Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2017 г. N Ф08-7929/17 по делу N А32-42640/2016

г. Краснодар

30 октября 2017 г.

Дело N А32-42640/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 октября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - крестьянского (фермерского) хозяйства "Агафоново" (ОГРН 1022303885218) - Сафоненко Е.М. (доверенность от 27.02.2017), от заинтересованного лица (органа, осуществляющего публичные полномочия) - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 1022301228399) - Прочко Е.П. (доверенность от 11.10.2017), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования Кавказский район, извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства "Агафоново" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2017 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017 (судьи Смотрова Н.Н., Соловьева М.В., Сурмалян Г.А.) по делу N А32-42640/2016, установил следующее.

Крестьянское (фермерское) хозяйство "Агафоново" (далее - хозяйство, КФХ "Агафоново") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), в котором просило:

- признать незаконным решение департамента, содержащееся в письме от 06.10.2016 N 52-28160/16-32-20, об отказе в предоставлении государственной услуги по предоставлению хозяйству в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:140, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, в границах СПК "Дмитриевский" (участок N 13), используемого заявителем на основании договора аренды от 16.12.2008, и земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:101, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, в границах СПК "Дмитриевский" (участок N 20), используемого заявителем на основании договора аренды от 24.10.2007,

- обязать департамент в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда осуществить подготовку проекта постановления и договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:09:0501002:140 и 23:09:0501002:101, направить проект договора заявителю (уточненные требования; т. 1, л. д. 104 - 105, 146 - 147).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Кавказский район (далее - администрация района; т. 1, л. д. 168 - 169).

Решением от 05.05.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 13.07.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суд первой инстанции исходил из того, что право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:09:0501002:101 (договор аренды от 24.10.2007) и 23:09:0501002:140 (договор аренды от 16.12.2008) приобретено заявителем на торгах. Поскольку договоры аренды земельных участков заключены по результатам торгов, их продление также должно было осуществляться на торгах. Однако, дополнительное соглашение от 03.04.2013 к договору аренды от 24.10.2007 и дополнительное соглашение от 17.09.2013 к договору аренды от 16.12.2008 заключены на основании постановлений администрации района, из которых соблюдение процедуры торгов по продаже права аренды земельных участков не усматривается. Названные дополнительные соглашения в части продления сроков договоров аренды земельных участков являются недействительными (ничтожными). Ссылка заявителя на возобновление договоров аренды земельных участков от 24.10.2007 и от 16.12.2008 на неопределенный срок, поскольку ни одна из сторон не заявила об отказе от них, судом отклонена. В соответствии с пунктами 6.2 договоров, они действуют в течение 5 лет; в пунктах 7.1 договоров стороны согласовали, что их действие прекращается по истечении срока аренды земельных участков. Возражение арендодателя на продление срока договора на неопределенный срок изложено в тексте самого договора аренды. Заключение договора в обязательном порядке на торгах также исключает возможность его продления соглашением сторон, соответствующее разъяснение приведено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73).

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, а также отметил, что из буквального прочтения пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) следует принадлежность права приобрести земельный участок в собственность без торгов только арендатору участка. Поскольку право аренды земельных участков на момент обращения КФХ "Агафоново" с заявлением о продаже ему земельных участков государственной собственности без проведения торгов прекратилось, отказ в приватизации участков является правомерным.

В кассационной жалобе хозяйство просит решение от 05.05.2017 и апелляционное постановление от 13.07.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции вышел за пределы требований, подлежащих рассмотрению, исходя из доводов и мотивов, содержащихся непосредственно в письме департамента, а суд апелляционной инстанции соответствующие доводы жалобы проигнорировал, допущенную судом первой инстанции ошибку не устранил. Довод о нарушении принципа публичности при пролонгации договоров аренды отсутствует в оспариваемом отказе департамента. Судебные акты не основаны на фактических обстоятельствах и предоставленных сторонами доказательствах. Судебные инстанции не проводили исследование порядка заключения договоров аренды, их пролонгации с позиции необходимости и обязательности соблюдения публичных процедур торгов, не указали на нормы закона, регулирующие данные правоотношения во времени. Обстоятельства проведения торгов по спорным земельным участкам судом не исследовались. Сославшись на пункт 1 постановления Пленума N 73, суды не учли, что ни федеральным законодательством, ни законодательством субъекта Российской Федерации, не предусматривалась обязательность проведения торгов при предоставлении земель сельскохозяйственного назначения фермерским хозяйствам. Норму права, требующую предоставления земельных участков исключительно по результатам торгов, суды не указали, правовой статус заявителя (крестьянское (фермерское) хозяйство) проигнорировали. Хозяйство обладало правом на получение земельного участка в специальном порядке, установленном статьей 12 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон N 74-ФЗ, Закон о фермерском хозяйстве), непринятие администрацией района статуса арендатора во внимание, ничем не доказано. Выводы судов о нарушении принципа публичности при пролонгации договоров аренды двусторонним соглашением, без проведения торгов, ошибочны. В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:101 торги не проводились, указание на торги в постановлении от 08.05.2007 N 406 и самом договоре является технической опечаткой. Доказательств организации торгов материалы дела не содержат и судами двух инстанций не исследовались. В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:140 торги проводились в отсутствие признаков обязательности их проведения, и признаны несостоявшимися; КФХ "Агафоново" являлось единственным претендентом на получение участка в аренду, конкурирующие заявки от иных хозяйствующих субъектов отсутствовали. Исходя из содержания принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления земельных участков, гарантирующих равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности, юридическое значение имеет сам факт наличия у государственного (муниципального) органа информации оби ной сельскохозяйственной организации, заинтересованной, наряду с крестьянским хозяйством, в приобретении в аренду одного и того же земельного участка (участков). Таких доказательств в материалах дела нет. Материалы дела не подтверждают, что пролонгация договоров аренды без проведения торгов повлекла нарушение чьих-либо прав, интересов публично-правового образования. Доводы департамента об истечении срока действия договора аренды от 24.10.2007, опровергнуты письменными доказательствами, а именно, реализацией условия пункта 4.1.26 договора о его пролонгации по письменному предложению арендатора, путем издания администрацией района постановления от 03.04.2012 N 289/3, подписания сторонами дополнительного соглашения, его государственной регистрации. Использование земельного участка на условиях аренды сроком более трех лет документально подтверждено заявителем. Доводы департамента о прекращении договора аренды от 16.12.2008 по истечении срока его действия, также опровергнуты изданным администрацией района постановлением от 17.09.2013 N 1128/1, подписанным сторонами дополнительным соглашением, зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Опровергнуты доводы департамента о ничтожности дополнительного соглашения от 17.09.2013 к договору аренды от 16.12.2008, вследствие подписания его неуполномоченным лицом. Делегирование полномочий представителям муниципалитета на заключение соответствующих договоров осуществлено на законодательном уровне, Закона Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ. Наделение полномочиями по принятию решений о предоставлении участков в аренду означает не что иное, как наделение органов местного самоуправления полномочиями арендодателя в соответствующем правоотношении. Заключая дополнительное соглашение, администрация района не вышла за пределы полномочий арендодателя. Ошибочны выводы судебных инстанций о невозможности применения к правоотношениям сторон института возобновления арендных отношений на неопределенный срок. Суд избежал буквального толкования конкретных условий договора во взаимосвязи с иными условиями, для установления действительного волеизъявления сторон. Из буквального толкования условий рассматриваемых договоров (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс) не следует, что с истечением срока их действия отношения сторон прекращаются без сохранения возможности возобновления договоров на тех же условиях на неопределенный срок, а арендуемые фермерским хозяйством участки - подлежат возврату арендодателю. До истечения срока договоров арендодатель не уведомлял арендатора о принятии в установленном порядке решения не передавать имущество в аренду по окончании срока действия договора. Арендатор, надлежащим образом исполнявший договорные обязанности, продолжил пользование участками по договорам, возобновленным по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. Помимо пунктом 6.2, 7.1 договоров аренды, предусматривающих прекращение действия договоров, пунктами 8.1, в полном соответствии нормой пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса, закреплена возможность изменения условий договора аренды путем заключения дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Факт заключения сторонами дополнительных соглашений от 03.04.2012, от 17.09.2013, их государственной регистрации, документально подтвержден. Само по себе условие пункта 7.1 договоров об установлении срока их действия, не исключает применения правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса о возобновлении договора на неопределенный срок, при фактическом наличии указанных в нем условий, а именно, продолжении использования имущества арендатором после истечения срока договора, в отсутствие на то возражений со стороны арендодателя. Условия о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательства сторон по договору (пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса), спорные договоры аренды не содержат. Предложенное судами толкование пункта 7.1 договоров, при котором единственным последствием для фермерского хозяйства, продолжающего в течение нескольких лет (после 2012 и 2013 годов, соответственно, по каждому участку) исправно использовать участки, вносить за них арендную плату, в отсутствие со стороны арендодателя и (или) собственника требований к нему об освобождении участков, становится лишение его статуса арендатора и предусмотренного законом права выкупа земельных участков, не может быть признано законным и обоснованным, как не отвечающее принципам справедливости, защиты нарушенных прав. Судами оставлено без внимания, что условия договора, предусматривающие сохранение за фермерским хозяйством права на оформление нового договора аренды без проведения торгов, были публично доведены до неопределенного круга лиц, аналогичная норм сейчас закреплена в подпункте 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Владение и пользование испрашиваемыми КФХ "Агафоново" в собственность земельными участками является не только фактическим, но и законным. При отсутствии воли арендодателя на прекращение договора аренды, хозяйство правомерно продолжало пользоваться участками, и заявитель имеет статус арендатора.

Администрацией района письменно заявлено ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие ее представителя, которое судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс).

В судебном заседании представитель КФХ "Агафоново" на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель департамента просил жалобу отклонить.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, субъекту Российской Федерации Краснодарскому краю на праве собственности принадлежат земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенные для сельскохозяйственного производства, площадью 289 948 кв. м, с кадастровым номером 23:09:0501002:101, и площадью 275 378 кв. м, с кадастровым номером 23:09:0501002:140 (записи о праве внесены в ЕГРП 12.10.2004). На основании договоров от 24.10.2007 (участок с кадастровым номером 23:09:0501002:101) и от 16.12.2008 (участок с кадастровым номером 23:09:0501002:140) земельные участки предоставлены в аренду КФХ "Агафоново", о чем также внесены записи в ЕГРП (т. 1, л. д. 60, 61).

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24.10.2007 заключен сроком действия до 08.05.2012 (пункт 6.2) департаментом (в лице действующего на основании доверенности руководителя управления имущественных отношений администрации района, арендодатель) и КФХ "Агафоново" (арендатор). В качестве основания предоставления участка в материалы дела представлено постановление главы муниципального образования Кавказский район от 08.05.2007 N 406, на которое имеется ссылка в договоре. В свою очередь, в постановлении N 406 имеется ссылка на протокол заседания комиссии по проведению торгов от 03.05.2007 N 4, и предложение хозяйством в ходе проведения торгов наибольшего размера годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:09:0501002:101 (т. 1, л. д. 19 - 25, 26 - 27, 30).

Действуя в рамках полномочий, предусмотренных законом Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края" (далее - Закон края N 1101-КЗ), глава муниципального образования Кавказский район постановлением от 03.04.2012 N 289/3 продлил на 10 лет срок аренды хозяйством земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:101 (т. 1, л. д. 39 - 40).

03.04.2012 администрацией района и КФХ "Агафоново" подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24.10.2007, которым пункты 2 - 13 договора аренды изложены в новой редакции, в том числе срок действия договора установлен по 03.04.2022 включительно. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 24.05.2012 (т. 1, л. д. 31 - 38, 46).

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 16.12.2008 заключен в отношении участка с кадастровым номером 23:09:0501002:140, сроком действия до 16.12.2013 (пункт 6.2), администрацией района (в лице действующего на основании доверенности, начальника управления имущественных отношений администрации района, арендодатель) и КФХ "Агафоново" (арендатор). В качестве основания предоставления участка в договоре назван протокол заседания комиссии по проведению торгов от 16.12.2008 N 13/3, полномочия администрации района на заключение договора обоснованы нормами закона края N 1101-КЗ (т. 1, л. д. 47 - 53).

Действуя в рамках полномочий, предусмотренных законом края N 1101-КЗ, глава муниципального образования Кавказский район издал постановление от 17.09.2013 N 1128/1, со ссылкой на которое, 17.09.2013 администрацией района и КФХ "Агафоново" подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 16.12.2008, которым в договор внесены изменения, в том числе срок его действия установлен до 16.12.2033 включительно. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 25.09.2013 (т. 1, л. д. 54 - 56).

26.08.2016 года хозяйство обратилось в департамент с заявлением, в котором, ссылаясь на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, просило предоставить ему в собственность за плату без проведения торгов для ведения сельскохозяйственного производства, принадлежащие заявителю на праве аренды земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:09:0501002:101 и 23:09:0501002:140. К заявлению приложены документы на 63 листах (по описи; т. 1, л. д. 13 - 15).

Письмом от 06.10.2016 N 52-28160/16-32-20 департамент отказал КФХ "Агафоново" в предоставлении испрашиваемой государственной услуги, указав, что дополнительное соглашение от 17.09.2013, которым продлен срок действия договора аренды от 16.12.2008, заключено администрацией района с превышением полномочий, без учета внесенных в закон края N 1101-КЗ изменений, законом края от 11.02.2013 N 2660-КЗ; согласно выписке из ЕГРП от 22.09.2016 срок ограничения (обременения) арендой участка с кадастровым номером 23:09:0501002:140 истек 16.12.2013, согласно выписке из ЕГРП от 21.09.2016 срок ограничения (обременения) арендой участка с кадастровым номером 23:09:0501002:101 истек 08.05.2012, утратив право аренды спорными земельными участками, вследствие прекращения договоров аренды, КФХ "Агафоново" утратило также льготу, предоставленную законом именно арендатору земельного участка. Правовым основанием отказа в оспариваемом решении департамента указан пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса (т. 1, л. д. 16 - 17).

Полагая, что отказ департамента, выраженный в письме от 06.10.2016 N 52-28160/16-32-20, не соответствует законодательству Российской Федерации и Краснодарского края, нарушает его права и законные интересы в сфере осуществления экономической деятельности, хозяйство обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Разрешая возникший спор, судебные инстанции правомерно исходили из того, что в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

При рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данное решение, совершили действия (допустили бездействие).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

К числу участков, исключенных из сферы действия Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (пункт 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ), испрашиваемые хозяйством в собственность земельные участки не относятся.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести его в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.

Пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения с ним договора аренды при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды; у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании участка.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к выводу о правомерности принятого департаментом 06.10.2016 решения об отказе в предоставлении КФХ "Агафоново" в собственность за плату без проведения торгов земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 23:09:0501002:101 и 23:09:0501002:140.

Установлено в пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса, что в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из перечисленных в названном пункте действий; в случае принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка, в нем должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3).

Однако детальный анализ и правовая оценка основания, изложенного в оспариваемом решении департамента от 06.10.2016, в том числе с учетом приведенных заявителем доводов, в обжалуемых судебных актах отсутствуют.

Судами не учтено, что прекращение права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:101 (договор от 24.10.2007) департамент мотивировал ничтожностью дополнительного соглашения от 17.09.2013, заключенного применительно к другому договору (от 16.12.2008) и другому земельному участку (с кадастровым номером 23:09:0501002:140). Довод о ничтожности дополнительного соглашения от 03.04.2013, заключенного к договору аренды от 24.10.2007, и его обоснование, в решении департамента не приведены.

Ничтожность дополнительного соглашения от 17.09.2013 к договору аренды земельного участка от 16.12.2008 департамент мотивировал отсутствием у администрации района полномочий на заключение соглашений об изменении срока действия договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, в связи с внесением Законом края от 11.02.2013 N 2660-КЗ изменений в статью 1 Закона края N 1101-КЗ. Данное обоснование судами не проверено, в том числе, исходя из наличия у администрации района статуса арендодателя по договору от 16.12.2008, у сторон гражданско-правовой сделки - права заключать соглашения об изменении ее условий, и наличия (отсутствия) в Законе края N 1101-КЗ (в редакции Закона края от 11.02.2013 N 2660-КЗ) положений, предусматривающих заключение соглашений, не перечисленных в пункте 4 его статьи 1, непосредственно департаментом (иным лицом). Судами не принято во внимание, что наделение полномочиями по принятию решений о предоставлении земельных участков в аренду означает не что иное, как наделение полномочиями арендодателя в соответствующем правоотношении.

Ввиду наличия в материалах дела дополнительных соглашений от 03.04.2013 и от 17.09.2013 к договорам аренды спорных земельных участков с отметками об их государственной регистрации, суды не оценили ссылку департамента в решении от 06.10.2016 на отсутствие в ЕГРП записей об обременении испрашиваемых хозяйством в собственность земельных участков арендой в пользу КФХ "Агафоново" на момент принятия такого решения.

Доводы, приведенные судами первой и апелляционной инстанций вне связи с содержанием оспариваемого решения департамента от 06.10.2016, окружной суд также разделить не может.

Ссылаясь на то, что поскольку договоры аренды земельных участков заключены по результатам торгов, их продление также должно было осуществляться на торгах, суды не удостоверились в этом, с учетом возражений хозяйства об отсутствии процедуры торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:09:0501002:101, подтверждающие (опровергающие) этот довод заявителя доказательства у департамента, администрации района не истребованы и оценки не получили.

Продление срока действия договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенного по результатам торгов, проведение которых обязательно, минуя публичные процедуры, предшествовавшие заключению такого договора, не следует из норм Земельного кодекса, Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Суды правильно отметили, со ссылкой на пункт 1 постановления Пленума N 73, что предусмотренные пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса положения о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не подлежат применению к договору, заключенному в обязательном порядке на торгах.

Вместе с тем, суды не проверили наличие (отсутствие) у хозяйства права на приобретение в аренду спорных земельных участков без проведения торгов (по состоянию законодательства, действующего на момент заключения договоров аренды от 24.10.2007, от 16.12.2008), и, как следствие, на продление срока действия правомерно заключенных без проведения торгов договоров аренды земельных участков.

Как видно из условий заключенных с хозяйством договоров аренды от 24.10.2007, от 16.12.2008, срок их действия определен конкретными датами - до 08.05.2012, до 16.12.2013, соответственно (пункты 6.2), с наступлением которых действие договоров прекращается (пункт 7.1).

Руководствуясь названными условиями, суды не исследовали условия договоров аренды, изложенные в пунктах 4.1.26 и 4.3.11 (о предоставлении земельных участков в преимущественном порядке по истечении срока действия договора, по письменному заявлению арендатора), и их исполнение сторонами.

Указав, что дополнительное соглашение от 03.04.2013 к договору аренды от 24.10.2007 и дополнительное соглашение от 17.09.2013 к договору аренды от 16.12.2008 заключены на основании постановлений администрации района, из которых соблюдение процедуры торгов по продаже права аренды земельных участков не усматривается, суды не учли отсутствие в деле постановления от 17.09.2013 N 1128/1, не установили обязательность проведения торгов, с учетом выполнения (невыполнения) уполномоченным на распоряжение земельными участками в спорный период органом требований пункта 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, количества заявок, наличия у хозяйства права на первоначальное приобретение в аренду участков без проведения торгов (в специальном порядке, предусмотренном Законом N 74-ФЗ).

Оценив в качестве ничтожных в части продления сроков договоров аренды земельных участков дополнительные соглашения от 03.04.2013, от 17.09.2013, судебные инстанции отвергли ссылки заявителя на возобновление договоров аренды земельных участков от 24.10.2007 и от 16.12.2008 на неопределенный срок, поскольку ни одна из сторон не заявила об отказе от них, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса. При этом суды исходили из возражения арендодателя на продление действия договоров на неопределенный срок в тексте самих договоров.

Вместе с тем, сами по себе условия договора аренды об установлении срока его действия и прекращении действия договора по истечении такого срока, не свидетельствуют об отсутствии у сторон сделки права их преодолеть, поскольку не исключают применения правила пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса о возобновлении договора на неопределенный срок, при фактическом продолжении использования имущества арендатором после истечения срока договора, и отсутствии на то явно выраженных возражений со стороны арендодателя. Запрет на применение названной нормы статьи 621 Гражданского кодекса в заключенных с КФХ "Агафоново" договорах аренды отсутствует.

Более того, пунктами 3.2.7 договоров аренды от 24.10.2007 и от 16.12.2008 закреплено право арендодателя, по истечении срока действия договоров, распоряжаться земельными участками иным образом с уведомлением арендатора. Наличие таких уведомлений и намерений со стороны арендодателя суды не установили, не учли прямое уведомление арендатора письмом от 01.12.2014 о возобновлении на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса арендных правоотношений с ним по договору от 16.12.2008 (т. 1, л. д. 189).

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), запрещены пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса. В случае несоблюдения названных требований, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса).

При толковании условий пунктов 6.2, 7.1 договоров аренды спорных земельных участков следовало учесть иные договоренности сторон и их поведение, деловую переписку, нормы статей 1, 10 Гражданского кодекса, чтобы единственным последствием для КФХ "Агафоново", продолжающего в течение нескольких лет (после 08.05.2012 и 16.12.2013, применительно к срокам аренды участков) исправно использовать земельные участки сельскохозяйственного назначения и вносить за них арендную плату, в отсутствие со стороны арендодателя и (или) собственника требований к нему об освобождении участков, иных претензий, не стало лишение его статуса арендатора и предусмотренных законом правовых гарантий.

При таких обстоятельствах решение от 05.05.2017 и апелляционное постановление от 13.07.2017 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм материального и процессуального права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункты 2, 3 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку доводам участников спора относительно таких обстоятельств, после чего разрешить его в соответствии с нормами материального и процессуального права.

С учетом наличия оснований для нового рассмотрения возникшего между сторонами спора, и норм части 1 статьи 284, статьи 286 Кодекса об отсутствии у суда кассационной инстанции права самостоятельно истребовать и исследовать новые доказательства, ходатайства заявителя об обязании явкой для дачи пояснений администрации района, об истребовании у департамента доказательств относительно проведенных торгов, могут быть заявлены им в суде первой инстанции.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 названного Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.05.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2017 по делу N А32-42640/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

Я.Е. Волков И.В. Сидорова