Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 марта 2018 г. N Ф08-737/18 по делу N А32-3744/2017

г. Краснодар

05 марта 2018 г.

Дело N А32-3744/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии в судебном заседании от заявителя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Отрешевой Мерем Галимовны (ИНН 235003372804, ОГРНИП 310235019300019) - Пасенко С.В. (доверенность), от органа, осуществляющего публичные полномочия - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Таракановской Н.С. (доверенность от 29.12.2017), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2017 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2017 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Новик В.Л.) по делу N А32-3744/2017, установил следующее.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Отрешева М.Г. (далее - глава хозяйства) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), в котором просила:

- принять пункт 2.1 договора купли-продажи от 28.09.2016 N 464 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности, в редакции покупателя: "Цена выкупа участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 137 342 рубля 16 копеек";

- обязать департамент заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 51 тыс. кв. м из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:28:0403006:13, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Староминский район, с/п Новоясенское, в границах ЗАО "Новоясенское", отделение 2, поле 10-5, 006, по цене 137 342 (сто тридцать семь тысяч триста сорок два) рубля 16 копеек.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2017, исковое заявление удовлетворено. Суд возложил на департамент обязанность заключить с главой хозяйства договор купли-продажи от 28.09.2016 N 464 на условиях пункта 2.1 договора, указанного в протоколе разногласий. Пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Цена выкупа участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 137 342 (сто тридцать семь тысяч триста сорок два) рубля 16 копеек. Суды установили, что испрашиваемый истцом земельный участок площадью 51 000 кв. м ранее входил в состав земельных угодий общей площадью 94,8 га, предоставленных его правопредшественнику по договору аренды от 27.07.1998 N 28. В связи с тем, что спорный земельный участок находится во владении истца в течение 15 лет, выкупная цена определена в размере 20% от кадастровой стоимости участка, что соответствует подпункту 8 пункта 2.1 раздела 2 Порядка, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков на территории Краснодарского края" (далее - Порядок).

В кассационной жалобе департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 07.08.2017 и постановление от 07.11.2017. Податель жалобы указывает, что спорный земельный участок обременен правом аренды в пользу главы хозяйства с 18.12.2007 на основании договора от 07.11.2007 N 8828000016. Информация о владении истцом земельным участком более 8 лет в департамент не представлена. Следовательно, департамент правомерно определил выкупную стоимость участка (80% от кадастровой стоимости), соответствующую периоду владения участком на праве аренды в течение 6 лет. Судебные инстанции не учли, что при обращении в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность глава хозяйства не представил договор аренды от 27.07.1998 N 28, что не позволило ответчику установить тождественность испрашиваемого участка с земельным участком, предоставленным по договору от 03.12.2003 N 2860000136. Ответчик также указывает, что глава хозяйства не направил в департамент проекта договора до момента обращения в суд.

В отзыве на кассационную жалобу глава хозяйства сослался на отсутствие оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Истец указывает, что направил в адрес департамента протокол разногласий с приложением договора аренды от 27.07.1998 N 28. Тождественность земельных участков подтверждена письмом администрации муниципального образования Староминский район от 12.07.2017, согласно которому земельный участок площадью 51 тыс. кв. м входил в состав земельных угодий общей площадью 94,8 га, предоставленных по договору аренды от 27.07.1998 N 28.

В судебном заседании представитель департамента настаивал на отмене решения и постановления. Представитель главы хозяйства полагал, что условия для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации Староминского района Краснодарского края от 27.05.1998 N 321 главе крестьянского (фермерского) хозяйства Отрешеву Р.Р. предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок общей площадью 21,5 га, расположенный на территории за х. Желтые Копани (т. 1, л. д. 31).

На основании постановлений главы администрации Староминский район Краснодарского края от 19.05.1998 N 282 и от 27.05.1998 N 321 администрация Староминского района (арендодатель) и глава КФХ Отрешев Р.Р. (арендатор) 27.07.1998 заключили договор N 28 аренды земельных угодий общей площадью 94,8 га для сельскохозяйственного производства. Договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству (т. 1, л. д. 32, 63).

В соответствии с постановлением главы администрации Староминского района Краснодарского края от 18.05.1999 N 296 Отрешеву Р.Р в аренду сроком на 5 лет представлен земельный участок общей площадью 52,35 га, расположенный за х. Желтые Копани (т. 1, л. д. 33, 34).

Согласно постановлению главы Староминского района от 29.08.2002 N 1696 внесены изменения в постановление от 19.05.1998 N 282 внесены изменения. Отрешеву Р.Р. предоставлены земельные участки фонда перераспределения земель общей площадью 57,63 га в аренду сроком до 19.05.2003 с видом разрешенного использования - для ведения сельскохозяйственного производства. Из данного постановления следует, что земельный участок площадью 57,63 га включал в себя 39,93 га пашни и 17,70 га пастбищ, расположенных в границах ЗАО "Новоясенское", отделение 2, поля 8-2, 8-3, 10-5 (т. 1, л. д. 35, 57).

Постановлением главы администрации Староминского района Краснодарского края от 03.12.2003 N 2379 КФХ Отрешева Рамазана Рамазановича предоставлены земельные участки фонда перераспределения земель общей площадью 134,73 га, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенные в границах ЗАО "Новоясенское" Староминского района, отделение 2, в том числе 5,1 га - поле 10-5 (т. 1, л. д. 36).

На основании указанного постановления 03.12.2003 муниципальное образование Староминский район Краснодарского края и крестьянское фермерское хозяйство "Отрешев Р.Р." заключили договор N 2860000136, согласно которому земельный участок общей площадью 134,73 га, расположенный в границах ЗАО "Новоясенское" Староминского района, отделение 2, поля 8-1, 8-2, 8-3, 9-3, 10-5, предоставлен в аренду хозяйству сроком до 07.05.2004 (т. 1, л. д. 37 - 40).

Постановлением главы муниципального образования Староминский район от 01.11.2007 N 2019 "О предоставлении земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду КФХ "Отрешев Р.Р."" договор аренды от 03.12.2003 N 2860000136 расторгнут по соглашению сторон, КФХ "Отрешеву Р.Р." в аренду сроком на 5 лет предоставлен ряд земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе земельный участок площадью 51 000 кв. м (кадастровый номер 23:28:0403006:13), местоположение: Краснодарский край, Староминский район, с/о Новоясенский мкр., в границах ЗАО "Новоясенское", отделение 2, поле 10-5, 006 (т. 1, л. д. 41).

На основании указанного постановления 07.11.2007 администрация муниципального образования Староминский район (арендодатель) и КФХ "Отрешев Р.Р." на пять лет заключили договор N 8828000016 аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе площадью 51 000 кв. м (кадастровый номер 23:28:0403006:13), местоположение: Краснодарский край, Староминский район, с/о Новоясенский мкр., в границах ЗАО "Новоясенское", отделение 2, поле 10-5, 006 (т. 1, л. д. 42 - 48).

Дополнительным соглашением от 31.08.2010 в договор аренды от 07.11.2007 N 8828000016 внесены изменения в части смены арендатора земельного участка в связи с регистрацией главы КФХ "Отрешев Р.Р." в качестве индивидуального предпринимателя, арендатором по договору указан Отрешев Аслан Рамазанович. Соответствующие изменения внесены и в постановление от 01.11.2007 N 2019 (т. 1, л. д. 49 - 52).

В соответствии с дополнительным соглашением от 17.12.2010 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 07.11.2007 N 8828000016 арендатором по договору является глава крестьянского (фермерского) хозяйства Отрешева Мерем Галимовна (т. 1, л. д. 53 - 55).

Отрешева М.Г. 24.08.2016 обратилась в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 51 000 кв. м (кадастровый номер 23:28:0403006:13), местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Староминский район, с/п Новоясенское, в границах ЗАО "Новоясенское", отделение 2, поле 10-5, 006, в собственность на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс; т. 1, л. д. 12 - 17).

Приказом департамента от 28.09.2016 N 1796 главе хозяйства предоставлен в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 23:28:0403006:13, по цене выкупа участка, которая составляет в размере 549 368 рублей 66 копеек (т. 1, л. д. 19 - 20).

Департамент 30.09.2016 направил главе хозяйства для подписания проект договора от 28.09.2016 N 464 купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности.

Согласно с пункту 2.1 договора от 28.09.2016 N 464 цена выкупа участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края", других правовых актов Российской Федерации, Краснодарского края и составляет 549 368 рублей 66 копеек (т. 1, л. д. 22 - 26).

Глава хозяйства направила в департамент протокол разногласий к договору, в котором предложила установить выкупную стоимость земельного участка в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка (137 342 рубля 16 копеек), что соответствует периоду владения земельным участком на праве аренды в течение 15 лет. В протоколе разногласий имеется ссылка на договор аренды от 27.07.1998 N 28 и договор аренды от 03.12.2003 N 2860000136 (т. 1, л. д. 27).

Письмом от 08.12.2016 N 52-6125-ж/16-12-03 департамент отклонил протокол разногласий к указанному договору купли-продажи, сославшись на отсутствие договора аренды от 27.07.1998 N 28, а также на невозможность определить тождественность с земельным участком, названным в договоре от 03.12.2003 N 2860000136. При расчете выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:28:0403006:13 в соответствии с выпиской из ЕГРП от 16.08.2016 N 23/050/002/2016-796 учтен срок аренды с 18.12.2007 (т. 1, л. д. 28, 29).

Поскольку департамент отклонил протокол разногласий к договору, глава хозяйства обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Гражданский кодекс устанавливает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, статья 422). Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443). В случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статьи 445, 446).

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условиях надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка. В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Испрашиваемый главой хозяйства земельный участок принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации - Краснодарскому краю (т. 2, л. д. 10, 11).

Порядок предоставления в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ), статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Выкупная цена земельных участков определяется в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" и другими правовыми актами Российской Федерации и Краснодарского края.

В подпункте 8 пункта 2.1 указанного Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края определено, что за земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка по кадастровой стоимости земельных участков.

До 31 декабря 2018 года с учетом условий, предусмотренных в абзаце 1 данного подпункта: в случае аренды земельного участка в течение 6 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 9 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 12 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка; в случае аренды земельного участка в течение 15 лет граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

При определении цены выкупа по договору купли-продажи от 28.09.2016 N 464 департамент исходил из того, что земельный участок с кадастровым номером 23:28:0403006:13 находился в арендном пользовании истца с 27.11.2007 на основании договора аренды N 882800016 (дата государственной регистрации - 18.12.2007), поэтому его цена составляет 80% от кадастровой стоимости (т. 2, л. д. 12, 13).

Судебные инстанции, при определении содержания спорного условия договора, исходили из установленных обстоятельств владения истцом спорным земельным участком на основании договоров аренды в течение 15 лет. Из представленных в материалов дела доказательств следует, что испрашиваемый главой хозяйства земельный участок площадью 5,1 га (кадастровый номер 23:28:0403006:13) образован за счет земель, ранее предоставленных в аренду правопредшественнику истца на основании договоров аренды от 27.07.1998 N 28 и от 03.12.2003 N 2860000136 (в границах ЗАО "Новоясенское" Староминского района, отделение N 2, поле 10-5).

Довод департамента о том, что из содержания договоров аренды от 27.07.1998 N 28 и от 03.12.2003 N 2860000136 нельзя определить тождественность земельного участка общей площадью 134,73 га, представленного по договору аренды от 03.12.2003 N 2860000136 и спорного земельного участка, а также сопоставить их с земельным участком, представленным по договору аренды от 27.07.1998 N 28, противоречит содержанию распорядительных актов главы администрации Староминского района, поэтому подлежит отклонению.

В материалы дела представлено письмо администрации муниципального образования Староминский район от 12.07.2017 N 138-1895/17-01-02, согласно которому площадь испрашиваемого земельного участка в размере 51 тыс. кв. м ранее входила в состав земельных угодий общей площадью 94,8 га, представленных по договору аренды от 27.07.1998 N 28. Участок предоставлен в соответствии с постановлением главы администрации Староминского района Краснодарского края от 19.05.1998 N 282 (т. 2, л. д. 27). Земельный участок с кадастровым номером 23:28:0403006:13 имеет адресные ориентиры: Краснодарский край, Староминский район, с/п Новоясенское, в границах ЗАО "Новоясенское", отделение 2, поле 10-5, 006. По договору аренды от 03.12.2003 N 2860000136 в числе земельных угодий общей площадью 134,73 га во владение крестьянскому хозяйству предоставлен участок площадью 5.1 га на поле 10-5 (т. 1, 36 - 39; т. 2, л. д. 18 - 22).

Указание департамента на отсутствие у него договоров аренды от 27.07.1998 N 28 и от 03.12.2003 N 2860000136 не может служить достаточным основанием для отмены решения и постановления. В силу статьи 446 Гражданского кодекса, статьи 39.4 Земельного кодекса, Закона N 532-КЗ, подпункта 8 пункта 2.1 Порядка при определении условия договора в судебном порядке суд должен исходить из установленных в рамках судебного разбирательства обстоятельств владения истцом на праве аренды земельным участком сельскохозяйственного назначения.

Аргумент департамента о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора не основан на положениях статьи 445 Гражданского кодекса и представленных в дело доказательствах (т. 1, л. д. 27 - 29), поэтому отклоняется судом округа.

Иные доводы департамента рассматривались при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получили надлежащую правовую оценку.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 07.08.2017 и постановления от 07.11.2017 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.

Департамент (орган государственной власти) освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

В связи с завершением рассмотрения кассационной жалобы приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения от 26.01.2018, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.08.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2017 по делу N А32-3744/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Я.Е. Волков