Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 января 2018 г. N Ф08-10831/17 по делу N А32-5760/2017

г. Краснодар

25 января 2018 г.

Дело N А32-5760/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "Юг" (ИНН 2311098137, ОГРН 1072311004116) - Кравченко М.В. (доверенность от 11.01.2016), в отсутствие представителей администрации муниципального образования город Краснодар, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Юг" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 (судьи Чотчаев Б.Т., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по делу N А32-5760/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Юг" (далее - общество) о взыскании 99 224 рублей 80 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2015 по 31.12.2016, 8254 рублей 12 копеек пени, о расторжении договора аренды земельного участка от 27.08.2012 N 4300018737 и возложении на общество обязанности по возврату арендодателю земельного участка общей площадью 516 кв. м, кадастровый номер 23:43:0141001:44, расположенного по ул. Солнечной, 18/А в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Иск мотивирован тем, что арендуемый на основании договора от 27.08.2012 N 4300018737 обществом земельный участок использовался (в период с 01.07.2015 по 31.12.2016) без внесения платы. Неустойка рассчитана истцом в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и условиями договора аренды. Длительное невнесение платы, использование земельного участка не по целевому назначению и видом разрешенного использования является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса.

Общество обратилось со встречным иском об истребовании из владения администрации земельного участка общей площадью 516 кв. м, кадастровый номер 23:43:0141001:44, и не чинении препятствий владению данным объектом.

Решением от 28.07.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.10.2017, требования администрации удовлетворены. Встречное исковое заявление возвращено обществу. В пользу администрации с общества взыскана задолженность по арендной плате в размере 99 224 рублей 80 копеек за период с 01.07.2015 по 31.12.2016 и 8254 рубля 12 копеек пени; договор аренды земельного участка от 27.08.2012 N 4300018737 расторгнут; на общество возложена обязанность по возврату земельного участка путем подписания акта приема-передачи. В доход федерального бюджета с общества взыскано 9969 рублей государственной пошлины. Суды исходили из того, что общество не исполнило договорные обязательства по своевременному внесению арендных платежей и использованию объекта аренды по целевому назначению. Земельный участок не освоен, разрешение на строительство не получено, досудебный порядок расторжения договора администрацией соблюден. Возвращая встречное исковое заявление, суд первой инстанции не установил целесообразности рассмотрения встречного иска с первоначальным, указав, что это усложнит процесс, не приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела. Предъявление встречного иска направлено на затягивание рассмотрения спора, приведенные в обоснование встречных требований доводы могут являться основанием для предъявления самостоятельного искового заявления в общем порядке с соблюдением требований статей 125, 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Расходы по уплате государственной пошлины распределены по правилам статьи 110 Кодекса.

В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0141001:44 не мог использоваться по назначению по вине администрации. В целях использования объекта аренды по назначению общество предприняло меры по получению необходимых документов для утверждения градостроительного плана и разрешения на строительство. Данные факты подтверждены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2015 по делу N А32-39915/2014, которым администрации отказано в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды. Администрация отказала в выдаче обществу градостроительного плана, в судебном порядке на данный орган возложена обязанность по выдаче градостроительного плана и внесения в него изменений, однако, градостроительный план фактически запрещает строительство на спорном земельном участке. Администрация не исполнила обязательства по передаче объекта аренды в надлежащем состоянии. Предоставленный градостроительный план спорного участка фактически запрещает какое-либо строительство, не позволяет обществу предоставить полный пакет документов для выдачи разрешения на строительство, что препятствует строительству и использованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды. Предоставленный в аренду участок, находящийся согласно генеральному плану в зоне транспортных инфраструктур, не соответствует условиям договора аренды от 27.08.2012 N 4300018737, и не может быть использован для строительства магазина (площадью не более 350 кв. м). Общество неоднократно обращалось с заявлениями о внесении изменений в генеральный план города Краснодара, письмами, а также предложением к публичным слушаниям. До настоящего времени градостроительная документация в отношении данного земельного участка администрацией не приведена в соответствие условиям договора аренды. Оснований для расторжения договора по инициативе арендодателя не имеется. Арендодатель не может быть признан выполнившим обязанность по передаче имущества, если оно передано в состоянии, не соответствующем назначению. До приведения градостроительной документации в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0141001:44 в соответствие условиям договора арендодатель не вправе требовать внесения арендных платежей и начислять штрафные санкции. Ранее проведенные обществом платежи по аренде должны быть зачтены в период, начиная с момента передачи земельного участка в состоянии, пригодном для его использования по установленному договором аренды целевому назначению - для строительства магазина. Спорный участок фактически выбыл из владения общества с 07.11.2014, используется как зона отдыха в интересах неограниченного круга лиц, фактическим владельцем является администрация.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил. В судебном заседании представитель общества настаивал на удовлетворении жалобы. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены в соответствии со статьями 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в порядке статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела и установили суды, на основании постановления от 31.07.2012 N 6377 (т. 1, л. д. 84) администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 27.08.2012 N 4300018737 аренды земельного участка площадью 516 кв. м, кадастровый номер 23:43:0141001:44, расположенного по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Солнечная, 18/А. Участок предоставлен арендатору для строительства магазина (пункт 1.3). Срок действия договора определен с 31.07.2012 до 31.07.2022 (пункт 6.1). Согласно пункту 2.4 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10-го числа начала каждого месяца. Пунктом 2.6 договора закреплено, что не использование участка арендатором не освобождает от обязанности по внесению арендной платы. В соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора). На основании пункта 4.2.5 договора он может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.3 договора; использование участка способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4 - 4.1.7, 4.1.9, 4.1.11 - 4.1.14 договора. Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации и договором. Арендная сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.09.2012 (т. 1, л. д. 78 - 83).

Согласно акту приема-передачи обязанность арендодателя по передаче земельного участка 23:43:0141001:44 арендатору считается исполненной с 27.08.2012 (дата подписания акта приема-передачи - т. 1, л. д. 88).

Актом осмотра от 28.10.2013 N 1631 зафиксировано, что земельный участок общей площадью 516 кв. м, кадастровый номер 23:43:0141001:44, расположенный по ул. Солнечной, 18/А в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара огражден металлическим забором, на участке расположен строительный инвентарь, произрастают деревья и сорная растительность (т. 1, л. д. 73 - 77).

В адрес арендатора арендодатель направил предписание от 29.10.2013 N 33023/01 об устранении нарушений в четырнадцатидневный срок со дня его получения и сообщения о намерениях по дальнейшему использованию участка (т. 1, л. д. 59, 60).

Согласно акту осмотра от 21.02.2014 N 463 земельный участок общей площадью 516 кв. м, кадастровый номер 23:43:0141001:44, расположенный по ул. Солнечной, 18/А в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, частично огражден, в его границах находится не завершенный строительством объект, металлические вагончики, бытовой и строительный мусор (т. 1, л. д. 70 - 72).

В связи с неустранением нарушений в адрес арендатора администрация направила уведомление от 26.08.2014 N 9783/01 с предложением подписать соглашение о расторжении договора и вернуть участок путем подписания акта приема-передачи (т. 1, л. д. 54, 55).

20 октября 2016 года в адрес арендатора арендодатель направил предписание N 33063 об устранении нарушений в четырнадцатидневный срок со дня его получения в части невнесения арендной платы (т. 1, л. д. 63, 64).

Ссылаясь на нарушение обществом обязательств по внесению арендных платежей в период с 01.07.2015 по 31.12.2016, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы и неустойки, расторжении договора и возврате объекта аренды.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

На основании статьи 450 Гражданского кодекса договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

На основании пунктов 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Статьей 622 Гражданского кодекса закреплено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суды на основании исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Кодекса, условий договора аренды, установили не исполнение обществом обязательств по внесению арендных платежей за период с 01.07.2015 по 31.12.2016. Предоставленный в аренду земельный участок по целевому назначению не используется, доказательства получения разрешения на строительство отсутствуют. Данные факты свидетельствуют о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании задолженности и договорной неустойки, а также расторжении договора аренды.

В то же время судебные акты состоялись без учета следующего.

Пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса определяет, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает с момента передачи ему арендованного имущества и за время его владения и пользования.

Пунктом 1 статьи 620 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

В силу статей 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Согласно пункту 2 статьи 328 данного Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Системное толкование указанных норм свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Разрешая спор, суды не проверили доводы общества относительно невозможности использования объекта аренды по целевому назначению; не исследовали факты, касающиеся нахождения участка согласно генеральному плану в зоне транспортных инфраструктур, что не соответствует условиям договора аренды от 27.08.2012 N 4300018737. Судам также надлежало принять во внимание обстоятельства, установленные в рамках дела N А32-39915/2014. В дело представлены материалы проверки КУСП от 16.11.2014 N 28185, включая постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 26.11.2014, которые не получили оценки судебных инстанций, тогда как это имеет существенное значение при определении момента фактического выбытия спорного объекта из владения арендатора (с 07.11.2014).

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты нельзя признать вынесенными при полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела и представленных доказательств. В то же время невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, что, в свою очередь исключает расторжение договора аренды по данному основанию.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, с достаточной полнотой и степенью достоверности установить и исследовать существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить возникший спор с соблюдением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 по делу N А32-5760/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин