Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 декабря 2017 г. N Ф08-10257/17 по делу N А32-43160/2016

г. Краснодар

28 декабря 2017 г.

Дело N А32-43160/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Премьера" (ИНН 2354009558, ОГРН 1062354003250) - Ермак Ф.К. (доверенность от 15.12.2015), от заинтересованного лица - Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 10223011228399) - Прочко Е.П. (доверенность от 11.10.2017), в отсутствие представителя третьего лица - администрации муниципального образования Тихорецкий район Краснодарского края, извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 по делу N А32-43160/2016 (судьи Сурмалян Г.А., Смотрова Н.Н., Филимонова С.С.), установил следующее.

ООО "Премьера" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконными действий Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), выразившихся в отказе в предоставлении заявителю в собственность земельного участка от 27.10.2016 N 52-30498/16-32-20; возложении на данный орган обязанности в десятидневный срок со дня вступлении в силу решения суда подготовить проект договора купли-продажи на земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования общей площадью 209,64 га, кадастровый номер 23:32:0103000:31, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, Братский с/о, секция 63 контур 1, 3, 4, 5, 7, 8, 10, 11, 13, 17 (участок N 10) по цене 80% от кадастровой стоимости земельного участка и направить его обществу для подписания.

Заявление мотивировано тем, что отказ департамента не соответствует положениям статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), нормам Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), нарушает права (интересы) общества в сфере предпринимательской деятельности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Тихорецкий район Краснодарского края (далее - администрация).

Решением от 26.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:0103000:31 приобретено заявителем на торгах. Поскольку договор аренды от 18.04.2008 N 8832000051 земельного участка заключен по результатам торгов, его продление должно осуществляться также на торгах. Соглашение от 16.04.2013 к договору аренды заключено на основании постановлений администрации, из которых соблюдение публичной процедуры по продаже права аренды земельного участка не усматривается. Названное соглашение в части продления сроков договора аренды является недействительным (ничтожным). На момент заключения соглашения от 16.04.2013 администрация не имела полномочий по продлению договора аренды земельного участка. Ссылка заявителя на возобновление договора аренды земельного участка от 18.04.2008 N 8832000051 на неопределенный срок, поскольку ни одна из сторон не заявила об отказе от него, судом отклонена. В соответствии с пунктом 7.2 договора он действует в течение 5 лет (до 17.04.2013); в пункте 8.1 договора стороны согласовали, что его действие прекращается по истечении срока аренды участка. Возражение арендодателя на продление срока договора на неопределенный срок изложено в тексте самого договора. Заключение договора в обязательном порядке на торгах исключает возможность его продления соглашением сторон (соответствующее разъяснение приведено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73).

Постановлением апелляционного суда от 18.10.2017 решение от 26.06.2017 отменено. Признаны незаконными действия департамента, выразившиеся в отказе в предоставлении в собственность за плату обществу земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 23:32:0103000:31, общей площадью 209,64 га, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, с/о Братский, секция 63, контур 1, 3, 4, 5, 7, 8, 10, 11, 13, 17 (участок N 10), изложенном в письме от 27.10.2016 N 52-30498/16-32-20, как не соответствующие положениям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ. На департамент возложена обязанность в течение тридцати дней с даты вступления в силу апелляционного постановления принять решение о предоставлении обществу в собственность за плату данного земельного участка, подготовить проект договора купли-продажи и направить его в адрес заявителя. В удовлетворении требований об определении выкупной стоимости в размере 80% от кадастровой стоимости спорного земельного участка отказано. С департамента в пользу общества взыскано 4500 рублей судебных расходов. Апелляционный суд указал, что администрация в лице главы правомерно, в пределах компетенции распорядилась спорным земельным участком, продлив постановлением срока действия договора аренды от 18.04.2008 N 8832000051.

В соответствии со статьей 10.1 Закона Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края" (далее - Закон края N 1101-КЗ) земельный участок с кадастровым номером 23:32:0103000:31 департамент передал администрации по акту приема-передачи от 06.07.2009, участок возвращен департаменту по акту приема-передачи от 10.03.2016. Выводы суда первой инстанции о ничтожности соглашения от 16.04.2013 к договору аренды от 18.04.2008 N 8832000051 либо о прекращении действия данного договора не могут иметь решающего значения по делу, поскольку с момента его заключения общество непрерывно владеет и пользуется спорным земельным участком в отсутствие возражений арендодателя, что последним не оспорено. На момент заключения соглашения заявления о предоставлении спорного объекта аренды от иных лиц в администрацию не поступили. Земельный участок используется обществом надлежащим образом, исключительно по целевому назначению, задолженности по арендной плате данное лицо не имеет. Департамент не подтвердил нахождение в пределах участка территорий общего пользования, прохождение по его границе водного объекта и нахождение части участка в водоохранной зоне.

В кассационной жалобе департамент просит апелляционное постановление от 18.10.2017 отменить, решение от 26.06.2017 оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Законом края N 1101-КЗ органы местного самоуправления соответствующих муниципальных образований не были наделены полномочиями по продлению срока действия договоров аренды. Соглашение к договору от 18.04.2008 N 8832000051, заключенное администрацией и обществом, ничтожно. Действия департамента по принятию арендной платы, а также по неоспариванию соглашения от 16.04.2013 не означают, что указанное оно приобрело силу действительной сделки. Прекращение договорных отношений не лишает арендатора обязанности вносить плату за фактическое использование земельного участка и не означает сохранение арендных отношений. Вывод суда апелляционной инстанции о применении к договору аренды от 18.04.2008 N 8832000051 положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) основан на неправильном толковании (понимании) норм права, а также положений договора аренды. В соответствии с пунктом 8.1 договора его действие прекращается по истечении срока аренды участка (то есть является пресекательным). Отношения контрагентов по договору аренды от 18.04.2008 N 8832000051 прекращены 17.04.2013. Данные условия свидетельствуют о явно выраженной воле сторон, направленной на прекращение договора аренды с истечением его срока, в связи с чем, правила о возобновлении договора на неопределенный срок не применяются. Установление сторонами при заключении договора аренды пресекательного срока его прекращения свидетельствует об изначальной договоренности о том, что при наступлении этой даты основания считать, что имеются какие-либо договорные отношения, отсутствуют. Последующее соглашение от 16.04.2013 заключено лицом, не уполномоченным на совершение данных действий, что свидетельствует о его ничтожности. Вывод апелляционной инстанции о недоказанности департаментом нахождения спорного участка в пределах береговой полосы, ошибочен. Согласно акту обследования от 29.08.2016 N 218 ГКУ КК "Кубаньземконтроль" испрашиваемый земельный участок расположен в границах береговой полосы водного объекта - балка Дейкова. Сведениями публичной кадастровой карты также подтверждено нахождение на земельном участке с кадастровым номером 23:32:0103000:31 береговой полосы.

Общество в возражениях на кассационную жалобу указывает на необоснованность ее доводов, а также на законность обжалуемого судебного акта. Спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения общество использует надлежащим образом, исключительно по целевому назначению. На момент обращения с заявлением либо в иные периоды задолженности по арендной плате и выявленных административных нарушений заявитель не имел. Выводы суда первой инстанции о ничтожности (недействительности) соглашения от 16.04.2013 к договору аренды либо о прекращении действия данного договора с 17.04.2013 неверные, поскольку материалы дела свидетельствуют о том, что с момента заключения договора аренды (18.04.2008) общество непрерывно владеет и пользуется спорным объектом в отсутствие возражений арендодателя, что департамент не оспаривает. Департамент не подтвердил надлежащими доказательствами нахождение в пределах спорного земельного участка территорий общего пользования и прохождение по границе участка водного объекта, нахождение его части в водоохранной зоне.

В отзыве на кассационную жалобу администрация указала на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность постановления суда апелляционной инстанции от 18.10.2017, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представители спорящих сторон в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление надлежит отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения главы муниципального образования Тихорецкий район от 11.03.2008 N 77-р "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" и протокола от 17.04.2008 N 2/07 "О признании торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка состоявшимися", администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 18.04.2008 N 8832000051 земельного участка сельскохозяйственного назначения, общей площадью 2 096 400 кв. м, кадастровый номер 23:32:0103000:0031, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, Братский с/о, секция 63 контур 1, 3, 4, 5, 7, 8, 10, 11, 13, 17 (участок N 10) на срок до 17.04.2013. Участок передан арендатору, договор зарегистрирован в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.06.2008 (т. 1, л. д. 28 - 31).

Постановлением администрации от 16.04.2013 N 626 обществу продлен срок действия договора аренды от 18.04.2008 N 8832000051 до 17.04.2018 (т. 1, л. д. 33).

На основании указанного постановления 16.04.2013 администрация и общество заключили соглашение к договору, которым внесли изменения в пункт 7.1, установив срок его действия до 17.04.2018; пункт 7.2 договора исключен. Соглашение прошло государственную регистрацию 24.04.2013 (т. 1, л. д. 33).

23 сентября 2016 года общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:32:0103000:31 без проведения торгов (т. 1, л. д. 26, 27).

В письме от 27.10.2016 N 52-30498/16-32-20 департамент заявителю отказал, ссылаясь на пункты 1, 6 статьи 39.16 Земельного кодекса. Отказ мотивирован ограничением в обороте земельного участка (частично расположен в пределах береговой полосы водного объекта - балка Дейкова); истечением срока действия договора (соглашение от 16.04.2013 ничтожно в связи с отсутствием у администрации с 14.02.2013 соответствующих полномочий); а также нахождением в пределах испрашиваемого участка на площади 0,52 га территории общего пользования (дорог) (т. 1, л. д. 34, 35).

Полагая, что отказ департамента противоречит действующему законодательству и нарушает права общества, данное лицо обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из правомерности принятого департаментом решения об отказе в предоставлении обществу в собственность за плату без проведения торгов земельного участка земель сельскохозяйственного назначения. Апелляционный суд, отменяя судебное решение, пришел к противоположным выводам.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом (часть 1 статьи 4).

Организации, граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту таких земельных участков, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются Законом N 101-ФЗ. К числу участков, исключенных из сферы действия данного Закона, испрашиваемый участок не отнесен (пункт 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ).

Статьей 10 Закона N 101-ФЗ (в применимой к спорным отношениям редакции) установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют его надлежащее использование, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункты 1, 4).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в действующей в спорный период редакции) предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим лицом при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды.

В соответствии со статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ) приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; участок используется в соответствии с его целевым назначением; заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды.

Статьей 39.16 Земельного кодекса определен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае: если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса); участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6 статьи 39.16 Земельного кодекса).

Отказ департамента в предоставлении обществу спорного земельного участка мотивирован ничтожностью дополнительного соглашения от 16.04.2013 к договору аренды земельного участка от 18.04.2008 N 8832000051; ограничением спорного объекта в обороте в связи с нахождением в его пределах береговой полосы водного объекта - балки Дейкова; нахождением в пределах испрашиваемого участка территорий общего пользования (дорог).

В силу пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса одним из способов заключения договора, является заключение его на торгах.

Пунктом 3 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, действующим на момент проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:0103000:31, предусмотрено, что организация и проведение торгов по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса. Согласно пункту 4 приведенной статьи Земельного кодекса, в применимой редакции, порядок организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков должен быть определен уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом и Земельным кодексом.

Порядок организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков до 01.03.2015 регламентирован постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 и утвержденными им Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).

Срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка, проект соответствующего договора, в обязательном порядке указываются в извещении о проведении торгов, подлежащем опубликованию в определенных уполномоченными органами государственной власти, органами местного самоуправления, средствах массовой информации (подпункты "л", "н" пункта 8 Правил).

Как видно из условий заключенного с обществом по результатам торгов договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 18.04.2008 N 8832000051, срок его действия определен конкретной датой - до 17.04.2013 (пункт 7.2), с наступлением которой действие договора прекращается (пункт 8.1).

Продление срока действия заключенного по результатам торгов договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, минуя публичные процедуры, предшествовавшие заключению такого договора, не следует из условий договора аренды от 18.04.2008 N 8832000051, норм Земельного кодекса, а также Закона N 101-ФЗ.

С учетом изложенного, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции о том, что продление договора, заключенного по итогам торгов, должно осуществляться на торгах, арбитражный суд округа не усматривает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса).

В то же время в рассматриваемом случае срок аренды спорного земельного участка продолжительностью 5 лет, до 17.04.2013, и условие о прекращении действия договора по истечении названного срока, закреплены в договоре аренды от 18.04.2008 N 8832000051, заключенном посредством проведения торгов.

Информирование неопределенного круга лиц в извещении о проведении публичных торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с последующим закреплением соответствующих условий в договоре аренды, о возможности и порядке продления данного срока, в том числе на неопределенный срок, применительно к земельному участку с кадастровым номером 23:32:0103000:31 документально не подтверждено.

В пункте 1 постановления Пленума N 73, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.02.2012 N 13269/11 сформулирована правовая позиция о том, что положения, предусмотренные пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, не подлежат применению к договору, заключенному в обязательном порядке на торгах. Указанное обстоятельство также исключает возможность продления договора соглашением сторон.

Несмотря на то, что иные основания, положенные в основу решения департамента об отказе в предоставлении обществу в собственность спорного земельного участка (наличие водных объектов и территории общего пользования), правомерно отклонены судами как необоснованные, у апелляционной инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявления общества, исходя из приведенных разъяснений вышестоящей инстанции.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, в силу части 1 статьи 288 Кодекса, являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Кодекса, по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Поскольку суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований, апелляционное постановление от 18.10.2017 надлежит отменить, оставить в силе решение от 26.06.2017 (пункт 5 части 1 статьи 287 Кодекса).

Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 по делу N А32-43160/2016 отменить, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2017 по делу N А32-43160/2016 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова