Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 октября 2017 г. N Ф08-7254/17 по делу N А32-45210/2016

г. Краснодар

16 октября 2017 г.

Дело N А32-45210/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от заявителя - закрытого акционерного общества "Восточное" (ИНН 2358007216, ОГРН 1062358000011) - Ветлугаева А.В. (доверенность от 01.10.2016), от органа, осуществляющего публичные полномочия - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН2308077553, ОГРН 1022301228399) - Прочко Е.П. (доверенность от 15.12.2016), в отсутствие третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Газпром трансгаз Краснодар" (ИНН 2308128945, ОГРН 1072308003063), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2017 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2017 (судьи Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю., Илюшин Р.Р.) по делу N А32-45210/2016, установил следующее.

ЗАО "Восточное" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным отказа от 02.11.2016 N 52-31311/16-32.20 в предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703001:2, а также о возложении на департамент обязанности в десятидневный срок с даты вступления в законную силу решения суда подготовить и направить в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703001:2 (т. 2, л. д. 1 - 3).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "Газпром трансгаз Краснодар" (т. 1, л. д. 174, 175).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2017, требования общества удовлетворены. Признан незаконным отказ департамента в предоставлении в собственность заявителю земельного участка площадью 6 281 527 кв. м (кадастровый номер 23:36:0703001:2), как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Суд возложил на департамент обязанность в месячный срок с даты вступления судебного акта в законную силу подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи испрашиваемого участка. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявитель в силу норм Земельного кодекса вправе приобрести арендуемый им земельный участок в собственность. Довод департамента о том, что заявление о предоставлении участка подано в уполномоченный орган после истечения срока действия договора аренды, суды отклонили, признав, что договор возобновлен на неопределенный срок в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Кроме того, суды отклонили ссылки департамента на расположение в границах земельного участка линейных объектов (магистрального газопровода высокого давления "МГ Ленинградская - Ейск Ду 250 мм" и магистрального газопровода высокого давления "Лупинг - Ленинградская - Ейск Ду-500 мм"). Линейные объекты сами по себе не относятся в категории зданий, строений и сооружений, принадлежность к которым порождает исключительное право их собственников на приватизацию земельных участков. Представленными в материалы дела актами обследования земельного участка и заключением кадастрового инженера также подтверждено отсутствие на участке объектов, препятствующих его использованию для сельскохозяйственного производства. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу об отсутствии у департамента оснований для отказа в предоставлении в собственность обществу испрашиваемого земельного участка.

В кассационной жалобе департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 18.02.2017 и постановление от 22.06.2017, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя. Податель жалобы указывает, что суды надлежащим образом не оценили довод о нарушении норм действующего законодательства при заключении дополнительных соглашений к договору аренды. В связи с отсутствием доказательств соблюдения публичных процедур дополнительные соглашения о продлении срока действия договора аренды являются недействительными (ничтожными) сделками. Общество утратило право на приобретение земельных участков в собственность, поскольку обратилось в уполномоченный орган после истечения срока действия договора аренды (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса). С учетом правил статьи 610 Гражданского кодекса возобновление договора аренды N 88220000263 на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса не позволяет отнести такой договор к заключенным на конкретный срок, поэтому реализация арендатором права на приобретение участка в собственность в период возобновления договора аренды на неопределенный срок не достаточна для признания факта обращения с заявлением в установленный Земельным кодексом срок. Испрашиваемый земельный участок не тождественен земельному участку, переданному в аренду правопредшественнику общества. По договору от 13.01.1998 N 8836000019 (3690000053/177) ТОО "Восточное" передан в аренду земельный участок общей площадью 1233 га. Согласно постановлению главы Щербиновского района Краснодарского края от 07.04.2003 N 199 "Об уменьшении площади и продлении срока аренды земельного участка" площадь земельного участка по договору аренды от 13.01.1998 N 8836000019 уменьшилась с 1233 га до 1192 га. Вместе с тем, в дополнительном соглашении от 07.07.2008 к договору аренды от 13.01.1998 N 8836000019 (3690000053/177) указана иная площадь участка. По представленным материалам невозможно установить тождественность земельных участков, имеющих определенные кадастровые номера, площадь и местоположение, с земельным участком, который предоставлен правопредшественнику общества в аренду в 1998 году.

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, представитель общества полагал, что решение и постановление соответствуют закону и основаны на представленных в дело доказательствах.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение и постановление подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, в целях реализации Указа Президента Российской Федерации от 27.12.1991 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" постановлением главы администрации Щербиновского района Краснодарского края от 31.07.1992 N 349 утверждена схема перераспределения земель, находящихся в пользовании хозяйств Щербиновского района, согласно которой колхозам, совхозам, межхозяйственному предприятию "Щербиновскому" сроком на пять лет из фонда перераспределения земель переданы в аренду сельхозугодья (т. 1, л. д. 16 - 18). Материалы схемы перераспределения земель формировалась на основании данных материалов графического учета (поконтурных ведомостей), подготовленных институтом КУБАНЬНИИГИПРОЗЕМ (т. 1, л. д. 20 - 32).

Постановлением главы администрации Щербиновского района Краснодарского края от 10.01.1993 N 3 сформирован новый фонд перераспределения земель.

Из земель МП "Щербиновское" сельхозугодья фонда перераспределения земель сформированы в размере 1233 га, которые предписано передать в аренду сроком на пять лет.

В соответствии с постановлением главы администрации Щербиновского района Краснодарского края от 22.04.1993 N 199 МП "Щербиновское" реорганизовано в ТОО "Восточное", которое реорганизовано путем преобразования в сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) "Восточный" (т. 1, л. д. 14).

Администрация (арендодатель) и ТОО "Восточное" (арендатор) 20.05.1993 заключили договор N 67 о предоставлении в аренду земельных угодий общей площадью 1233 га, в том числе пашни 1233 га для сельскохозяйственного использования и выращивания сельскохозяйственных культур, сроком на 5 лет (т. 1, л. д. 35, 36).

Постановлением главы Щербиновского района Краснодарского края от 25.12.1997 N 597 ТОО "Восточное" срок аренды земельного участка фонда перераспределения продлен на пять лет (т. 1, л. д. 37).

Администрация (арендодатель) и ТОО "Восточное" (арендатор) 13.01.1998 заключили договор N 177, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлены на пять лет земельные угодья общей площадью 1233 га, в том числе пашни 1233 га, для сельскохозяйственного использования и выращивания сельскохозяйственных культур (т. 1, л. д. 38, 39). Договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Щербиновского района 13.01.1998.

Дополнительным соглашением от 31.12.2002 N 1, заключенным администрацией и СПК "Восточный", договор от 13.01.1998 N 177 изложен в новой редакции и ему присвоен номер 3690000053 (т. 1, л. д. 40 - 45).

Согласно пункту 1.3 указанного соглашения стороны подтвердили, что договор является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка арендатору с 13.01.1998 без каких-либо иных документов по передаче имущества сроком до 13.01.2003.

Во исполнение постановления главы Щербиновского района Краснодарского края от 07.04.2003 N 199 стороны 07.04.2003 заключили дополнительное соглашение N 3, которым срок договора продлен до 01.08.2012. В дополнительном соглашении указано, что в аренду предоставлен земельный участок площадью 1192 га (т. 1, л. д. 48, 49).

В 2004 году проведены работы по установлению границ и формированию арендуемых сельхозугодий фонда перераспределения земель, в результате которых поставлены на земельные участки: с кадастровым номером 23:36:0703001:2 площадью 6 281 527 кв. м; с кадастровым номером 23:36:0703002:1 площадью 5 951 008 кв. м (земельные участки единого землепользования).

Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:36:0703001:2 состоит из обособленных земельных участков с кадастровыми номерами 23:36:0703001:3, 23:36:0703001:4, 23:36:0703001:5, 23:36:0703001:6 и 23:36:0703001:7 (т. 1, л. д. 157 - 165).

Договор аренды и дополнительные соглашения к нему были зарегистрированы в установленном порядке 02.06.2005.

10 января 2006 года СПК (колхоз) "Восточный" реорганизован в форме преобразования в ОАО "Восточное".

Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район и общество 07.07.2008 заключили дополнительные соглашения N 4 и 5 к договору от 13.01.1998 N 3690000053 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которыми указанный договор изложен в новой редакции, срок аренды земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703002:1 площадью 595,1008 га и земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703001:2 площадью 628,1527 га продлен до 13.01.2047.

Дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном порядке, о чем 15.08.2008 в ЕГРП были внесены записи 23-23-35/016/2008-010 и 232335/016/2008-009.

В соответствии с решением годового общего собрания акционеров от 29.05.2009 ОАО "Восточное" изменило тип акционерного общества с открытого на закрытое.

В октябре 2016 года общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703001:2.

В письме от 02.11.2016 N 52-31311/16-32-20 департамент отказал в предоставлении в собственность испрашиваемого участка, указав на нарушение правил статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) и статьи 34 Земельного кодекса при заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды. По мнению уполномоченного органа, данное обстоятельство свидетельствует о подаче заявление после истечения срока действия договора аренды и в силу пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса влечет отказ в предоставлении в собственность за плату испрашиваемого земельного участка (т. 1, л. д. 87, 88).

Общество, полагая, что отказ в предоставлении участка в собственность не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса (в редакции, действующей с 01.03.2015) продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельные участки, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ определяет, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.

Суды установили, что на момент обращения в уполномоченный орган общество использовало земельный участок на основании договора аренды, заключенного 13.01.1998, возобновленного на неопределенный срок.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

На основании пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Исследовав представленные в дело доказательства, судебные инстанции не установили предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса оснований для отказа в предоставлении обществу испрашиваемого им земельного участка, а также заключили, что арендатор по назначению использовал предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения.

В то же время судебные инстанции не приняли во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

По общему правилу, установленному в пункте 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в действовавших на момент заключения дополнительных соглашений к договору аренды редакциях), передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществлялась в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имелось только одно заявление при условии предварительного и заблаговременного опубликования в средствах массовой информации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков за месяц до принятия соответствующего решения. При подаче двух и более заявлений земельные участки предоставлялись в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

В силу пункта 2 статьи 77 Земельного кодекса в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые, в том числе внутрихозяйственными дорогами, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений.

На основании договора от 13.01.1998 правопредшественнику общества предоставлены в аренду земельные угодья площадью 1233 га, в том числе пашни 1233 га.

Согласно материалам дела по формированию фонда перераспределения земель общая площадь земель фонда перераспределения в границах СПК (колхоз) "Восточный" составляла 1223 га, в том числе 1192 га пашни, лесополосы - 31 га (т. 2, л. д. 50 - 54).

Постановлением главы Щербиновского района Краснодарского края от 07.04.2003 N 199 в аренду правопрешественнику общества предоставлен земельный участок площадью 1192 га, что нашло отражение в пункте 2.1.1 дополнительного соглашения от 07.04.2003 к договору от 13.01.1998 (т. 1, л. д. 48, 49).

Общая площадь земельных участков с кадастровыми номерами 23:36:0703002:1 и 23:36:0703001:2 составляет 1223,25 га (595,1008 га + 628,1527 га), соответственно, общая площадь арендуемых обществом земель фонда перераспределения изменилась и составила 1223,25 га (т. 1, л. д. 56 - 79). При этом согласно представленной кадастровой выписке от 05.05.2008 в состав земельного участка с кадастровым номером 23:36:0703001:2 площадью 628,1527 га включены полезащитные лесные полосы площадью 11,5027 га (т. 1, л. д. 83 - 85).

Названные документы, которые могут свидетельствовать о предоставлении правопредшественнику заявителя нового объекта аренды, судебные инстанции надлежащим образом не оценили. Обстоятельства формирования с включением в состав испрашиваемого земельного участка полезащитных лесных полос, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений (лесополосы), не являвшихся объектами аренды в соответствии с постановлением главы Щербиновского района Краснодарского края от 07.04.2003 N 199, не установили.

Исследование и оценка названных обстоятельств необходима, как для определения возможности для применения к спорным правоотношениям правил статьи 621 Гражданского кодекса, так и для установления наличия у общества оснований для приобретения в собственность без торгов земельного участка площадью 628,1527 га, поскольку в отсутствие доказательств реализации предусмотренной статьей 10 Закона N 101-ФЗ публичной процедуры предоставление в аренду по сути нового земельного участка сельскохозяйственного назначения может быть квалифицировано как ничтожная сделка, противоречащая названной норме, нарушающая установленный законом порядок оборота публичных земель сельскохозяйственного назначения.

С учетом изложенного решение и постановление на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, полно и всесторонне исследовать имеющиеся в деле доказательства, а при их недостаточности предложить представить дополнительные доказательства, на основании их оценки в соответствии с требованиями главы 7 Кодекса установить все имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, дать оценку доводам департамента о том, что испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен в собственность заявителю в связи с изменением площади участка в 2003 году и отсутствием публичных процедур при по сути новом предоставлении в 2008 году, после чего, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2017 по делу N А32-45210/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Я.Е. Волков