Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2016 г. N 15АП-9683/16

город Ростов-на-Дону

29 июля 2016 г.

дело N А32-19668/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Галова В.В., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Цушко И.Э.,

при участии: от истца - Долгачев А.Ю. по доверенности от 01.07.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Сочи-Интур"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2016 по делу N А32-19668/2015

по иску ООО "Сочи-Интур"

к администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

о признании ничтожным дополнительного соглашения к договору аренды, применении последствия его недействительности, обязании погасить регистрационную запись об указанном дополнительном соглашении,

принятое судьей Мигулиной Д.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сочи-Интур" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи (администрация), Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (департамент) о признании ничтожным дополнительного соглашения от 07.03.2013 к договору аренды от 10.07.1998, применении последствия его недействительности, а также обязании Управления Росреестра по Краснодарскому краю в течение десяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда погасить регистрационную запись об указанном дополнительном соглашении.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "Сочи-Интур" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФЙ, и просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал на невозможность применения в отношении истца пункта 5.1. постановления N 210.

В приведенном пункте указано, что расчет арендной платы следует производить по ставкам арендной платы в соответствии с требованиями постановления N 791 для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и предназначенных для строительства и эксплуатации закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений.

При этом ООО "Сочи-Интур" не относится к указанным субъектам. Заявитель со ссылкой на общероссийский классификатор услуг населению указал, что платная автостоянка, собственником которой является общество, является объектом бытового обслуживания и, соответственно, размер арендной платы за земельный участок должен исчисляться с учетом требований постановления администрации города Сочи от 28.08.2012 N 1836 "О переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи и предоставленные для размещения и эксплуатации объектов бытового обслуживания" (далее - постановление N 1836).

По мнению истца, расчет арендной платы должен производиться на основании отчета об оценке, а не на основании коэффициентов, указанных в постановлении N 791.

В судебном заседании истец доводы жалобы поддержал.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.07.1998 между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ЗАО "Учебно-спортивным комбинатом "Урожай" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1002, по условиям которого арендатору передан в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1290 кв.м., занимаемый зданиями по ул. Чебрикова, 38 в Центральном районе г. Сочи.

Договор заключен на срок до 01.07.2047.

Пунктом 2.2 договора установлен размер арендной платы в виде базовой ставки арендной платы в зоне С - б х 1 290 х 0,3.

Согласно пункту 2.4 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города), либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее высказанных базовых (исходных) ставок.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.03.2011 арендатор участка ЗАО "Учебно-спортивным комбинатом "Урожай" (правообладатель) передал ООО "Сочи-Интур" (правопреемник) права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 1002 от 10.07.1998.

Согласно п. 1.3. договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, объектом аренды по договору аренды N 1002 от 10.07.1998 является земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205024:69, предоставленный для объекта физической культуры, общей площадью 1290 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи Центральный район, ул. Чебрикова, 38.

В феврале 2013 года ООО "Сочи-Интур" в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами РФ обратилось в Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю с заявлением об изменении вида разрешенного использования указанного земельного участка.

По результатам рассмотрения заявления, вид разрешенного использования земельного участка был изменен на "автостоянка", что следует из выписки ЕГРП от 08.05.2015.

07.03.2013 в адрес ООО "Сочи-Интур" из департамента поступило подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 10.07.1998, в котором фиксировался вид разрешенного использования пользователем и, в связи с этим указывался порядок и размер арендной платы.

Указанное соглашение ООО "Сочи-Интур" было подписано и зарегистрировано в установленном порядке в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

В п. 1.3. дополнительного соглашения установлена годовая арендная плата в размере 558 441 руб., исчисленная исходя из вида разрешенного использования - автостоянка, площади земельного участка - 1290 кв.м., базовой ставки арендной платы за 1 кв.м. - 39, коэффициента целевого использования - 5, коэффициента зональной дифференциации - 2,22.

06.04.2015 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с просьбой расторгнуть дополнительное соглашение 07.03.2013 к договору аренды земельного участка N 4900001002 от 10.07.1998,оставленная без ответа и удовлетворения.

В иске и жалобе истец указывает, что дополнительное соглашение является незаконным поскольку указанный в дополнительном соглашении расчет арендной платы не соответствует постановлению главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи".

Вместе с тем, суд обосновано не согласился с мнением истца исходя из следующего.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст.424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием (соблюдения) условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 постановления от 17.11.2011 N 73.

В нем указано, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Между тем, по условиям п. 2.4 договора арендная плата может изменяться в арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовых ставок, устанавливаемых администрацией, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Названный договор аренды заключен сторонами 10.07.1998 года, в то время как Федеральный закон N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" принят 25.10.2001, таким образом, договор заключен до принятия названного Закона.

В абзаце 5 пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Между тем, сторонами 07.03.2013 было заключено дополнительное соглашение к договору в части, регулирующей изменение порядка и методики исчисления арендной платы. Указанное соглашение подписано в двустороннем порядке и зарегистрировано. Однако арендатор полагает его недействительным в силу того, что оно не соответствует порядку исчисления арендной платы, предусмотренной постановлением главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи".

Как следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРП на спорный земельный участок зарегистрировано право муниципальной собственности 27.09.2010.

На момент заключения дополнительного соглашения от 07.03.2013 к договору аренды от 10.07.1998 порядок определения размера арендной платы, сроки ее внесения регламентировались нормами:

- постановления глава города Сочи N 791 от 15.06.2007 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" (далее - Постановление N 791);

- постановления главы города Сочи N 210 от 20.06.2009 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210);

- постановления администрации города Сочи N 1061 от 03.06.2011 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - Постановление N 1061).

Исходя из порядка определения арендой платы, указанной в оспариваемом истцом дополнительном соглашении, стороны определили размер арендной платы в порядке, определенном постановлением глава города Сочи N 791 от 15.06.2007.

В силу п. 5.1 постановления N 210 для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и предназначенных, в том числе для эксплуатации автостоянок, расчет арендной платы следует производить по ставкам арендной платы в соответствии с требованиями постановления главы города Сочи от 15.06.2007 N 791.

Учитывая, что ответчику земельный участок был предоставлен для эксплуатации автостоянки, размер арендной платы подлежал исчислению исходя из положений постановления N 791.

В дополнительном соглашении стороны предусмотрели размер годовой арендной платы, равный 558 441 руб., исчисленный исходя из вида разрешенного использования - автостоянка, площади земельного участка 1290 кв.м., базовой ставки арендной платы за 1 кв.м. - 39, коэффициента целевого использования - 5, коэффициента зональной дифференциации - 2,22, - что соответствует порядку исчисления арендой платы, предусмотренному постановлением N 791. Таким образом, оспариваемое дополнительное соглашение является соответствующим законодательству города Сочи, в связи с чем у суда отсутствовали основания для признания дополнительного соглашения недействительной сделкой, поскольку порядок исчисления арендной платы, изложенный в данном соглашении, соответствует как п. 5.1 постановления N 210, так и постановлению N 791.

Доводы апелляционной жалобы заявлены истцом без учета вышеизложенных разъяснений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.04.2016 по делу N А32-19668/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

В.В. Галов Н.Н. Мисник