Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 декабря 2017 г. N Ф08-8474/17 по делу N А32-4426/2016

г. Краснодар

11 декабря 2017 г.

Дело N А32-4426/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Сочи, ответчика - закрытого акционерного общества "Пансионат "Солнечный луч"" (ИНН 2317021726, ОГРН 1022302715082), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2017 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2017 (судьи Фахретдинов Т.Р., Глазунова И.Н., Мисник Н.Н.) по делу N А32-4426/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ЗАО "Пансионат "Солнечный луч"" (далее -пансионат) о расторжении договора аренды от 11.03.2009 N 4900005088 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:0366 общей площадью 33 600 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 18; возложении на пансионат обязанности возвратить администрации по акту приема-передачи в первоначальном состоянии данный земельный участок, освободив его от строений, обеспечивающих функционирование пансионата, находящегося в границах участка с кадастровым номером 23:49:0402030:0366, путем сноса фундаментной плиты с выпуском арматуры.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением пансионатом обязанностей по договору аренды от 11.03.2009 N 4900005088 в части оплаты аренды. В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) допущенные нарушения являются основанием для досрочного расторжения договора.

Определением от 21.09.2016 производство по настоящему делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу N А32-45061/2015. Определением от 01.03.2017 производство по делу N А32-4426/2016 возобновлено.

Решением от 07.07.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.09.2017, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные инстанции, принимая во внимание долгосрочный характер отношений сторон, наличие на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих пансионату на праве собственности, установив факт погашения арендатором задолженности по арендной плате и пене, взысканных в рамках дела N А32-45061/2015, пришли к выводу о том, что допущенные нарушения не могут служить основанием для расторжения договора аренды от 11.03.2009 N 4900005088.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 07.07.2017 и апелляционное постановление от 01.09.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что факт нарушения ответчиком условий договора аренды подтвержден представленными в дело доказательствами. Администрацией соблюден установленный законом досудебный порядок урегулирования спора. Факт наличия у пансионата как арендатора задолженности подтвержден в судебном порядке (дело N А32-45061/2015). После погашения долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (абзац 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"; далее - постановление N 73). Требование о расторжении договора аренды предъявлено в разумный срок. Учитывая отсутствие законных оснований для дальнейшего использования пансионатом ранее арендованного земельного участка, ответчик подлежит понуждению к его освобождению и приведению в пригодное для использования состояние, существовавшее до нарушения прав истца, посредством освобождения от самовольно размещенных объектов и восстановления нарушенного благоустройства.

В отзыве на кассационную жалобу пансионат просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, подчеркнув, что задолженность по арендным платежам в размере 3 682 772 рублей 42 копеек и пеня в сумме 583 357 рублей 21 копейки уплачены в полном объеме. На спорном земельном участке расположены 5 нежилых зданий, принадлежащих пансионату на праве собственности с 2005 года. Администрация с иском о признании данных объектов самовольными постройками не обращалась.

Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены в порядке статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 11.03.2009 N 4900005088 аренды земельного участка площадью 33 600 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402030:0366, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 18. Участок предоставлен для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений пансионата. Часть земельного участка (площадью 357 кв. м) обременена Адлерскими районными электросетями, часть (площадью 773 кв. м) - ОАО "Сочигоргаз". Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне А-1-а. Категория земель - земли населенных пунктов (пункт 1.1). Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения 10-го числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4-й квартал производится до 10-го ноября текущего года (пункт 3.3). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 20 - 25).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:0366 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи и обременен арендой в пользу общества, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.04.2015 N 23-0-1-189/4020/2015-187 (т. 1, л. д. 27).

Решением от 10.08.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.11.2016 и постановлением суда кассационной инстанции от 01.02.2017 по делу N А32-45061/2015 с общества в пользу администрации взыскана задолженность по договору аренды от 11.03.2009 N 4900005088 за период с 09.12.2012 по 30.09.2015 в размере 3 682 772 рублей 49 копеек, пени за период с 09.12.2012 по 22.09.2015 в размере 583 357 рублей 21 копейки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В рамках настоящего дела администрация предъявила требование о расторжении договора аренды от 11.03.2009 N 4900005088, ссылаясь на нарушение пансионатом как арендатором обязательств по внесению арендной платы.

Согласно части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) - пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, 310 Гражданского кодекса).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По правилам части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Администрация в качестве основания расторжения договора указала нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование спорным земельным участком.

При разрешении спора суды обеих инстанций исходили из того, что на момент рассмотрения дела долг по арендной плате и пене арендатором погашен в полном объеме. Обстоятельства, приведенные в обоснование требования о расторжении договора, не признаны судами в качестве существенных. В период рассмотрения спора до принятия судебного решения пансионат оплачивал аренду. Судами также учтено, что ответчик является собственником объектов недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, ввиду чего удовлетворение иска не приведет к возврату объекта аренды арендодателю. С учетом установленных обстоятельств суды констатировали наличие заинтересованности со стороны пансионата в сохранении арендных правоотношений, заключив об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 11.03.2009 N 4900005088.

Довод кассационной жалобы о наличии (доказанности истцом) оснований для удовлетворения иска, окружным судом отклоняется. Обстоятельства, связанные с исполнением пансионатом договора аренды, а также наличием оснований для квалификации допущенных нарушений в качестве существенных, проверены судами обеих инстанций и получили надлежащую оценку. Ссылка заявителя на пункт 23 постановления N 73 не имеет решающего значения по делу, поскольку приведенные в нем разъяснения касаются права арендодателя на предъявление в разумный срок иска о расторжении договора после погашения долга, но не безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование. Как правомерно отметил апелляционный суд, спорная задолженность возникла в период наличия у сторон разногласий относительно размера арендной платы, разрешенных в судебном порядке.

Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные в материалы дела доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Основания для отмены или изменения решения от 07.07.2017 и апелляционного постановления от 01.09.2017 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2017 по делу N А32-4426/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова