Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 октября 2017 г. N Ф08-5889/17 по делу N А32-45484/2016

г. Краснодар

03 октября 2017 г.

Дело N А32-45484/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 октября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью Агрофирмы "Отрадокубанский" (ИНН 2329021689, ОГРН 1072329000776) - Ерыш Е.Н. (доверенность от 13.03.2017), от органа, осуществляющего публичные полномочия - Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Прочко Е.П. (доверенность от 15.12.2016), в отсутствие третьего лица - администрации муниципального образования Гулькевичский район, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Агрофирма "Отрадокубанский" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2017 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2017 (судьи Сулименко О.А., Гуденица Т.Г., Илюшин Р.Р.) по делу N А32-45484/2016, установил следующее.

ООО Агрофирма "Отрадокубанский" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным отказа в приобретении в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 74 218 кв. м с кадастровым номером 23:06:1201009:2, расположенного в 825 м по направлению на северо-запад от ориентира - перекресток дороги ФАД "Кавказ" и автодороги конезавод "Восход" Новокубанского района и возложении на департамент обязанности принять решение о предоставлении заявителю указанного участка в собственность и направить проект договора купли-продажи по цене, равной 20% кадастровой стоимости земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрации муниципального образования Гулькевичский район (далее - администрация).

Решением от 21.03.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 22.06.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что отказ департамента в предоставлении обществу в собственность испрашиваемого земельного участка соответствует закону, поскольку он находится одновременно в трех различных функциональных зонах. Основание для отказа в предоставлении спорного земельного участка ввиду ничтожности договора аренды суд первой инстанции посчитал необоснованным и несоответствующим обстоятельствам дела.

Апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции относительно ничтожности договора аренды от 26.12.2012 N 8806000074 и со ссылкой на пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) указал, что ввиду отсутствия доказательств заключения указанного договора по результатам проведения публичных процедур спорный договор аренды не соответствуют закону.

В кассационной жалобе общество просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение. По мнению подателя жалобы, на момент вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) общество являлось арендатором земельных участков, из которых впоследствии образован земельный участок с кадастровым номером 23:06:1201009:2. Общество правомерно заключило договор от 26.12.2012 аренды в отношении вновь образованного земельного участка в порядке преимущественного права без проведения торгов, как лицо, ранее использовавшее объединенные земельные участки на основании договоров от 22.02.1999 N 52 и 49. Ссылка апелляционной коллегии на пункт 1 постановления N 73 несостоятельна, поскольку заключение договора на образованный земельный участок произошло в результате объединения ранее предоставленных обществу на праве аренды земельных участков (пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса; в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений). Заявитель указывает, что градостроительные регламенты не устанавливаются для такой категории земель как земли сельскохозяйственного назначения. Указание апелляционного суда, что под действие градостроительных регламентов подпадают земельные участки в границах населенных пунктов и, возможно, часть пригородных зон (например, несельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные для садоводства, огородничества, дачного хозяйства), ошибочно, поскольку спорный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения и предоставлен для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий. Таким образом, земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется. Отнесение спорного земельного участка генеральным планом Отрадо-Кубанского сельского поселения Гулькевичского района от 29.02.2012 N 1 к трем функциональным зонам, противоречит действующему законодательству и нарушает права общества. Применение положений статьи 39.3 Земельного кодекса не зависит от категории земельного участка, зонирования территории, наличия либо отсутствия на таком земельном участке принадлежащих на праве собственности объектов. Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 23:06:12010109:2 соответствует целям использования такого участка, указанным в заявлении о предоставлении.

В отзыве на кассационную жалобу администрация указала, что обжалуемые судебные акты следует отменить.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель департамента возражал против отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество (арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договор от 26.12.2012 N 8806000074, по условиям которого обществу передан в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 74 218 кв. м с кадастровым номером 23:06:12010109:2, расположенный в 825 м по направлению на северо-запад от ориентира - перекресток дороги ФАД "Кавказ" и автодороги конезавод "Восход" Новокубанского района, сроком до 18.12.2022. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

16 сентября 2016 года общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:06:12010109:2 за плату в размере 20% от кадастровой стоимости участка.

В письме от 19.10.2016 N 52-29474/16-32-20 департамент отказал обществу в предоставлении государственной услуги, указав, что договор аренды от 26.12.2012 N 8806000074 имеет признаки ничтожной сделки, не породил правовых последствий, в результате чего общество, не является арендатором и не вправе обращаться с заявлением о приобретении земельного участка в собственность. Кроме того, испрашиваемый земельный участок находится в трех территориальных зонах, разрешенное использование не соответствует целям использования участка.

Общество, полагая, что отказ департамента противоречит закону и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Признание ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным или его решения, действия (бездействия) незаконным возможно только при одновременном несоответствии названных акта, действия (бездействия) нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса (в редакции, действующей с 01.03.2015) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельные участки, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в применимой к спорным отношениям редакции) определяет, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) закреплено, что продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

В качестве одного из оснований для отказа в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка департамент указал, что договор аренды от 26.12.2012 N 8806000074 имеет признаки ничтожной сделки, поэтому общество не вправе обращаться с заявлением о приобретении земельного участка в собственность.

В соответствии со статьей 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции, на дату заключения договора аренды от 26.12.2012) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Согласно пункту 2 статьи 10 названного Закона передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Такой способ предоставления обеспечивает публичность, открытость и прозрачность процедур предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (подпункт 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды от 26.12.2012 N 8806000074 в отношении объединенного земельного участка площадью 74 218 кв. м в период действия закона, предписывающего использование публичных процедур, заключен без предварительного и заблаговременного опубликования сообщения в средствах массовой информации о наличии предлагаемого для такой передачи земельного участка. Нарушение публичной процедуры предоставления в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:06:12010109:2 влечет ничтожность указанного договора аренды. В рассматриваемом случае изменен объект аренды, а также срок действия договора аренды, что в силу разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления N 73, требовало реализации публичных процедур, предусмотренных статьей 10 Закона N 101-ФЗ, вне зависимости от наличия у общества права, предусмотренного статьей 11.8 Земельного кодекса.

Вывод судов о нахождении испрашиваемого земельного участка одновременно в трех различных функциональных зонах основан на информации, содержащейся в генеральном плане поселения, который не оспорен в установленном порядке. Основания для обоснованных сомнений в ошибочности документов территориального планирования у суда округа отсутствуют.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку представленных в дело доказательств, поэтому не могут служить основанием для отмены судебных актов.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 21.03.2017 и апелляционного постановления от 22.06.2017 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2017 по делу N А32-45484/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин