Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 декабря 2017 г. N Ф08-9589/17 по делу N А32-42456/2016

г. Краснодар

11 декабря 2017 г.

Дело N А32-42456/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Кондратьевой Е.Н. (доверенность от 11.01.2017), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Эко Прогресс" (ИНН 2312161906, ОГРН 1092312004070), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования г. Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 (судьи Галов В.В., Малыхина М.Н., Попов А.А.) по делу N А32-42456/2016, установил следующее.

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Эко Прогресс" (далее - общество) о расторжении договора от 25.07.2012 N 4300018593 аренды земельного участка, освобождении и возврате земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206002:32, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. 70-летия Октября, 11/Л.

Требования мотивированы неосвоением земельного участка, а также невозможностью в настоящее время использовать земельный участок по целевому назначению ввиду его отнесения к зоне зеленых насаждений общего пользования.

Решением от 14.03.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 30.08.2017, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что действующая на момент заключения договора аренды редакция Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар в зоне, в границах которой расположен земельный участок, допускала размещение гостиниц. Спорный земельный участок предоставлен в аренду с соблюдением как градостроительного зонирования, так и публичного порядка предоставления. Истец не представил доказательств того, что предполагаемое использование арендуемого участка опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды и объектов культурного наследия. Последующие изменения территориального зонирования не являются основанием для расторжения договора аренды.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым отказать в иске. По мнению подателя жалобы, земельный участок, относящийся к землям (территориям) общего пользования, не может быть предоставлен в пользование конкретному лицу. По данным генерального плана развития муниципального образования г. Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 (пункт 15) "Об утверждении генерального плана муниципального образования г. Краснодар", земельный участок расположен в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования). Земельный участок на момент заключения договора аренды располагался в существовавшей зеленой зоне. Пунктом 6 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 (в редакции решения от 25.02.2016 N 11), земельный участок отнесен к зоне зеленых насаждений общего пользования.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления от 22.06.2012 N 5196 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 25.07.2012 N 4300018593 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок площадью 656 кв. м с кадастровым номером 23:43:0206002:32, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. им. 70-летия Октября, 11/Л для размещения гостиницы сроком с 22.06.2012 по 22.06.2022. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи.

В соответствии с актом от 22.03.2016 N 777 осмотра земельного участка, подготовленным Управлением муниципального контроля администрации, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206002:32 не огорожен, свободен от зданий строений и сооружений, зарос деревьями и сорной растительностью.

Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации от 18.03.2016 N 29/2501 разрешение на строительство на спорном земельном участке не выдавалось.

На момент заключения договора спорный земельный участок относился общественно-деловой зоне местного значения ОД-2. Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19, в общественно-деловой зоне местного значения ОД-2 к основным разрешенным видам использования относятся, в частности, гостиницы, общежития, центры обслуживания туристов (подпункт 4 пункта 2.2.1).

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206002:32 в соответствии с пунктом 6 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 (в редакции решения от 25.02.2016 N 11) отнесен к зоне рекреационного назначения - зона зеленых насаждений общего пользования (РО). Основными видами разрешенного использования земельного участка в зоне зеленых насаждений общего пользования (РО) являются отдых (создание и уход за парками, городскими лесами, садами, садами и скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также обустройство мест отдыха в них); земельные участки (территории) общего пользования (размещение набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, малых архитектурных форм благоустройства). Возведение объектов капитального строительства в указанной зоне не предусмотрено.

Администрация направила в адрес ответчика уведомление от 12.08.2016 N 11503/01 с предложением подписать соглашение о расторжении договора и возвратить земельный участок путем подписания акта приема-передачи. Соглашение о расторжении земельного участка арендатор не подписал, земельный участок не возвратил.

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления администрацией иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Правилами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса в отношении договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, установлено, что такой договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (статья 619 Гражданского кодекса).

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса закрепляет специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции исходили из того, что действующая на момент заключения договора аренды редакция Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар в зоне, в границах которой расположен земельный участок, допускала размещение здания гостиницы. Спорный земельный участок предоставлен в аренду с соблюдением как градостроительного зонирования, так и публичного порядка его предоставления. Истец не представил доказательств того, что предполагаемое использование арендуемого участка опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды и объектов культурного наследия. Последующие изменения территориального зонирования не являются основанием для расторжения договора аренды.

В соответствии со статьями 166 - 168 Гражданского кодекса (в применимой к рассматриваемым отношениям редакции) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств.

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

К территориям общего пользования отнесены территории (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными линиями, которые, в свою очередь, обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

В письме 28.07.2016 N 29/8069 Департамент архитектуры и градостроительства администрации проинформировал Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации о том, что согласно генеральному плану муниципального образования г. Краснодар от 26.01.2012 N 25 (пункт 15) "Об утверждении генерального плана муниципального образования г. Краснодар" земельный участок, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. им. 70-летия Октября, 11/Л, находится в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования). Аналогичный сведения изложены в письме от 24.03.2017 N 29/2993 (т. 1, л. д. 86; т. 2, л. д. 86).

В настоящее время земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206002:32 в соответствии с пунктом 6 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар от 30.01.2007 N 19 (в редакции решения от 25.02.2016 N 11) отнесен к зоне рекреационного назначения - зона зеленых насаждений общего пользования.

Согласно представленному в материалы дела кадастровому паспорту от 17.05.2012 спорный земельный участок полностью находится в охранной зоне инженерных коммуникаций и в водоохраной зоне р. Кубань (т. 1, л. д. 19 - 21).

Вместе с тем представленные в материалы дела документы, указывающие на формирование спорного земельного участка (на дату заключения договора аренды от 25.07.2012 N 4300018593) за счет территории общего пользования, в связи с чем участок мог быть ограничен в обороте, надлежащей правовой оценки судов не получили.

При таких обстоятельствах решение от 14.03.2017 и апелляционное постановление от 30.08.2017 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить обстоятельства вхождения спорного земельного участка в состав территории общего пользования, дать правовую оценку заключенному договору аренды, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган государственной власти) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 по делу N А32-42456/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова