Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2017 г. N Ф08-7672/17 по делу N А32-19668/2015

г. Краснодар

30 октября 2017 г.

Дело N А32-19668/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 октября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В. в отсутствие в судебном заседании представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Сочи-Интур" (ИНН 2320103986, ОГРН 1022302957093), ответчиков: администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 2320034940, ОГРН 1022302919374), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2017 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 (судьи Пономарева И.В., Величко М.Г., Еремина О.А.) по делу N А32-19668/2015, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Сочи-Интур" (далее - общество) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к администрации города Сочи, департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - администрация, департамент) о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 07.03.2013 к договору от 10.07.1998 N 1002 аренды земельного участка площадью 1290 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205024:69, расположенного по адресу (местоположение): Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Чебрикова, 38 (далее - земельный участок), о применении последствий его недействительности путем понуждения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра) к погашению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр прав) регистрационной записи о соглашении от 07.03.2013 в течение десяти рабочих дней с момента вступления в законную силу решения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016, в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.11.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Суд кассационной инстанции признал ошибочным вывод о соответствии закрепленного сторонами в дополнительном соглашении от 07.03.2013 к договору аренды от 10.07.1998 N 1002 порядка расчета арендной платы с учетом разрешенного использования земельного участка под автостоянкой положениям пункта 5.1 постановления главы города Сочи от 20.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление главы города от 20.06.2009 N 210) и постановлению главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" (далее - постановление главы города от 15.06.2007 N 791). Пункт 5.1 постановления главы города от 20.06.2009 N 210 признан распространяющим свое действие на случаи предоставления земельных участков для некоммерческого использования, в том числе в целях гаражного строительства, земельный участок - используемым обществом в целях извлечения прибыли, а доводы общества о незаконности оспариваемых договорных условий - нерассмотренными.

Суду первой инстанции указано на необходимость проверки доводов общества о том, что договор аренды от 10.07.1998 N 1002 заключен закрытым акционерным обществом "Учебно-спортивный комбинат "Урожай"" (далее - комбинат) в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления главы администрации от 29.09.1995 N 808, а также учета того, что переоформление права пользования земельными участками было предусмотрено статьей 7 Закона РСФСР от 23.11.1990 N 374-1 "О земельной реформе" (в редакциях Законов РСФСР от 27.12.1990 N 460-1 и от 20.11.1992 N 3996-1).

При новом рассмотрении дела общество в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) изменило предмет иска на признание недействительным только пункта 1.2 дополнительного соглашения от 07.03.2013 к договору аренды от 10.07.1998 N 1002. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Пункт 5.1 постановления главы города от 20.06.2009 N 210 и ставки арендной платы, установленные постановлением главы города от 15.06.2007 N 791, неприменимы при расчете арендной платы за земельный участок, фактически используемый в коммерческих целях.

Договор аренды заключен с комбинатом в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, относящийся к землям, ограниченным в обороте. Оспариваемое договорное условие незаконно.

Администрация и департамент обжаловали решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Договор аренды от 10.07.1998 N 1002 заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Условиями договора аренды от 10.07.1998 N 1002 допускалось изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в случае нормативного изменения базовых ставок либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами. Оспариваемым соглашением стороны изменили порядок и методику расчета арендной платы в соответствии с постановлениями главы города от 20.06.2009 N 210, от 15.06.2007 N 791, от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - постановление главы города от 03.06.2011 N 1061). У судов отсутствовали основания для признания оспариваемой сделки недействительной.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и комбинат (арендатор) заключили договор от 10.07.1998 N 1002 аренды земельного участка для размещения объекта физической культуры до 01.07.2047. Арендная плата рассчитана от ее базовой ставки (пункт 2.2.) с возможностью ее изменения арендодателем в одностороннем порядке на основании муниципальных актов, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами (пункт 2.4.). Запись о праве муниципальной собственности город-курорт Сочи на земельный участок внесена в государственный реестр прав 27.09.2010. По договору от 16.03.2011 права и обязанности арендатора по договору аренды от 10.07.1998 N 1002 переданы обществу. Запись о договоре перенайма внесена в государственный реестр прав 16.03.2011.

По заявлению общества, поданному в феврале 2013 года, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю установило разрешенное использование земельного участка под автостоянкой. Департамент и общество заключили дополнительное соглашение от 07.03.2013 к договору аренды от 10.07.1998 N 1002, в котором отражено разрешенное использование земельного участка под автостоянкой, установлена годовая арендная плата в размере 558 441 рубль с учетом названного разрешенного использования и площади земельного участка (1290 кв. м), базовой ставки арендной платы (39 рублей за 1 кв. м), коэффициента целевого использования (5) и коэффициента зональной дифференциации (2,22). Дополнительное соглашение от 07.03.2013 зарегистрировано в государственном реестре прав.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Принимая обжалуемые судебные акты, суды обоснованно руководствовались следующим.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Необходимость юридического оформления земельных участков предприятиями, учреждениями и организациями, имеющими ранее установленное право пользования земельными участками, по сути, переоформления права пользования, была предусмотрена статьей 7 Закона РСФСР от 23.11.1990 N 374-1 "О земельной реформе" (в редакциях Законов РСФСР от 27.12.1990 N 460-1 и от 20.11.1992 N 3996-1).

Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) не предусмотрено распространение действия статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, ограниченных в обороте. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с названным пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что, если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Регулируемая арендная плата может применяться к такому договору только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, если арендодателю предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В силу положений, содержащихся в пункте 5 статьи 31, пункте 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), статье 1, пункте 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ), распоряжении Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятом в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения.

Пунктом 11 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" (далее - Закон N 244-ФЗ) такие земельные участки отнесены к муниципальной собственности с момента вступления в силу этого закона независимо от даты государственной регистрации права муниципальной собственности.

Земельные участки, переданные в муниципальную собственность на основании Закона N 244-ФЗ, в силу статей 27, 95 Земельного кодекса в действовавшей в спорный период редакции и части 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов) и ограничены в обороте

Подпунктом "в" пункта 5.2 постановления главы города от 30.06.2009 N 210 установлено, что размер годовой арендной платы определяется в размере 1,5 % от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, ограниченных в обороте, не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством.

Оценка имеющихся в деле доказательств, анализ вышеприведенных нормативных положений и разъяснений высшей судебной инстанции позволили судам первой и апелляционной инстанций заключить о том, что договор аренды от 10.07.1998 N 1002 заключен комбинатом в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Земельный участок является ограниченным в обороте, поскольку находится в границах земель особо охраняемых природных территорий.

При заключении дополнительного соглашения от 07.03.2013 стороны должны были руководствоваться подпунктом "в" пункта 5.2 постановления главы города от 30.06.2009 N 210. Размер годовой арендной платы должен был составить 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка. Условие пункта 1.2 дополнительного соглашения от 07.03.2013 к договору аренды от 10.07.1998 N 1002 не соответствует требованиям земельного законодательства.

Доводы кассационной жалобы основаны на добросовестном заблуждении заявителя относительно содержания и смысла вышеприведенных нормативных положений. Основания для ее удовлетворения у суда кассационной инстанции отсутствуют.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 по делу N А32-19668/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Н.С. Мазурова И.В. Сидорова