Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 сентября 2017 г. N Ф08-6768/17 по делу N А32-20890/2016

г. Краснодар

29 сентября 2017 г.

Дело N А32-20890/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от истца - муниципального бюджетного дошкольного образовательного учреждения муниципального образования город Краснодар "Центр развития ребенка - детский сад N 133" (ИНН 2310071580, ОГРН 1022301619581) - Галустян Н.О. (доверенность от 03.07.2017), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Марс"" (ИНН 2308065981, ОГРН 1022301627787) - Аракеляна А.О. (директор), в отсутствие ответчиков: территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества", третьих лиц: администрации муниципального образования город Краснодар, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу муниципального бюджетного дошкольного образовательного учреждения муниципального образования город Краснодар "Центр развития ребенка - детский сад N 133" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 (судьи Мисник Н.Н., Глазунова И.Н., Ильина М.В.) по делу N А32-20890/2016, установил следующее.

Муниципальное бюджетное дошкольное образовательное учреждение муниципального образования город Краснодар "Центр развития ребенка - детский сад N 133" (далее - учреждение, детский сад) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Фирма "Марс"" (далее - общество); специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (далее - фонд), в котором просило:

- признать недействительной сделкой договор от 29.03.2005 N 535/48 купли-продажи земельного участка;

- исключить из государственного реестра прав на недвижимое имущество запись от 20.04.2006 N 23-33-01/014/2006-046 о регистрации перехода к обществу права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0302021:11.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.04.2017 в удовлетворении искового заявления отказано. Суд пришел к выводу о том, что истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Спор о прохождении границы земельного участка ответчика подлежит разрешению по иску заинтересованного лица об исправлении реестровой ошибки в описании границ земельного участка. Такое требование в рамках настоящего дела не заявлено.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 решение от 06.04.2017 отменено в части отказа в удовлетворении требований к фонду. Производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части решение оставлено без изменения. Суд апелляционной инстанции установил, что за учреждением зарегистрировано право оперативного управления на сооружение (литера Г3) - навес, часть которого находится на земельном участке ответчика. С учетом данного обстоятельства суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что детский сад заинтересован в оспаривании договора купли-продажи земельного участка, заключенного фондом и обществом. В то же время при производстве по делу в суде первой инстанции ответчик заявил о пропуске срока исковой давности. В силу пункта 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Из выписки из ЕГРП от 11.11.2015 следует, что право оперативного управления учреждения на сооружение (литера Г3) зарегистрировано 21.12.2011. Действуя разумно и добросовестно, истец должен был приступить и к оформлению прав на земельный участок под указанным строением, что привело бы к тому, что он бы узнал об исполнении спорной сделки и наличии у общества права собственности на земельный участок, на часть которого он претендует. Изложенное позволило суду сделать вывод о том, что срок исковой давности по заявленным требованиям должен исчисляться с 21.12.2011. Истец обратился в суд с иском 17.06.2016, то есть спустя более 3 лет со дня, когда должен был узнать о начале исполнения спорной сделки. Истечение срока исковой давности в силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) является самостоятельным основанием для отказа в иске. Суд апелляционной инстанции также установил, что в ЕГРЮЛ по состоянию на 11.07.2016 содержится запись о ликвидации фонда. Указом Президента Российской Федерации от 12.05.2008 N 724 Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом преобразовано в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и на него возложены функции фонда, в том числе по организации продажи приватизируемого федерального имущества. Поскольку предметом спора является оспаривание договора купли-продажи от 29.03.2005 N 535/48, оценка сделки на предмет ее действительности повлечет принятие судебного акта, которым будет разрешен вопрос о правах и обязанностях как продавца государственного имущества, так и покупателя, для правильного разрешения спора по существу суд должен определить орган государственной власти, уполномоченный на момент разрешения спора представлять Российскую Федерацию в качестве продавца отчужденного по оспариваемому договору земельного участка федеральной собственности. С учетом положений пункта 10 Указа Президента Российской Федерации от 12.05.2008 N 724 "Вопросы системы структуры федеральных органов исполнительной власти" и пунктов 2, 5.4, 5.36 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432) в качестве второго ответчика в дело привлечено территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, к которому перешли полномочия продавца федерального государственного имущества, ранее осуществляемые фондом. В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что организация, являющаяся стороной в деле, ликвидирована. С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции прекратил производство по делу в части требований к фонду.

В кассационной жалобе учреждение, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление. Податель жалобы указывает, что при заключении договора купли-продажи с ответчиком не были учтены права истца, владеющего на праве оперативного управления объектами детского сада. Суды надлежащим образом не проверили доводы учреждения о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи ответчика, а также о том, что площадь предоставленного обществу участка определена неправильно и включает в себя объекты детского дошкольного учреждения.

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель учреждения настаивал на отмене решения и постановления по основаниям, приведенным в жалобе. Представитель общества полагал, что судебные акты приняты с учетом представленных в дело доказательств и в соответствии с нормами действующего законодательства.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит отменить в части отказа в удовлетворении требований учреждения.

Как видно из материалов дела, 29.03.2005 фонд и общество заключили договор N 535/48 купли-продажи земельного участка площадью 1102,78 кв. м. (кадастровый номер 23:43:0302021:11), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Промышленная, 23/1, предназначенного для эксплуатации здания оздоровительного центра (литеры А, под/А общей площадью 553,7 кв. м). Право собственности общества на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 20.04.2006 (т. 1, л. д. 10 - 16).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2014 по делу N А32-7345/2014 на детский сад возложена обязанность демонтировать забор из металлической сетки, находящийся в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302021:11, принадлежащего обществу на праве собственности (т. 1, л. д. 99 - 103).

Из материалов дела следует, что одна из границ земельного участка общества пересекает принадлежащий детскому саду объект - беседку (литера Г3; т. 1, л. д. 92, 93, 122 - 124).

Учреждение, указывая, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой, поскольку граница земельного участка с кадастровым номером 23:43:0302021:11 проходит по земельному участку, фактически занимаемому детским садом, в том числе пересекает объект недвижимости, обратилось с исковым заявлением в арбитражным суд.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса (в применимой редакции) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса (в редакции до 01.09.2013) определял, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Учреждение является обладателем вещного права в отношении объектов детского сада N 133, право муниципальной собственности на которые зарегистрировано в 2003 году (т. 1, л. д. 53 - 67). Следовательно, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что истец имеет охраняемый законом интерес в оспаривании сделки с обществом. Выводы суда в данной части соответствуют и разъяснениям, приведенным в пункте 7 постановления N 10/22.

В то же время, отказывая в удовлетворении иска в связи с пропуском срока исковой давности, судебные инстанции не учли следующего.

Исковое заявление учреждения по существу основано на доводах о нарушении исключительного права обладателя вещного права в отношении объектов недвижимости на приобретение права на земельный участок, занятый такими объектами и необходимый для их использования, в связи с передачей фондом части такого участка в собственность обществу (собственнику соседнего объекта недвижимости).

Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закрепляет правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды (постоянного (бессрочного) пользования) земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники (обладатели права хозяйственного ведения или оперативного управления) зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

С 01 марта 2015 года аналогичные правила закреплены в статье 39.20 Земельного кодекса.

Таким образом, статья 36 Земельного кодекса (действовавшая в спорный период) не допускала возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, которое не является собственником (обладателем иного вещного права) этого объекта либо единолично собственнику одного объекта (нескольких объектов), при наличии иных собственников (обладателей вещных права) таких объектов недвижимости.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 N 5361/12 применительно к требованиям о признании недействительным договора купли-продажи (направленным на защиту своего права на земельный участок в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса) сформулирована правовая позиция о неприменении к ним срока исковой давности.

Выводы суда первой инстанции об избрании учреждением ненадлежащего способа судебной защиты сделаны без исследования обстоятельств формирования земельного участка общества (постановление мэра города Краснодара от 09.08.2000 N 1684; т. 2, л. д. 50, 51), в результате которого объекты инфраструктуры детского дошкольного учреждения оказались в границах спорного участка, а также без учета правовых позиций, содержащихся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 3771/11, 4275/11 и от 02.10.2012 N 5361/12, в соответствии с которыми собственники (обладатели ограниченного вещного права) зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность, право аренды, постоянное (бессрочное) пользование), реализация которого не может быть ограничена в частности тем, что такой земельный участок был передан другому лицу на ином праве.

В постановлении от 06.09.2011 N 4275/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что при рассмотрении споров по искам собственников объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, определенность в правоотношения сторон по поводу причитающихся им земельных участков вносится по результатам рассмотрения одного дела в суде, что способствует процессуальной экономии и обеспечивает максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц. При этом выбор способа и пределов защиты по таким спорам зависит от объема прав, предоставленных частным собственникам объектов недвижимости при приватизации публичных земельных участков, а также от правовых и физических характеристик спорных земельных участков.

В постановлении от 06.09.2011 N 3771/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что при наличии между собственниками недвижимости спора о площадях и границах вновь образуемых земельных участков суд вправе применительно к положениям статьи 82 Кодекса назначить проведение кадастровых работ, в том числе и для определения части участка в целях применения правил статьи 180 Гражданского кодекса. Разногласия сторон, относящиеся к характеристикам участков, в подобных ситуациях разрешаются судом на основании результатов проведенных по его определению кадастровых работ исходя из сформировавшегося порядка пользования земельным участком, требований земельного и градостроительного законодательства, поведения сторон, а также имеющихся между ними соглашений, соображений разумности и справедливости.

Доводы учреждения о том, что часть предоставленного ответчику земельного участка предназначена для эксплуатации принадлежащего ему комплекса объектов детского сада, о необходимости учета права детского дошкольного учреждения при согласовании границ спорного участка и определении площади земельного участка, предоставленного обществу суды не проверили, документы, отражающие обстоятельства формирования спорного земельного участка (т. 2, л. д. 39 - 51, 113), а также возможность образования такого участка с соблюдением правил пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса в части учет прав детского сада, надлежащим образом не исследовали, вопрос о необходимости назначения по делу судебной экспертизы не обсудили.

Наличие разрешенного судебного спора о демонтаже забора не лишает учреждение права на самостоятельное оспаривание договора с обществом.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения жалобы вправе отменить или изменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

Поскольку выводы судов в части отказа в удовлетворении требований истца сделаны без учета содержания спорных правоотношений, обстоятельства, необходимые для их правильного разрешения, не установлены, решение и постановление в названной части следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит устранить указанные недостатки, предложить истцу уточнить заявленные требования, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, определить его субъектный состав, дать оценку доводам учреждения о нарушении принадлежащего ему права на приобретение земельного участка, необходимого для эксплуатации комплекса объектов детского сада, в том числе с учетом правовых позиций, приведенных в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 3771/11, 4275/11 и от 02.10.2012 N 5361/12, после чего разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Судебные расходы распределить по результатам нового рассмотрения дела (статья 289 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2017 по делу N А32-20890/2016 в части прекращения производства по делу по требованиям к СГУ "Российский фонд федерального имущества" оставить без изменения.

В остальной части решение от 06.04.2017 и постановление от 09.06.2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Я.Е. Волков