Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 декабря 2017 г. N Ф08-9874/17 по делу N А63-15307/2016

г. Краснодар

27 декабря 2017 г.

Дело N А63-15307/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Агрокомплекс Ставропольский" (ОГРН 1022603026126) - Лазаревой И.С. (доверенность от 20.04.2016), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737), третьего лица - Куликовой Таисии Ивановны, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.04.2017 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2017 (судьи Марченко О.В., Казакова Г.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-15307/2016, установил следующее.

ООО Агрокомплекс "Ставропольский" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь (далее - управление) со следующими требованиями:

- признать незаконным бездействие, выразившееся в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об обременении земельного участка площадью 1 573 600 кв. м с кадастровым номером 26:07:000000:2184, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, с. Спицевка, коллективно-долевая собственность в границах землепользования СХП "Спицевское", договором аренды от 01.11.2006 при множественности лиц на стороне арендодателей;

- возложить на управление обязанность внести в ЕГРП запись об обременении указанного земельного участка, принадлежащего на праве собственности Кулюковой Т.И., договором от 01.11.2006 аренды при множественности лиц на стороне арендодателей.

Решением от 28.04.2017 заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным бездействие управления и возложил на него обязанность внести в ЕГРП запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 26:07:000000:2184, принадлежащего на праве собственности Кулюковой Т.И., договором от 01.11.2006 аренды при множественности лиц на стороне арендодателей от 01.11.2006.

Определением от 17.08.2017 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.

Апелляционным постановлением от 30.08.2017 решение 28.04.2017 отменено, заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что договор от 01.11.2006 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:07:000000:259, из которого произведен выдел участка с кадастровым номером 26:07:000000:2184, заключен и является действующим. Договор заключен на основании решения общего собрания собственников земельных долей. Свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка. Доказательства вынесения на общее собрание участников общей долевой собственности вопроса об изменении условий действующего договора аренды и внесения в него каких-либо изменений, в материалы дела не представлены. Апелляционный суд также отметил, что выделение из объекта недвижимости новых самостоятельных объектов не прекращает обременения на первоначальный объект.

Из пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) не следует прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. Регистрация обременения права аренды земельного участка за обществом не является препятствием для реализации физическими лицами - собственниками земельных долей принадлежащего им права на выдел земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей.

В кассационной жалобе управление просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, выводы апелляционного суда об удовлетворении заявленных требований не соответствует представленным в материалы дела доказательствам и не основаны на нормах действующего законодательства.

В судебном заседании представитель общества возражал против отмены принятых по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, ООО ПК "Дон" (в настоящее время общество) заключило договор от 01.11.2006 аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, по условиям которого арендодатели передали, а арендатор принял в аренду часть выделенного в натуре земельного участка сельскохозяйственного производства площадью 11 172,99 га с кадастровым номером 26:07:000000:0259, расположенного по адресу: Ставропольский край, Грачевский район, село Спицевка, коллективно-долевая собственность в границах землепользования СХП "Спицевское", принадлежащий собственникам на праве общей долевой собственности для сельскохозяйственного производства на срок 25 лет. Договор прошел процедуру государственной регистрации 16.11.2006.

Один из собственников земельного участка с кадастровым номером 26:07:000000:259 (Хилько А.А.) в общественной политической газете Грачевского района "Вперед" от 24.05.2014 N 38 сделал письменное сообщение о намерении выделить земельный участок в счет 19,5 земельных долей, принадлежащих ему на праве общей долевой собственности.

23 сентября 2014 года Грачевский районный суд Ставропольского края рассмотрел спор между Хилько А.А. и ООО "Дон" об определении местоположения земельного участка.

Вступившим в законную силу решением согласно проекту межевания определен земельный участок площадью 152,26 га, в счет 19,5 принадлежащих истцу на праве общей долевой собственности земельных долей по адресу: Ставропольский край, Грачевский район село Спицевка, коллективно-долевая собственность в границах землепользования СХП "Спицевское", выделяемых из земельного участка площадью 11 172,99 га с кадастровым номером 26:07:000000:259.

18 сентября 2015 года на государственный кадастровый учет под кадастровым номером 26:07:000000:2184 поставлен выделенный Хилько А.А. земельный участок.

19 октября 2015 года регистрирующий орган зарегистрировал за Хилько А.А. право собственности на земельный участок площадью 1 573 600 кв. м с кадастровым номером 26:07:000000:2184.

14 апреля 2016 года Хилько А.А. и Куликова Т.И. заключили договор дарения земельного участка сельскохозяйственного назначения, по условиям которого Кулюкова Т.И. приняла в дар земельный участок с кадастровым номером 26:07:000000:2184.

12 мая 2016 года произведен переход права собственности на указанный участок.

Общество, полагая, что управление в результате осуществления регистрации права на участок в нарушение закона не отразило сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером 26:07:000000:2184 правом аренды по договору от 01.11.2006, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Земельные участки с кадастровыми номерами 26:07:000000:259 и 26:07:000000:2184 относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, поэтому спорные правоотношения подлежат правовому регулированию нормами Земельного кодекса, а также Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ (в редакции на дату заключения договора) решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности.

Из материалов дела следует, что договор от 01.11.2006 аренды земельного участка площадью 11 172,99 га с кадастровым номером 26:07:000000:259 заключен с обществом на основании решения общего собрания участников долевой собственности (т. 3, л. д. 90, 91). Из протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:07:000000:259 следует, что за заключение договора аренды указанного земельного участка с обществом проголосовали 1100 участников долевой собственности на земельный участок, присутствующие на собрании и владеющие в совокупности 1331 долей (площадью 10 676,34 га) в праве общей собственности на земельный участок об общего числа долей. Проголосовавших "против" не было.

Поскольку проголосовавших "против" заключения договора аренды не было, с учетом установленных обстоятельств суды правомерно указали, что участники общей долевой собственности на исходный земельный участок выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду обществу.

Подпунктом 7 пункта 3 статьи 14 Закона N 101-ФЗ (в редакции на дату принятия решения о выделении земельного участка в счет земельных долей) предусмотрено, что участники долевой собственности на общем собрании могут принять решение, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ (в редакции на дату принятия решения о выделении земельного участка в счет земельных долей) участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Установив отсутствие принятого в установленном порядке решения об изменении условий договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для прекращения договора аренды на основании пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ.

С учетом указанной нормы права, предусматривающей возможность выдела в счет земельной доли в случае несогласия участника общей собственности с передачей в аренду, при установленных по делу обстоятельствах, не подтверждающих наличие таких условий, в отсутствие прямого регулирования Законом N 101-ФЗ спорной ситуации, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался нормами Земельного и Гражданского кодексов.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, поскольку по общему правилу, установленному Гражданским кодексом, при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, дальнейшая продажа выделенного и уже находящегося в аренде у общества земельного участка новому собственнику не влечет прекращение договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

В силу пункта 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены управлением одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенный земельный участок.

Поскольку управление не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, суд апелляционной инстанций правомерно удовлетворил требования общества (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Нормы материального права при рассмотрении спора применены апелляционным судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения апелляционного постановления от 13.09.2017 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2017 по делу N А63-15307/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин