Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 февраля 2018 г. N Ф08-11359/17 по делу N А20-1160/2017

г. Краснодар

07 февраля 2018 г.

Дело N А20-1160/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Садовникова А.В. и Улько Е.В., в отсутствие в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Бжихатлова Анатолия Зуберовича (ИНН 071301631824, ОГРНИП 307072110000013), ответчика - муниципального казенного учреждения "Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчика" (ИНН 0711031849, ОГРН 1020700755525), третьего лица - муниципального казенного учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бжихатлова Анатолия Зуберовича на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.07.2017 (судья Тишкова Ф.М.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 (судьи Казакова Г.В., Егорченко И.Н., Сулейманов З.М.) по делу N А20-1160/2017, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Бжихатлов А.З. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к МКУ "Управление городского имущества местной администрации городского округа Нальчика" (далее - учреждение), с требованием возложить на учреждение обязанность произвести зачет 257 930 рублей стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества по договору купли-продажи нежилого муниципального помещения от 30.10.2013.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, привлечено МКУ "Департамент архитектуры и градостроительства" (далее - департамент).

Решением от 14.07.2017, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 23.10.2017, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, рыночная цена выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведенных и оплаченных арендатором. Срок исковой давности не пропущен.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, Бжихатлов А.З. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 10.04.2007, что подтверждается выпиской из ЕГРНИП от 21.03.2017 N 519В/2017 и свидетельством от 10.04.2007 серии 07 N 001466828, в связи с чем, является субъектом малого предпринимательства (т. 1, л. д. 12, 13).

Департамент по управлению городским имуществом (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 09.02.2007 N 264 нежилого помещения общей площадью 40,2 кв. м (в том числе площадь подсобных помещений площадью 3,2 кв. м), расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Кешокова, дом 69, для использования под торговлю продтоварами на срок до 09.02.2012 (т. 1, л. д. 31 - 34).

Во исполнение условий договора арендодатель передал арендатору указанное нежилое помещение, что подтверждается актом сдачи (т. 1, л. д. 35).

Распоряжением департамента по управлению городским имуществом от 11.01.2008 N 4 предпринимателю разрешено провести ремонт арендованного помещения, в связи с чем, он освобожден от уплаты арендных платежей с 01.01.2008 по 01.03.2008.

Предприниматель предоставил в департамент смету стоимости затрат на ремонтные работы, составленные и утвержденную управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Нальчика от 11.01.2008, согласно которой стоимость ремонта составляет 180 673 рубля (т. 1, л. д. 37 - 43).

По окончании ремонтных работ на объекте составлен отчет о стоимости затрат произведенных арендатором на капитальный ремонт нежилого помещения на 257 930 рублей, который утвержден управлением архитектуры и градостроительства 04.05.2008 (т. 1, л. д. 44 - 56).

На основании постановления местной администрации городского округа Нальчик (далее - администрация) от 26.01.2012 N 51 о продлении договора аренды на 11 месяцев, между арендодателем и арендатором заключен новый договор аренды от 26.01.2012 N 264 на срок до 26.12.2012 (т. 1, л. д. 52 - 57).

24 декабря 2012 года на основании постановления администрации от 24.12.2012 N 2131 о продлении договора аренды на 2 года, между арендодателем и арендатором заключен новый договор аренды N 264 на срок до 24.12.2014.

10 апреля 2013 года данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике (т. 1, л. д. 58, 59, 61).

Постановлением местной администрации от 04.10.2013 N 2077 "О приватизации нежилого помещения общей площадью 40,2 кв. м, расположенного по адресу:

Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Кешокова, д. 69, арендуемого Бжихатловым А.З." (далее - постановление N 2077) предпринимателю предложено реализовать право преимущественного приобретения указанного помещения (т. 1, л. д. 70).

Распоряжением администрации от 07.10.2013 N 852 установлена стоимость нежилого помещения в сумме 1 005 тыс. рублей на основании отчета о рыночной стоимости ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ". Отделу приватизации предписано осуществить продажу указанного объекта в соответствии с действующим законодательством (т. 1, л. д. 71).

Во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), предпринимателю направлено письменное предложение от 22.10.2013 N 2362 для реализации права преимущественного приобретения арендуемого нежилого помещения (т. 1, л. д. 68, 69).

30 октября 2013 года между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды от 24.12.2012 N 264, по условиям которого арендованный объект передается по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 67).

Департамент (продавец-залогодержатель) и предприниматель (покупатель-залогодатель) заключили договор купли-продажи имущества от 30.10.2013 N 5-ФЛ, по условиям которого продавец-залогодержатель продает, а покупатель залогодатель приобретает в собственность согласно постановлению N 2077 нежилое муниципальное помещение площадью 40,2 кв. м, расположенное по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, г. Нальчик, ул. Кешокова, д. 69 (т. 1, л. д. 72 - 74).

Согласно пункту 1.2 договора исполнение обязательств покупателя по оплате приобретаемого в рассрочку объекта обеспечивается залогом объекта у продавца-залогодержателя указанного имущества.

В пункте 1.3 договора стороны указали, что договор является смешанным гражданско-правовым договором с элементами договора купли-продажи нежилого помещения и договора залога.

Пунктом 2.1 договора установлено, что цена объекта в соответствии распоряжением администрации от 07.10.2013N 852, составляет 1 005 тыс. рублей. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно разделу 3 договора, расчет осуществляется в соответствии с графиком платежей, который является неотъемлемой частью договора. Первый взнос определен в размере 201 тыс. рублей, затем по 16 750 рублей вносится с 2013 года по 2017 год, с уплатой на сумму рассрочки процентов исходя из ставки равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на момент подписания договора, которая также рассчитана в твердой сумме на дату заключения договора (т. 1, л. д. 76).

Во исполнение пункта 5.1 договора, по акту приема-передачи от 12.11.2013 продавец-залогодержатель передал покупателю-залогодателю указанный объект (т. 1, л. д. 75).

Стоимость выкупаемого имущества истец оплачивал в полном объеме до платежей, которые подлежат оплате с 13.09.2016, что сторонами не оспаривается и подтверждается графиком и платежными квитанциями (т. 1, л. д. 102 - 137).

В период исполнения договора купли-продажи (16.08.2016), предприниматель обратился в администрацию с просьбой засчитать стоимость неотделимых улучшений в виде произведенных в 2008 году работ в счет оплаты по договору купли-продажи от 30.10.2013 N 5-ФЛ (т. 1, л. д. 77).

Администрация в письме от 14.09.2016 N 45-1-35/4760-Б отказала в проведении зачета со ссылкой на следующие обстоятельства: в соответствии с распоряжением от 11.01.2008 N 4 арендатору разрешено проведение ремонтных работ, при этом, не указано на какую сумму капитальный ремонт помещений произведен с согласия собственника; арендатор в течение длительного времени (более пяти лет на момент заключения договора купли-продажи) пользовался отремонтированным арендованным помещением; применение пункта 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон (т. 1, л. д. 78).

Предприниматель, полагая, что имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретенного объекта муниципальной собственности, обратился в арбитражный суд.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

С учетом положений статей 421, пункта 2 статьи 424 и статьей 431 Гражданского кодекса, следует, что стороны заключая договор купли-продажи, согласовали все условия, в том числе и по цене выкупа.

Как правомерно указано судами, после заключения договора купли-продажи у ответчика не возникло обязанности по зачету стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных предпринимателем, в счет оплаты по договору купли-продажи. Рассматриваемый иск предпринимателя фактически направлен на преодоление условий заключенного договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Данные доводы не свидетельствуют о нарушении или неправильном применении судами норм материального права; направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых ими доказательств, которая в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 14.07.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 по делу N А20-1160/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.И. Фефелова

Судьи

А.В. Садовников Е.В. Улько