Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 сентября 2017 г. N Ф08-5801/17 по делу N А53-27136/2016

г. Краснодар

07 сентября 2017 г.

Дело N А53-27136/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании заявителя - индивидуального предпринимателя Бартащук Зои Христафоровны (ИНН 611100306893, ОГРН 304611134300039), органа, осуществляющего публичные полномочия, - администрации Мечетинского сельского поселения Зерноградского района Ростовской области (ИНН 6111982018, ОГРН 1056111018501), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бартащук Зои Христафоровны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.01.2017 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 (судьи Гуденица Т.Г., Илюшин Р.Р., Сулименко О.А.) по делу N А53-27136/2016, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Бартащук З.Х. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд к администрации Мечетинского сельского поселения Зерноградского района Ростовской области (далее - администрация) с заявлением, в котором просила:

- признать незаконным отказ администрации в продлении срока действия договора аренды от 25.05.2013 N 49 земельного участка площадью 129 кв. м с кадастровым номером 61:12:0030105:37, расположенного по адресу: Ростовская область, Зерноградский район, станица Мечетинская, ул. Железнодорожная, 41-г;

- признать договор аренды от 25.05.2013 N 49 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (требования уточнены).

Требования мотивированы следующим. Отказ в предоставлении предпринимателю в аренду на новый срок участка с кадастровым номером 61:12:0030105:37 для завершения строительства объекта не соответствует статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статье 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ). Отказ администрации возобновить действие договора аренды нарушает права (интересы) заявителя в сфере предпринимательской деятельности (статьи 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.01.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017, в удовлетворении требований отказано.

Судебные инстанции установили, что предприниматель арендовал земельный участок общей площадью 129 кв. м с кадастровым номером 61:12:0030105:37. Участок (из земель населенных пунктов) имеет разрешенное использование - для строительства магазина и расположен по адресу: Зерноградский район, станица Мечетинская, ул. Железнодорожная, 41-г. Предприниматель 30.12.2015 обратился в администрацию, к которой с 01.03.2015 перешли полномочия по управлению земельным участком, с заявлением о заключении договора аренды на новый срок. Администрация письмом от 24.06.2016 N 02-41/914 отказала в заключении договора со ссылкой на необходимость проведения торгов. При разрешении спора судебные инстанции исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 61:12:0030105:37 впервые для строительства был предоставлен предпринимателю на основании постановления главы Зерноградского района от 11.06.2003 N 583-а. С предпринимателем 11.06.2003 был заключен договор аренды от 11.06.2003 N 55/3, по которому участок предоставлялся для строительства магазина на срок до 11.06.2006. Впоследствии 08.02.2010 сторонами был заключен договор аренды N 27 в отношении того же участка (для той же цели) на срок до 08.02.2013. На основании решения комитета по управлению имуществом администрации Зерноградского района Ростовской области от 22.05.2013 N 253 "О предоставлении земельного участка в аренду Бартащук З.Х. на новый срок" с предпринимателем был заключен договор от 27.05.2013 N 49 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:12:0030105:37 на срок до 26.05.2016. Таким образом, земельный участок трижды предоставлялся предпринимателю для строительства магазина. Разрешение на строительство магазина было получено предпринимателем 07.11.2011. Действие разрешения на строительства продлевалось неоднократно (до 26.05.2016). В период с передачи земельного участка в 2003 году и до 2016 года (в течение тринадцати лет), предпринимателем не реализована цель его предоставления (строительство магазина). Довод заявителя о невозможности освоения земельного участка в связи с чинением предпринимателем Савицким Н.Н. препятствий в осуществлении строительства объекта, отклонен судами. Предприниматель не представил доказательств, подтверждающих принятие им мер по освоению земельного участка в период с 2003 года (принятие возможных и необходимых мер для начала возведения объекта). Ссылки заявителя на состояние здоровья не приняты апелляционным судом, поскольку предпринимательская деятельность сопряжена с риском определенных экономических последствий. Заключая договор аренды для строительства магазина, предприниматель должен принимать исчерпывающие меры по использованию земли, в том числе путем привлечения иных лиц, с учетом всех возможных факторов (включая финансовое и физическое состояние). В связи со столь длительным неиспользованием по целевому назначению земельного участка, несколько раз предоставленного предпринимателю, администрация приняла законное решение об отказе в заключении договора аренды на новый срок (продлении срока действия ранее заключенного договора). Установив в мае 2016 года в ходе обследования факт неиспользования земельного участка для целей строительства, уполномоченный орган направил предпринимателю уведомление о прекращении арендных отношений (получено последним 11.10.2016). С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не принял доводы заявителя о том, что договор аренды от 25.05.2013 не расторгнут в установленном порядке и считается продленным на неопределенный срок. Внесение арендной платы соответствует принципу платности землепользования и не может свидетельствовать о целевом использовании земельного участка. При этом исполнение обязанности по внесению арендной платы не отнесено Земельным кодексом к основаниям предоставления земельного участка без проведения торгов. Вводя льготный (без проведения торгов) порядок получения в аренду земельного участка для владельцев незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его именно и только добросовестному лицу, не использовавшему прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших. Довод о наличии в собственности предпринимателя объекта незавершенного строительства признан судами не доказанным (документально не подтвержденным). Администрацией в дело представлен акт обследования фундамента и фотографические материалы, из которых следует, что участок находится в неухоженном состоянии, зарос сорной растительностью и кустарником, фундамент имеет визуальные признаки частичного разрушения. Оценивая действия предпринимателя с точки зрения их разумности и добросовестности, судебные инстанции исходили из того, что участок находился в аренде с 2003 года и мог быть застроен им после заключения первого договора аренды. Обстоятельства использования земельного участка свидетельствуют о ненадлежащем отношении предпринимателя к его освоению, неразумно длительном бездействии. Отказывая в удовлетворении требования о признании ранее заключенного договора аренды возобновленным на неопределенный срок, судебные инстанции руководствовались положениями статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", введенной в действие Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Суды также установили, что 15.09.2016 администрацией направлено соглашение о расторжении договора (получено предпринимателем 11.10.2016), тем самым выражена воля представителя публичного собственника на отказ от продолжения арендных отношений. Следовательно, договор является прекратившим свое действие не позднее 11.01.2017, что соответствует положениям статьи 610 Гражданского кодекса.

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба повторяет доводы заявления, апелляционной жалобы и мотивирована следующим. На основании решения комитета по управлению имуществом администрации Зерноградского района (далее - комитет) от 22.05.2013 N 253 "О предоставлении земельного участка в аренду Бартащук З.Х. на новый срок" с предпринимателем заключен договор от 27.05.2013 N 49 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:12:0030105:37, имеющего разрешенное использование - для строительства магазина. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Администрация выдала разрешение на проведение строительных работ от 07.11.2011 N 48, впоследствии продленное до 26.05.2016. Из акта от 24.01.2013 следует, что земельный участок огорожен, строения отсутствуют. На участке находились бетонные плиты, которые разместил предприниматель Савицкий Н.Н. Летом 2013 года установлено, что препятствия для строительства магазина обусловлены наличием на участке выгребной ямы. Администрации и предпринимателю о наличии выгребной ямы известно не было. Предприниматель в период с 2006 года по 2013 год находилась на лечении, ухаживала за больным мужем, умершим 24.08.2013. Предприниматель 27.12.2013 сообщила администрации о наличии выгребной ямы, а 2014 году - обратилась в арбитражный суд. Согласно акту обследования от 19.02.2014 N 2, индивидуальным предпринимателем Савицким Н.Н. устроена выгребная яма на территории земельного участка с кадастровым номером 61:12:0030105:37. Вступившим в законную силу решением от 27.10.2014 по делу N А53-8426/2014 суд обязал предпринимателя Савицкого Н.Н. устранить препятствия в пользовании участком с кадастровым номером 61:12:00300105:37 путем ликвидации выгребной ямы. Препятствия к началу работ по закладке фундамента магазина устранены только к апрелю 2016 года (не в полном объеме). Предприниматель устранял яму своими силами, 28.03.2016 заключен договор на строительство фундамента. До 26.05.2016 на земельном участке возведен фундамент будущего здания магазина, данный факт подтверждает администрация. В регистрации права собственности на объект незавершенного строительства предпринимателю отказано в связи с истечением срока действия договора. Предприниматель 30.12.2015 обратился в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, без проведения торгов. До 25.05.2016 ответ из администрации по вопросу продления договора получен не был. Повторно направлено заявление в адрес администрации 25.05.2016. Предпринимателю выдано разрешение на проведение земляных работ от 25.08.2016 (разрытие и прокладка водопровода протяженностью 40 м). Тем самым, администрация разрешила дальнейшее освоение участка. Однако 27.06.2016 предпринимателю вручен ответ от 24.06.2016 с отказом в заключении договор аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов. На претензию предпринимателя от 01.07.2016 администрация снова ответила отказом (письмо от 18.07.2016). Администрация не представила извещение с подписью предпринимателя о получении данного документа в октябре 2016 года. Фактически это соглашение получено предпринимателем во второй половине ноября 2016 года. Участок использовался по целевому назначению (возведен фундамент, получено разрешение на проведение земляных работ), арендная плата вносится регулярно. Ни одна из сторон договора аренды в период его действия не заявила о желании расторгнуть его. Ответчик не заявил в суд требований об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном участке путем продажи с публичных торгов. Предприниматель продолжает пользоваться участком, поэтому договор аренды считается продленным на неопределенный срок. Здание магазина возводится для собственных нужд, поэтому не требует государственной регистрации.

От администрации отзыв на жалобу не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. От предпринимателя поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в ее отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что принятые по делу судебные акты следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы Зерноградского района от 11.06.2003 N 583-а, с предпринимателем 11.06.2003 заключен договор от 11.06.2003 N 55/3 аренды земельного участка площадью 129 кв. м с кадастровым номером 61:12:0030105:37, расположенного по адресу: Зерноградский район, станица Мечетинская, ул. Железнодорожная, 41-г. Участок предоставлен арендатору для строительства магазина, срок аренды составляет 3 года (с 11.06.2003 до 11.06.2006).

На основании решения комитета от 08.02.2010 N 69 "О предоставлении земельного участка в аренду Бартащук З.Х." комитет и (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 18.02.2010 N 27. По условиям договора арендатору передан земельный участок площадью 129 кв. м с кадастровым номером 61:12:0030105:37, расположенный по адресу: Зерноградский район, станица Мечетинская, ул. Железнодорожная, 41-г. Участок предоставлен для строительства магазина, срок аренды установлен с 08.02.2010 по 08.02.2013.

На основании решения комитета от 22.05.2013 N 253 "О предоставлении земельного участка в аренду Бартащук З.Х. на новый срок" комитет и (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 27.05.2013 N 49, аренды земельного участка площадью 129 кв. м с кадастровым номером 61:12:0030105:37 на срок до 26.05.2016. Участок предоставлен арендатору для строительства магазина.

Предприниматель 30.12.2015 обратился в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:12:0030105:37 на новый срок.

Письмом от 24.06.2016 N 02-41/914 администрация отказала в заключении договора, мотивировав невозможность заключения договора аренды необходимостью проведения публичных процедур (торгов).

В письме от 18.07.2016 N 02-41/953 администрация повторно отказала предпринимателю в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:12:0030105:37 на новый срок.

Полагая, что отказ администрации в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок противоречит нормам земельного законодательства и нарушает его права (интересы) в имущественной сфере, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Кодекса и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей на момент подачи заявления и получения отказа) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили следующее. Земельный участок с кадастровым номером 61:12:0030105:37 арендуется предпринимателем (для целей строительства магазина) с 2003 года (предоставлялся заявителю в арендное пользование трижды). В период с момента первого предоставления земельного участка (в 2003 году) и до 2016 года, то есть в течение 13 лет, предпринимателем не реализована цель его предоставления. Заявителем также не представлены в материалы дела доказательства наличия препятствий в пользовании земельным участком по целевому назначению в период с 2003 года по 2014 год (до возникновения конфликта с предпринимателем Савицким Н.Н.). Отсутствуют в деле и доказательства того, что в период с 2003 года заявителем предпринимались все возможные и необходимые меры для освоения (начала освоения) земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования. Наличие расположенного в границах земельного участка объекта незавершенного строительства (статья 130 Гражданского кодекса) предпринимателем, не подтверждено документально. Администрация представила акт обследования фундамента и фотографические материалы, из которых следует, что земельный участок находится в неухоженном состоянии, зарос сорной растительностью и кустарником, фундамент имеет признаки частичного разрушения. Сведения о зарегистрированных правах предпринимателя на объект также отсутствуют. Обстоятельства использования земельного участка свидетельствуют о ненадлежащем отношении предпринимателя к его освоению, неразумно длительном бездействии по вопросу о его использовании в соответствии с целевым назначением (строительство магазина). Администрацией 15.09.2016 направлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка (получено предпринимателем 11.10.2016), чем выражена воля представителя публичного собственника на отказ от продолжения арендных отношений. Следовательно, договор считается прекратившим свое действие не позднее 11.01.2017 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса.

С учетом обстоятельств, установленных при разрешении спора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что отказ администрации в предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:12:0030105:37 на новый срок для завершения строительства магазина, не может быть признан незаконным.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе предприниматель приводит доводы, свидетельствующие, по его мнению, о наличии правовых оснований для удовлетворения требований. Заявитель полагает, что имеет право на продление договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта, принадлежащего ему на праве собственности. Между тем обстоятельства, на которые ссылается податель жалобы, проверялись и были отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к противоположным выводам.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства. Судебные инстанции ошибочно применили к отношениям сторон положения пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". В силу части 2 данной статьи предусмотренный в части 1 статьи 17.1 названного Федерального закона порядок заключения договоров аренды на торгах не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом. Однако это не привело к принятию незаконных судебных актов, исходя из фактических обстоятельств, установленных судебными инстанциями при разрешении спора.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 29.05.2017).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.01.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 по делу N А53-27136/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин