Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 сентября 2017 г. N 15АП-12444/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 декабря 2017 г. N Ф08-8474/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

01 сентября 2017 г.

дело N А32-4426/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткалич М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2017 по делу N А32-4426/2016

по иску администрации города Сочи

к закрытому акционерному обществу "Пансионат "Солнечный луч"

о расторжении договора аренды земельного участка, об освобождении земельного участка,

принятое судьей Назыковым А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Пансионат "Солнечный луч" (далее - общество) со следующими требованиями:

- расторгнуть договор аренды от 11.03.2009 N 4900005088 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:366 общей площадью 33 600 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 18;

- обязать возвратить в первоначальном состоянии администрации города Сочи по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0403030:366 общей площадью 33 600 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 18, освободив от строений, обеспечивающих функционирование пансионата, 2 расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:366, путем сноса фундаментной плиты с выпуском арматуры.

Решением суда от 07.07.2017 в иске отказано.

Истец обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, иск удовлетворить.

В жалобе заявитель поддерживает доводы иска и указывает на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за земельный участок.

В отзыве на жалобу ответчик возражал против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, муниципальным образованием город-курорт Сочи и закрытым акционерным обществом "Пансионат "Солнечный луч" заключен договор от 11.03.2009 N 4900005088 аренды земельного участка площадью 33 600 кв.м с кадастровым номером 23:49:04 02 030:0366, по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Демократическая, 18, для обеспечения эксплуатации зданий и сооружений пансионата. Договор аренды заключен на основании Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность". Договор заключен на срок до 17.05.2056.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра праве на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.04.2015 N 23-0-1-189/4020/2015-187 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:366 площадью 33 600 кв.м находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, право собственности зарегистрировано 05.03.2010. Аренда земельного участка зарегистрирована в пользу ЗАО "Пансионат "Солнечный луч" 17.05.2009 на основании договора аренды от 11.03.2009 N 4900005088.

Администрация направила в адрес общества дополнительное соглашение от 04.08.2015 с установлением годового размера арендной платы в сумме 2 889 432 рубля, которое обществом подписано не было.

В связи с наличием у общества задолженности по арендной плате администрация обратилась с иском к обществу о взыскании 6 838 365 рублей 73 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.09.2015 и 1 212 680 рублей 55 копеек пени.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2016 по делу N А32-45061/2015 взыскана с общества в пользу администрация задолженность по договору аренды N 4900005088 от 11.03.2009 за период с 09.12.2012 по 30.09.2015 в размере 3 682 772, 49 руб., пени за период с 09.12.2012 по 22.09.2015 в размере 583 357, 21 руб. В остальной части требований отказано.

В данном решении установлено следующее. При заключении договора аренды стороны согласовали расчет арендной платы в соответствии с Постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" с 3 учетом действующей на момент заключения редакции постановления от 01.07.2008. Подписывая договор, стороны согласовали сумму годовой арендной платы в размере 1 229 315, 73 руб. Истец в детализированном расчете задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 30.09.2015 произвел расчет с отступлением от условий договора от 11.03.2009 в связи с изменением нормативных актов, регламентирующих порядок исчисления арендной платы, ссылаясь на дополнительное соглашение от 04.08.2015, согласно которому размер ежегодной арендной платы составляет 2 889 432 руб. Истец применил коэффициент целевого использования, равный 1,5 ко всей площади спорного земельного участка, что соответствовало редакции Приложения N 2 к постановлению главы г. Сочи от 15 июня 2007 г. N 791 "Поправочные коэффициенты к ставкам арендной платы по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков", действовавшей в спорный период. В соответствии с п. 1.3. Постановления администрации города Сочи от 29.12.2011 N 2645 "О внесении изменений в постановление главы города Сочи от 15 июня 2007 года N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи" подпункт 7.1 пункта 7 приложения N 2 к постановлению изложен в следующей редакции: "7.1. По категории арендаторов "санатории, пансионаты с лечением, лечебно-оздоровительные комплексы, пансионаты и дома отдыха круглогодичного действия" поправочный коэффициент - 1,5.". Администрация вправе применять к землям, занятым санаториями, пансионатами с лечением, лечебно-оздоровительными комплексами, пансионатами и домами отдыха круглогодичного действия, а также за часть территории, занимаемой лесопарковыми насаждениями и спортивными полями и площадками с коэффициентов целевого использования 1,5 с момента опубликования данного Постановления, то есть с 13.01.2012. В части применения прочего (дополнительного) коэффициента (Кпр) 0,6 в соответствии с п. 8 Постановления главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи" администрация вправе начислять его до момента опубликования (14.10.2014 г.) Постановления администрации города Сочи от 14.08.2014 N 1621 "О внесении изменений в постановление главы города Сочи от 15 июня 2007 года N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи", который пунктом 1.3 исключил пункт 8 приложения N 1 к постановлению от 15.06.2007 N 791. Поскольку сторонами согласована методика исчисления арендной платы на основании указанного постановления, которое не подразумевает расчет арендной платы, исходя из рыночной стоимости, у суда отсутствуют основания для назначения судебной экспертизы.

Между тем, как установлено судом, истцом расчет произведен исходя из ставок арендной платы по состоянию на 04.08.2015 за предшествующий период, без учета поэтапного внесения изменений в постановление N 791, в том числе в части коэффициента целевого использования и прочего коэффициента. Ответчик возражал против удовлетворения требований, полагая, что заявленный период им уплачен полностью, все платежи производились своевременно, также ответчик просит применить срок исковой давности. Поскольку иск был подан 08.12.2015, суд произвел расчет суммы годовой арендной за период с 09.12.2012 по 30.09.2015 в соответствии с Постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О 4 порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи". Исходя из расчета суда ответчик должен был оплатить арендную плату за взыскиваемый период в размере 7 060 865, 71 руб. Ответчик в доказательства частичной оплаты представил платежные поручения на общую сумму 3 997 802, 12 руб., по оплате за 2012 - 2015 годы.

В результате сверки произведенных ответчиком платежей судом установлено, что у ответчика перед истцом имеется задолженность в размере 3 682 772, 49 руб. Суд удовлетворил требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 09.12.2012 г. по 30.09.2015 г. в размере 3 682 772, 49 руб.

Поскольку ответчиком несвоевременно вносилась арендная плата, истец просит взыскать с ответчика пени за период с 01.04.2009 по 22.09.2015 в размере 1 212 680, 55 руб. В силу п. 6.2 договора за нарушение сроков оплаты арендной платы арендатор оплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размере невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Поскольку судом удовлетворено ходатайство о применении срока исковой давности, то, согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию. Суд самостоятельно произвел расчет неустойки за период 09.12.2012 по 30.09.2015 с учетом применения сроков исковой давности и частичных оплат. Сумма неустойки определена судом в размере 583 357,21 руб. за период с 09.12.2012 по 22.09.2015.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2016 по делу N А32-45061/2015 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.02.2017 по делу N А32-45061/2015 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2016 по делу N А32-45061/2015 оставлены без изменения.

Как следует из постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.02.2017 по делу N А32-45061/2015, договор от 11.03.2009 N 4900005088 заключен после вступления в силу Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению администрацией (взысканию судом) исходя из нормативно установленных ставок. При заключении договора стороны согласовали расчет арендной платы на основании постановления N 791 (в действовавшей на момент заключения договора редакции). Пунктом 1.3 постановления N 2645 внесены изменения в подпункт 7.1 пункта 7 приложения N 2 к постановлению N 791. По категории арендаторов "санатории, пансионаты с лечением, лечебно-оздоровительные комплексы, пансионаты и дома отдыха круглогодичного действия" установлен поправочный коэффициент (1,5%). Поэтому администрация вправе применять к арендуемому обществом участку коэффициент целевого использования (1,5%) с момента 5 опубликования постановления N 2645 (13.01.2012). Администрация также начислила прочий (дополнительный) коэффициент (Кпр) 0,6% до момента опубликования постановления N 1621, которое пунктом 1.3 исключило пункт 8 приложения N 1 к постановлению N 791 (с 14.10.2014). Изменение арендодателем размера платы за пользование земельным участком в спорный период соответствует условиям договора (пункт 3.5) и основано на разъяснениях, содержащихся в пункте 19 постановления от 17.11.2011 N 73. С учетом истечения давностного срока, суд первой инстанции произвел расчет арендной платы за период с 09.12.2012 по 30.09.2015 на основании постановления N 791 (в действовавших в спорный период редакциях) с применением коэффициентов инфляции, установленных Федеральным законом от 30.11.2011 N 371-ФЗ "О федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов". По расчету суда задолженность пансионата по арендной плате (с учетом платежей, произведенных арендатором в спорный период) составила 3 682 772 рубля 49 копеек. Ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы стороны предусмотрели в пункте 6.2 договора. С учетом ходатайства общества об истечении исковой давности по дополнительным требованиям и произведенных арендатором частичных оплат, суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания в пользу администрации 583 357 рублей 21 копейки пеней за период с 09.12.2012 по 22.09.2015. Общество полагает, что администрация не вправе была рассчитывать арендную плату в ином (отличном от согласованного сторонами в договоре) порядке. Между тем, в договоре согласована методика определения арендной платы, основанная на постановлении N 791. Право на изменение арендодателем в одностороннем порядке размера установленной (регулируемой) арендной платы в связи с изменением нормативно установленных ставок, закреплено в пункте 3.5 договора. Размер задолженности арендатора определен судами на основании согласованной сторонами формулы (постановление N 791 с учетом внесенных в него в спорный период изменений), применением коэффициентов инфляции и платежей, произведенных обществом. Позиция ответчика в указанной части не основана на законе (статьи 65, 39.7 Земельного кодекса) и не соответствует разъяснениям, приведенным в пункте 19 постановления от 17.11.2011 N 73.

При рассмотрении настоящего дела обществом, в суде первой инстанции, представлены квитанции, подтверждающие перечисление обществом на счет администрации города Сочи 31.01.2017 арендной платы в размере 3 682 772,49 рублей за период с 09.12.2012 по 30.09.2015 и пени в размере 583 357,21 рублей за период с 09.12.2012 по 22.09.2015.

Факт погашения задолженности по арендной плате и пени, взысканных решением арбитражного суда по делу N А32-45061/2015, администрацией не оспаривался.

Доказательств наличия у общества задолженности в последующие периоды администрацией в процессе рассмотрения данного дела представлено не было.

Обществом также представлены платежные поручения N 41 от 10.06.2016 на сумму 1 486 746,98 рублей, N 60 от 15.08.2016 на сумму 764 389 рублей, N 63 от 09.09.2016 на сумму 772 788,88 рублей, подтверждающие внесение арендных платежей по договору аренды земельного участка от 11.03.2009 N 4900005088.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - информационное письмо от 05.05.1997 N 14) указано следующее. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора послужило нарушение организацией обязанности по внесению арендной платы.

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, данное право не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Таким образом, с учетом того, что обществом погашена задолженность, взысканная решением арбитражного суда по делу N А32-45061/2015, производились периодические платежи в 2012 - 2016 годах, суд первой инстанции обосновано не признал допущенное обществом нарушение в части внесения арендной платы существенным настолько, чтобы расторгнуть договор аренды земельного участка.

Апелляционный суд также отмечает, что вышеуказанная задолженность ответчика возникла в период наличия у сторон разногласий относительно размера арендной платы, разрешенных в судебном порядке.

Судом первой инстанции также установлено нахождение на земельном участке с кадастровым номером 23:49:04 02 030:366 зданий и сооружений, на которые зарегистрировано право собственности общества:

- здание пансионата, литер А, А1, А2, А3, общей площадью 5875 кв.м, право собственности общества зарегистрировано в ЕГРП 08.10.2001 на основании акта приемки в эксплуатацию от 30.12.1976, утвержденного решением исполнительного комитета Сочинского городского Совета депутатов трудящихся от 06.01.1977 N 6/25;

- здание клуба-столовой, литер Б, общей площадью 3400,1 кв.м, право собственности общества зарегистрировано 08.10.2001 на основании акта приемки в эксплуатацию от 27.12.1978, утвержденного решением исполнительного комитета Сочинского городского Совета депутатов трудящихся от 04.01.1979;

- нежилое здание-проходная, литер Г4, общей площадью 42,6 кв.м, право собственности зарегистрировано 07.05.2004 на основании решения суда Адлерского района г. Сочи Краснодарского края к делу N 2-574/2003 от 05.03.2003, определения суда Адлерского района г. Сочи к делу N 2-574/03 от 02.09.2003;

- нежилое здание - медицинский корпус, литер Д, право собственности зарегистрировано 08.10.2001 на основании акта приемки в эксплуатацию от 27.12.1978, утвержденного решением исполнительного комитета Сочинского городского Совета депутатов трудящихся от 04.01.1979;

- нежилое здание - овощехранилище, литер Ж, право собственности на который зарегистрировано 08.10.2001 на основании акта приемки в эксплуатацию от 27.12.1978, утвержденного исполнительного комитета Сочинского городского Совета депутатов трудящихся от 04.01.1979;

- нежилое здание - столярная мастерская, литер Е, общей площадью 137 кв.м, право собственности зарегистрировано 07.05.2004 на основании решения суда Адлерского района г. Сочи к делу N 2-574/2003 от 05.03.2003.

Доказательств наличия у данных объектов признаком самовольных построек администрация не представила, с иском о признании указанных объектов самовольными постройками, признании отсутствующим права общества на данные постройки и их сносе в порядке статьи 222 ГК РФ администрация не обратилась. Требование администрации об освобождении земельного участка и его возврате обосновано исключительно расторжением договора аренды земельного участка в связи с невнесением арендных платежей.

Поскольку на участке расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости, право собственности на которые администрацией не оспорено, земельный участок не может быть освобожден обществом и возвращен администрации, удовлетворение требования администрации о расторжении договора аренды земельного участка не повлечет возврата земельного участка администрации.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.07.2017 по делу N А32-4426/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова Н.Н. Мисник