Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 сентября 2017 г. N Ф08-6366/17 по делу N А32-43525/2015

г. Краснодар

28 сентября 2017 г.

Дело N А32-43525/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "СочиИнвестСтрой" (ИНН 7736638927, ОГРН 1127746007146), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СочиИнвестСтрой" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2017 (судьи Авдонина О.Г., Галов В.В., Попов А.А.) по делу N А32-43525/2015, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СочиИнвестСтрой" (далее - общество) о расторжении договора от 14.06.2011 N 4900006863 аренды земельного участка площадью 12 000 кв. м с кадастровым номером 23:490107002:1013, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Скрябина, д. 1ж.

Иск мотивирован следующим. Арендуемый на основании договора от 14.06.2011 N 4900006863 (в редакции договора перенайма от 10.04.2012) обществом земельный участок использовался на протяжении длительного периода времени без внесения платы. Данное нарушение условий договора аренды является существенным и влечет его расторжение по требованию арендодателя на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2017, иск удовлетворен.

Судебные инстанции установили, что 10.06.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:490107002:1013, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Скрябина, д. 1ж. Муниципальным образованием город-курорт Сочи (в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи; далее - департамент) и ООО "Роната" заключен договор 14.06.2011 N 4900006863 аренды земельного участка площадью 12 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:490107002:1013, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Скрябина, д. 1ж. Участок (из земель населенных пунктов) имеет вид разрешенного использования - производственная база. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 12.08.2011. ООО "Роната" по договору от 10.04.2012 передала свои права и обязанности арендатора по договору от 14.06.2011 N 4900006863 обществу, который также зарегистрирован 21.06.2012 в ЕГРП. Претензионными письмами от 20.05.2013 N 9710/02-05-16 и от 18.08.2014 N 17972/02-05-17 арендодатель уведомил общество о наличии у него задолженности по арендной плате и просил погасить долг, а также представить платежные документы, подтверждающие факт оплаты. В связи с неисполнением указанных требований арендодатель направил в адрес общества претензию от 31.10.2014 N 26488/02-05-16, в которой предложил обществу в 10-дневный срок со дня получения данного письма явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора от 14.06.2011 N 4900006863. Арендодатель проинформировал общество о том, что при неисполнении данного предписания в установленный срок, требование о расторжении договора будет заявлено администрацией в суд. Судебные инстанции при разрешении спора признали, что администрацией соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса. В пункте 3.3 договора аренды стороны согласовали ежеквартальное внесение арендной платы; за первые три квартала - до истечения 10 числа последнего месяца квартала; за четвертый квартал - до 10 ноября текущего года. Довод общества о том, что периодом внесения арендной платы является год, отклонен судами как основанный на неправильном толковании ответчиком условий договора, в котором стороны согласовали поквартальное внесение арендатором арендных платежей. Судебные инстанции при разрешении требований администрации учли обстоятельства, ранее установленные судами в рамках дел N А40-90129/2015, N А40-222187/2015 и N А40-204660/2016 (по искам администрации к обществу о взыскании арендной платы и неустойки) и признали доказанным наличие у общества задолженности по договору от 14.06.2011 N 4900006863 за период более четырех лет. Судебные акты по названным делам вступили в законную силу. Из представленного администрацией расчета арендной платы по договору за период с 01.07.2011 по 31.12.2016 следует, что за весь период арендных отношений (с момента вступления в арендное правоотношение и до 31.12.2016) общество произвело только один платеж в счет погашения долга по арендной плате - 14.05.2012 в размере 200 тыс. рублей. С учетом установленных обстоятельств и руководствуясь положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса и статей 22, 46 Земельного кодекса, судебные инстанции пришли к выводу о наличии (доказанности администрацией) оснований для расторжения договора аренды от 14.06.2011 N 4900006863.

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Жалоба мотивирована следующим. Земельный участок находится в аренде у общества как у исключительного пользователя данной земли, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества. Расторжение договора аренды по требованию администрации нарушает исключительное право общества на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности строений. Удовлетворение иска не приведет к возврату земельного участка с кадастровым номером 23:490107002:1013, что подтверждает отсутствие самостоятельной правовой цели поданного администрацией искового заявления. Стороны согласовали в договоре аренды годовую арендную плату за пользование земельным участком, части которой уплачиваются арендатором до истечения десятого числа последнего месяца квартала. В противном случае стороны не указывали бы в договоре термин "годовая арендная плата", а указали на внесение арендатором ежеквартальных арендных платежей. Из буквального содержания договора от 14.06.2011 N 4900006863 следует, что периодом внесения арендной платы является не квартал, а календарный год. Поскольку в деле отсутствуют доказательства невнесения обществом арендной платы на протяжении двух периодов, согласованных сторонами в тексте договора, не имеется оснований для удовлетворения требования администрации о расторжения договора аренды.

От администрации отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 10.06.2011 в ЕГРП внесена запись о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:490107002:1013.

Департамент (арендодатель) и ООО "Роната" (арендатор) заключили договор аренды от 14.06.2011 N 4900006863 указанного земельного участка, предоставленного на срок до 01.04.2060 для эксплуатации расположенной на нем производственной базы. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке от 14.06.2011 N006/94-2011 и составляет 1 959 216 рублей. Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения 10-го числа последнего месяца квартала отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за четвертый квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.2). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 12.08.2011 (запись регистрации 23-23-46/065/2011-302).

По договору от 10.04.2012 ООО "Роната" уступило права и обязанности арендатора по договору аренды от 14.06.2011 N 4900006863 обществу. Запись о договоре от 10.04.2012 внесена в ЕГРП 21.06.2012.

Претензионными письмами от 20.05.2013 N 9710/02-05-16 и от 18.08.2014 N 17972/02-05-17 общество уведомлено арендодателем о наличии у него задолженности по оплате арендной платы, который просил погасить долг и представить платежные документы, подтверждающие факт оплаты.

В связи с неисполнением указанных требований арендодатель направил в адрес общества претензию от 31.10.2014 N 26488/02-05-16, в которой предложил обществу в 10-дневный срок со дня получения данного письма явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 14.06.2011 N 4900006863. Арендодатель проинформировал общество о том, что при неисполнении данного предписания в установленный срок, требование о расторжении договора будет заявлено администрацией в суд.

Ссылаясь на длительное неисполнение обществом обязательства по внесению арендной платы по договору от 14.06.2011 N 4900006863, администрация обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Приведенное разъяснение содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

По результатам исследования представленных администрацией доказательств (претензия от 31.10.2014 N 26488/02-05-16, почтовая квитанция и копия почтового уведомления) суды первой и апелляционной пришли к выводу о соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 10.07.2015 по делу N А40-90129/2015 с общества в пользу администрации взыскано 5 024 576 рублей долга (по состоянию на 31.12.2014) и 1 002 926 рублей 31 копейка неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей по договору от 14.06.2011 N 4900006863.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2016 по делу N А40-222187/2015 с общества в пользу администрации взыскано 1 024 992 рубля 04 копейки долга за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 и 2 206 459 рублей 70 копеек неустойки по договору аренды от 14.06.2011 N 4900006863.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 25.11.2016 по делу N А40-204660/2016 с общества в пользу администрации взыскано 1 588 791 рубль 71 копейка долга за период с 01.07.2015 по 31.03.2016 и 822 270 рублей 66 копеек неустойки по договору аренды от 14.06.2011 N 4900006863.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Из содержания судебных актов по указанным делам следует, что у общества перед администрацией имелась задолженность по арендным платежам за период более четырех лет. Администрация представила в дело расчет задолженности за период с 01.07.2011 по 31.12.2016, в котором отражено, что за весь период арендных отношений общество произвело только один платеж в счет погашения долга по арендной плате - 14.05.2012 в размере 200 тыс. рублей, составляющий половину суммы квартальной арендной платы. Данное обстоятельство ответчиком не опровергнуто (часть 1 статьи 65 Кодекса).

Установив факт длительного неисполнения обществом обязательства по внесению арендной платы, суды первой и апелляционной инстанций признали допущенное арендатором нарушение договора от 14.06.2011 N 4900006863 существенным, поэтому удовлетворили иск администрации.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы, приведенные обществом в кассационной жалобе (обстоятельства, на которые ссылается заявитель), проверялись и были отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводу о наличии (доказанности истцом) оснований для расторжения договора аренды от 14.06.2011 N 4900006863. Доводы общества не основаны на нормах гражданского и земельного законодательства, противоречат материалам дела и судебным актам по делам N А40-90129/2015, N А40-222187/2015 и N А40-204660/2016.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

В связи с завершением производства по кассационной жалобе, приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.08.2017, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 07.07.2017).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2017 по делу N А32-43525/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Я.Е. Волков А.И. Мещерин