Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 февраля 2018 г. N Ф08-11222/17 по делу N А32-29057/2015

г. Краснодар

14 февраля 2018 г.

Дело N А32-29057/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - закрытого акционерного общества "Мирион" (ИНН 2320196684, ОГРН 1112366011350), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2017 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2017 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Новик В.Л.) по делу N А32-29057/2015, установил следующее.

Администрация города Сочи обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ЗАО "Мирион" (далее - общество) о взыскании долга по арендной плате за пользование земельным участком в размере 855 305 рублей 49 копеек, а также неустойки в размере 72 735 рублей 93 копеек.

Общество предъявило к администрации встречное исковое заявление о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне внесенных арендных платежей за период с 05.03.2014 по 23.03.2016, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также просило внести изменения в пункт 3.2 договора аренды от 19.05.2005 N 4900003503 (в редакции дополнительного соглашения от 28.04.2015), изложив его в следующей редакции: "Расчет размера арендной платы за участок произведен на основании рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:14, указанной в отчете от 10.04.2015 N 2/18-2015, и составляет 1 267 242 рубля".

Определением от 24.03.2016 принят отказ общества от требований в части внесения изменений в пункт 3.2 договора аренды от 19.05.2005 N 4900003503, а также в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в случае несвоевременного исполнения судебного акта. Производство по делу в указанной части прекращено.

Определением от 21.02.2017 требование общества в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами оставлено без рассмотрения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2017, в удовлетворении искового заявления администрации отказано. Встречное исковое заявление общества удовлетворено. С муниципального образования город-курорт Сочи в лице администрации за счет средств казны муниципального образования в пользу общества взыскано неосновательное обогащение в размере 8 536 753 рублей 43 копеек. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что отношения сторон регламентированы договором от 13.03.1998 N 692 аренды земельного участка. Подписанный сторонами договор от 19.05.2005 N 4900003503 аренды земельного участка является недействительным (ничтожным), поскольку администрация не обладала полномочиями по распоряжению землями курорта федерального значения. Требование о взыскании договорной неустойки, основанное на положениях данной сделки, не подлежит удовлетворению. Расчет размера арендной платы за земельный участок суды произвели с учетом условий договора аренды от 13.03.1998 N 692 и установленного факта предоставления правопредшественнику общества земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), но в нем предусмотрен порядок пересмотра арендной платы в связи изменением нормативного регулирования. Суды указали, что в данном случае пересмотр годового размера арендной платы возможен только в связи с изменением кадастровой стоимости спорного земельного участка. При расчете арендной платы подлежит применению кадастровая стоимость участка, установленная решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 07.11.2014 (165 402 240 рублей). Указанная кадастровая стоимость должна применяться в расчете арендной платы с 05.03.2014, до этой даты (с 01.01.2014) при расчете должна использоваться кадастровая стоимость в размере 323 054 374 рублей 56 копеек. Судебные инстанции установили, что сумма арендных платежей за период с 01.01.2014 по 23.03.2016 составила 5 932 873 рублей 83 копейки. При расчете арендной платы с применением базовых ставок и исходя из годовой арендной платы в размере 2 877 919 рублей 20 копеек, сумма арендных платежей за 2014, 2015 годы и по 23.03.2016 составит 6 408 481 рубль 27 копеек. Общая сумма произведенных арендатором платежей определена по состоянию на 24.03.2016 в размере 14 945 234 рублей 71 копейки, сумма переплаты, подлежащая взысканию в качестве неосновательного обогащения за счет казны муниципального образования, составила 8 536 753 рубля 43 копейки.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 07.09.2017 и постановление от 22.11.2017. По мнению подателя жалобы, расчет арендной платы правомерно произведен арендодателем в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком. Ответчик в установленных порядке и размере не вносил арендную плату. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что расчет размера арендной платы произведен истцом не верно.

Отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), представителей в суд кассационной инстанции не направили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что основания для отмены решения и апелляционного постановления отсутствуют.

Как видно из материалов дела, Сочинскому пассажирскому транспортному предприятию N 1 территориального объединения "Сочиавтотранс" г. Сочи 26.06.1992 выдан государственный акт серии А-I N 628033 на право бессрочного и бесплатного пользования 1,44 га земли в границах согласно плану землепользования для размещения и эксплуатации зданий и сооружений (т. 2, л. д. 49 - 54).

По договору от 09.12.1992 N 121 купли-продажи по конкурсу ТОО "Транссервис" приобрело имущество пассажирского автотранспортного предприятия N 1, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Северная, 6 (т. 2, л. д. 66 - 72).

ТОО "Транссервис" выдано свидетельство о праве собственности от 09.12.1992, в соответствии с которым названное лицо являлось собственником выкупленного имущества предприятия ПАТП-1, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Северная, 6 (т. 2, л. д. 65).

Земельный участок площадью 14372 кв. м., занятый приобретенными ТОО "Транссервис" зданиями и сооружениями, поставлен на кадастровый учет в 2002 году с присвоением кадастрового номера 23:49:020401:4.

Постановлением администрации города Сочи от 27.02.1998 N 136/4 предписано комитету по управлению имуществом города Сочи переоформить ЗАО "Транссервис" ранее выданный государственный акт серии А-I N 628033 на договор аренды сроком на 49 лет на земельный участок площадью 1,44 га по ул. Северной, 6 в Центральном районе г. Сочи (т. 2, л. д. 55).

Право постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка площадью 14 372 кв. м переоформлено путем заключения с комитетом по управлению имуществом города Сочи договора аренды от 13.03.1998 N 692, сроком на 49 лет (т. 2, л. д. 56 - 60). В соответствии с пунктом 2.1 срок действия договора установлен с 01.01.1998 по 01.01.2047. Арендная плата установлена в размере базовой арендной платы в зоне С-1-б x 13562,5 x 0,3 (пункт 2.2). При этом размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее базовых (исходных) ставок.

Судебные инстанции установили, что в период заключения названного договора комитет по управлению имуществом г. Сочи на основании приказа Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 до вступления в силу приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 обладал компетенцией заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности.

Постановлением главы города Сочи от 13.10.2004 N 2074 (т. 2, л. д. 42) предписано расторгнуть названный договор аренды земельного участка от 13.03.1998 N 692 (пункт 6). Соглашение о расторжении договора аренды от 13.03.1998 N 692 стороны не заключили.

Кроме того, суды указали, что администрация города Сочи в 2004 году не обладала полномочиями по распоряжению землями курорта федерального значения, к которым относится спорный земельный участок, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта (т. 3, л. д. 215 - 218), поэтому у нее отсутствовали полномочия распоряжаться спорным земельным участком. Заключенный на основании постановления главы города Сочи от 13.10.2004 N 2074 (т. 2, л. д. 42) договор от 19.05.2005 N 4900003503 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:014 (т. 1, л. д. 18 - 22) является недействительным (ничтожным).

Право собственности муниципального образования на земельный участок зарегистрировано 24.11.2009 на основании Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" (т. 1, л. д. 31; т. 3, л. д. 200).

Общество является собственником объектов недвижимости, ранее принадлежащих ЗАО "Транссервис", что следует из акта приема-передачи имущества от 01.11.2011 (т. 2, л. д. 25 - 30).

ЗАО "Транссервис" владело земельным участком на праве аренды по договору аренды от 13.03.1998 N 692, право аренды не прекращено, в связи с ничтожностью договора аренды от 19.05.2005 N 4900003503, поэтому к обществу вместе с правом собственности на объекты недвижимого имущества также перешло право аренды земельного участка (пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 2 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Общество оспорило кадастровую стоимость земельного участка путем подачи заявления от 09.10.2014 (N 57350) в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Решением комиссии от 07.11.2014 N 23/7 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:14 установлена кадастровая стоимость в размере рыночной (165 402 240 рублей; т. 1, л. д. 90 - 101).

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с пунктом 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"" положения статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ), устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу данного Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу названного Федерального закона.

Федеральный закон от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"" вступил в силу со дня его официального опубликования (22.07.2014).

Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 09.10.2014.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204001:14, являющаяся объектом оспаривания, внесена в государственный кадастр недвижимости 05.03.2014 и по состоянию на момент принятия заявления и вынесения решения комиссией являлась актуальной (т. 1, л. д. 131 - 133).

С учетом установленных обстоятельств суды сделали вывод о том, что при расчете арендной платы за пользование земельным участком с 05.03.2014 необходимо применять кадастровую стоимость земельного участка, равную его рыночной стоимости в размере 165 402 240 рублей; в период по 04.03.2014 подлежала применению кадастровая стоимость в размере 323 054 374 рублей 56 копеек.

В рамках настоящего дела администрация требовала взыскать с общества долг по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.06.2015, а также неустойку.

В свою очередь, ответчик (арендатор) предъявил встречный иск к арендодателю о взыскании в виде неосновательного обогащения излишне внесенной арендной платы.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) содержатся следующие разъяснения. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно пункту 2.4 договора от 13.03.1998 N 692 размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышеуказанных базовых (исходных) ставок.

Поскольку стороны предусмотрели возможность изменения арендной платы, в данном случае суды при определении размера арендной платы за участок правомерно применяли действующие в соответствующий период нормативные правовые акты, устанавливающие размер арендной платы за участок муниципальной собственности (Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", постановление главы муниципального образования город Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи", в части регулирования определения арендной платы по условиям договора аренды 1998 года, в качестве минимальной величины арендной, постановление главы муниципального образования город Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи", в части, определяющей порядок расчета арендной платы за земельный участок находящийся в собственности муниципального образования город-курорт Сочи.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды, администрация не учитывает необходимость применения при расчете арендной платы измененной кадастровой стоимости земельного участка, а также установленного нормативно предельного размера ставки арендной платы за такой участок (пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункт "в" пункта 5.2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210). При этом в данном случае изменение годового размера арендной платы может быть произведено только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

С учетом произведенных ответчиком платежей суды установили факт переплаты по договору, которая как внесенная безосновательно подлежит возврату арендатору на основании статьи 1102 Гражданского кодекса.

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды правомерно отказали в удовлетворении искового заявления администрации и удовлетворили встречный иск о взыскании неосновательного обогащения.

Доводы жалобы администрации следует отклонить. В данном случае арендодатель не учитывает обстоятельства заключения договора аренды с правопредшественником общества, установленный судами факт правомерного изменения кадастровой стоимости участка, а также правила абзаца 5 статьи 24.20 Закона N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-Ф), в силу которого в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

С учетом необходимости применения нормативно установленного предельного размера арендной платы, а также наличия переплаты на стороне арендатора, результаты квалификации договора от 19.05.2005 N 490003503 не влияют на правомерность вывода судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска администрации.

Иные доводы жалобы суд округа не принимает, как не влияющие на итоговый результат рассмотрения спора (не способные его изменить). Нормы материального права судебные инстанции применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку. Суд кассационной инстанции полномочиями по переоценке доказательств не наделен (статьи 286, 287 Кодекса). Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

С учетом изложенного основания для отмены решения от 07.09.2017 и постановления от 22.11.2017 по доводам жалобы отсутствуют.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2017 по делу N А32-29057/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова