла Маркса, д. 20;

- применить последствия недействительности договора от 30.09.2002 N 4900002594 в виде признания права аренды отсутствующим и аннулирования записи об этом праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Требования о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательств по договору аренды от 30.09.2002 N 4900002594. В связи с недействительностью (ничтожностью) указанного договора на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) из ЕГРП подлежат исключению сведения (аннулированию запись) о праве аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:11, являющийся собственностью муниципального образования город-курорт Сочи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные инстанции установили, что на основании постановления главы администрации от 19.01.1993 N 37 администрация (арендодатель) и ЗАО "Кубань-GSM" (арендатор, правопредшественник общества) заключили договор от 30.09.2002 N 4900002594 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:11 площадью 1 700 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Карла Маркса, 20. На участке, предоставленном в аренду на 49 лет, находятся здания и сооружения базы по приему и обслуживанию туристов. В этот период земельный участок, предоставленный арендатору в пользование, относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, поэтому являлся собственностью Российской Федерации. Следовательно, договор аренды от 30.09.2002 N 4900002594 недействителен (ничтожен) как заключенный администрацией в отношении федерального имущества при отсутствии соответствующих полномочий. Ответчик заявил в суде первой инстанции о применении исковой давности к требованию о признании договора аренды недействительной сделкой (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Договор заключен 30.09.2002, прошел государственную регистрацию 12.11.2002. Администрация является стороной по сделке с 2002 года; с этого периода получала арендные платежи по договору. Таким образом, договор аренды исполняется сторонами с 2002 года, иск подан в арбитражный суд 18.01.2017, то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности. Суды учли положения статьи 181 Гражданского кодекса, а также разъяснения, изложенные в пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25). Исходя из приведенных норм и установленных обстоятельств, судебные инстанции отказали администрации в удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды от 30.09.2002 N 4900002594 и применении последствий его недействительности. Судами также установлено, что земельный участок находится в фактическом владении ответчика, на нем расположено принадлежащее обществу на праве собственности здание производственно-технического центра связи. Данное обстоятельство подтверждается материалами дела и не оспаривается истцом. Следовательно, по требованиям о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:11 арендой и погашении записи о нем в ЕГРП, администрацией избран ненадлежащий способ защиты (пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"; далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22). При разрешении требований администрации о взыскании с общества задолженности за пользование земельным участком и пени судебные инстанции применили к спорным отношениям постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210). При определении размера арендной платы суды исходили из величины рыночной стоимости участка с кадастровым номером 23:49:0402030:11 в соответствии с отчетом об его рыночной оценке, выполненным независимым оценщиком на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (пункт 2 постановления N 210). Поскольку в названном постановлении нечетко сформулированы положения, касающиеся порядка определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении размера арендной платы следует руководствоваться положениями раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50) и постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - Правила N 1061). Преамбулой к Правилам N 1061 (действовали в спорный период) допускалось их применение для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Пунктом 1.2 Правил N 1061 предусмотрено, что они применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы. Размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости участка и рассчитывается по формуле Ап = Р х С х Ки, где: Ап - размер арендной платы за земельный участок, в рублях; Р - рыночная стоимость земельного участка, в рублях, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, в процентах; Ки - коэффициент инфляции (пункт 4.1 Правил N 1061). В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210 в данном случае применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 постановления N 50). При расчете коэффициента инфляции следует применять пункт 9.2 постановления N 210. Согласно представленному в дело отчету оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка от 13.02.2017 N 0320000004, рыночная стоимость спорного участка составляет 16 416 850 рублей. О назначении по делу судебной экспертизы истец не просил, поэтому содержащиеся в отчете оценщика, приняты судами при расчете размера арендной платы, подлежащей внесению обществом в заявленный в иске период. Ответчик заявил в суде первой инстанции об истечении исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы и неустойки. С учетом применения к отношениям сторон норм об исковой давности (статьи 195, 196, 199 и 200 Гражданского кодекса), суды установили, что размер платы за пользование земельным участком в период с 01.01.2014 по 31.03.2017 составляет 844 400 рублей 66 копеек. Ответчиком представлены платежные поручения об уплате в этот период 1 210 500 рублей 85 копеек, что свидетельствует об отсутствии задолженности по арендной плате и влечет отказ в удовлетворении соответствующего требования администрации. В этой связи не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика 406 447 рублей 03 копеек договорной неустойки. Кроме того, неустойка не может быть взыскана ввиду установленной судами недействительности (ничтожности) договора аренды.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Администрация и общество на основании постановления главы администрации города Сочи от 19.01.1993 N 37 заключили договор от 30.09.2002 N 4900002594 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:11 в аренду сроком на 49 лет. На момент заключения договора аренды администрация не обладала полномочиями по распоряжению федеральной собственностью. Следовательно, договор от 30.09.2002 N 4900002594 является недействительной (ничтожной) сделкой. В силу пункта 11 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) полномочиями по распоряжению спорным участком в настоящее время обладает администрация. В пункте 45 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором. При этом действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается право собственности или законное владение истца. В пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 указано, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Невозможность применения указанного способа защиты заключается в том, что по недействительному договору аренды земельный участок передавался для эксплуатации недвижимого имущества. Ответчик является собственником недвижимого имущества, находящегося на спорном участке. В силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, строения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Таким образом, собственник недвижимого имущества имеет законные основания для пользования земельным участком в порядке, предусмотренном Земельным кодексом. Данное обстоятельство обуславливает невозможность предъявления к собственнику недвижимого имущества иска об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения. Поэтому единственным возможным способом защиты права для органа местного самоуправления является признание обременения отсутствующим. В соответствии со статьей 57 Конституции Российской Федерации, статьей 606 Гражданского кодекса, статьей 65 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации является платным. Однако общество допустило задолженность за пользование земельным участком в размере 1 184 707 рублей 96 копеек, и должно уплатить 406 447 рублей 03 копейки пени. В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается. Решение и апелляционное постановление незаконны, необоснованны и нарушают права администрации как участника договорных отношений.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Довод истца о недействительности (ничтожности) договора признан судами обоснованным, однако не подлежащим удовлетворению с учетом положений пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса. Отказ судебных инстанций в удовлетворении требования администрации о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:11 в виде права аренды общества соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22. Истец, не являясь владеющим собственником спорного земельного участка, на котором размещен объект недвижимости, принадлежащий ответчику, не вправе требовать в судебном порядке признания права аренды отсутствующим. При разрешении требования администрации о взыскании с общества задолженности по арендной плате суды правомерно руководствовались постановлениями N 210 и N 50, а также Правилами N 1061, а также учли отчет независимого оценщика от 13.02.2017 N 0320000004, согласно которому рыночная стоимость спорного участка составляет 16 416 850 рублей. Судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика задолженности по договору аренды от 30.09.2002 N 4900002594 с учетом внесенных им в спорный период платежей. В связи с наличием у общества переплаты по договору аренды, оснований для взыскания с него в пользу администрации неустойки за просрочку внесения арендной платы также не имеется. Выводы судебных инстанций по существу спора подателем кассационной жалобы не опровергнуты.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления от 19.01.1993 N 37 администрация (арендодатель) и ЗАО "Кубань-GSM" (правопредшественник общества, арендатор) заключили договор от 30.09.2002 N 4900002594 (в редакции дополнительных соглашений от 10.08.2005, 22.02.2008 и 20.06.2016) аренды земельного участка площадью 1700 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402030:11. Участок расположен по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Карла Маркса, д. 20 и передан арендатору для использования базы по приему и обслуживанию туристов (пункты 1.1 - 1.3). Срок действия договора установлен с 01.10.2002 по 01.07.2046 (пункт 2.1). Договор зарегистрирован в ЕГРП 30.09.2002 (т. 1, л. д. 23 - 30, 111).

По сведениям ЕГРП (выписка от 18.11.2016) и государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт от 18.11.2016) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:11 поставлен на государственный кадастровый учет 19.08.2002. Сведения о правообладателе отсутствуют, арендатором является общество (т. 1, л. д. 21, 22, 42 - 44).

Постановлением главы г. Сочи от 10.06.2003 N 338/8 ЗАО "Кубань-GSM" разрешено разработать проектную документацию по реконструкции территории для размещения производственно-технического центра связи и антенной опоры в границах земельного участка площадью 1700 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402030:11 (т. 1, л. д. 112, 113).

На основании акта приемки законченного строительством объекта от 15.12.2003 введено в эксплуатацию здание производственно-технического центра связи и антенной опоры, реконструированное на основании постановления главы г. Сочи о проведении реконструкции от 11.11.2003 N 657/4 и разрешения на производство строительно-монтажных работ от 13.11.2003 N 10103, выданного Инспекцией Госархстройнадзора г. Сочи (т. 1, л. д. 116 - 119).

Право собственности общества на здание производственно-технического центра связи, литера "А", общей площадью 1057,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Карла Маркса, д. 20, подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 26.07.2006 (т. 1, л. д. 115).

Из акта осмотра от 18.02.2015 (т. 1, л. д. 40, 41) следует, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402030:11 расположено трехэтажное капитальное строение, принадлежащее обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством от 26.07.2006 (т. 1, л. д. 115).

Ссылаясь на нарушение обществом обязательства по внесению платы за пользование муниципальным земельным участком и недействительность (ничтожность) договора аренды от 30.09.2002 N 4900002594, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

До вступления в силу Закона N 244-ФЗ администрация не обладала полномочиями по распоряжению земельными участками в границах курорта федерального значения.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что договор аренды заключен администрацией в отношении земельного участка, относящегося (на момент совершения сделки) к федеральному уровню собственности. Поэтому судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды как совершенного органом местного самоуправления с превышением полномочий, предоставленных ему законом (в отсутствие соответствующих полномочий).

Данный вывод основан на нормах гражданского, земельного и природоохранного законодательства, действовавшего в период заключения договора аренды (статьи 125, 209, 214 и 608 Гражданского кодекса, статья 95 Земельного кодекса, Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470, распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р).

Вместе с тем, ответчик до вынесения судом решения заявил о пропуске истцом давностного срока по требованиям о недействительности (ничтожности) арендной сделки и применении последствий ее недействительности (т. 1, л. д. 141 - 145).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). По общему правилу, срок исковой давности составляет три года (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса).

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункты 1, 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса (в редакции, действовавшей в период заключения договора) течение срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, который составляет три года, начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что фактическое исполнение договора аренды началось в 2002 году. Администрация (арендодатель) обратилась в арбитражный суд с требованием о признании договора от 30.09.2002 N 4900002594 недействительной (ничтожной) сделкой 18.01.2017, то есть за пределами срока исковой давности, установленного статьей 181 Гражданского кодекса.

В пункте 101 постановления от 23.06.2015 N 25 разъяснено следующее. Для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности. Этот срок исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения.

С учетом приведенных норм и изложенных обстоятельств, судебные инстанции признали, что требования администрации о недействительности договора аренды и применении последствий недействительности указанной сделки заявлены истцом за пределами давностного срока. Установив данное обстоятельство, суды пришли к выводу о необходимости отказа в удовлетворении соответствующих требований (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

Как разъяснено в пунктах 7 и 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление от 29.09.2015 N 43), истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела. Положения, предусмотренные абзацем пятым статьи 208 Гражданского кодекса, не применяются к искам, не являющимся негаторными (то есть к искам, связанным с лишением владения).

При этом пункт 9 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к спорным отношениям неприменим, поскольку срок исковой давности по указанным требованиям истек задолго до 01.09.2013.

При разрешении требования администрации о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:11 записью об аренде (договор от 30.09.2002 N 4900002594), судебные инстанции руководствовались разъяснениями, содержащимися в пунктах 52 и 53 постановления от 29.04.2010 N 10/22.

В них указано, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11).

Возможность обращения с требованием о признании права (обременения) на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество. Следовательно, удовлетворение такого требования возможно, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 N 5-КГ15-36).

Судебные инстанции установили, что спорный земельный участок находится во владении ответчика, на нем расположен объект недвижимости (нежилое здание), принадлежащий обществу на праве собственности. Поэтому суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты по требованию о признании обременения отсутствующим (погашении в ЕГРП записи) и отказали администрации в удовлетворении данного требования.

При разрешении требования администрации о взыскании с общества арендной платы в размере 1 184 707 рублей 96 копеек за период с 01.06.2011 по 31.12.2016 суды руководствовались положениями Закона N 244-ФЗ. Судебные инстанции признали, что истец вправе требовать от ответчика (как лица, фактически использующего земельный участок, относящийся к собственности муниципального образования) плату за пользование муниципальным имуществом.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Таким образом, одним из принципов земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).

Таким образом, расчет платы за пользование земельным участком, находящегося в муниципальной собственности, должен производиться истцом на основании нормативного правового акта органа местного самоуправления, определяющего размер арендной платы, а также порядок (условия) ее внесения за земли, находящиеся в муниципальной собственности.

При определении размера платы за пользование спорным участком судебные инстанции руководствовались постановлениями N 210, N 50 и Правилами N 1061, рассчитав его по формуле: Ап = Р х С х Ки, где: Ап - размер арендной платы за земельный участок, в рублях; Р - рыночная стоимость земельного участка, в рублях, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С - ставка арендной платы, в процентах; Ки - коэффициент инфляции.

Согласно отчету оценщика от 13.02.2017 N 0320000004 (т. 1, л. д. 148 - 177), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:11 составляет 16 416 850 рублей. Какие-либо иные сведения о величине рыночной стоимости данного участка администрацией в материалы дела не представлены. Ввиду отсутствия соответствующего правового регулирования в муниципальных нормативных актах судами применена ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка (подпункт 4 пункта 1 постановления N 50). При расчете арендной платы коэффициент инфляции учитывался судебными инстанциями в соответствии с пунктом 9.2 постановления N 210.

Ответчик в суде первой инстанции заявил об истечении исковой давности по требованиям о взыскании задолженности и уплате неустойки. С учетом применения давностного срока сумма платы за пользование земельным участком в период с 01.01.2014 по 31.03.2017 составила 844 400 рублей 66 копеек. Ответчиком представлены платежные поручения о внесении в спорный период арендных платежей в размере 1 210 500 рублей 85 копеек (т. 1, л. д. 184 - 210). Установив данные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций отказали в администрации в удовлетворении требования о взыскания задолженности по арендной плате.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

В связи с отсутствием у общества задолженности по платежам за пользование земельным участком в спорный период, а также с учетом недействительности (ничтожности) договора от 30.09.2002 N 4900002594, судебные инстанции отказали администрации в удовлетворении требования о взыскании с общества 406 447 рублей 03 копеек неустойки.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы администрации о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, окружным судом отклоняются. Эти доводы не основаны на нормах материального права (статьи 1, 12, 181, 199 Гражданского кодекса), а также не учитывают разъяснения, содержащиеся в постановлениях от 29.04.2010 N 10/22, от 23.06.2015 N 25 и от 29.09.2015 N 43.

Обстоятельства, на которые ссылается податель кассационной жалобы в обоснование исковых требований, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным администрацией в жалобе. Эти доводы не влияют на существо разрешенного спора и правомерность вывода судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 по делу N А32-2126/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова