Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 марта 2018 г. N Ф08-1019/18 по делу N А32-24625/2016

г. Краснодар

06 марта 2018 г.

Дело N А32-24625/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 марта 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "Архитектор" (ИНН 2310108223, ОГРН 1052305761210) - Зеленского Е.А. (доверенность от 01.09.2017), в отсутствие ответчиков: индивидуального предпринимателя Клименко Виталия Анатольевича (ИНН 234800236600, ОГРНИП 312234820100030), администрации муниципального образования Северский район (ИНН 2348030199, ОГРН 1092348001195), администрации Северского сельского поселения Северского района (ИНН 2348024068, ОГРН 1052326855316), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Клименко Виталия Анатольевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2017 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2017 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А32-24625/2016, установил следующее.

ООО "Архитектор" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Клименко В.А. (далее - предприниматель) и администрации муниципального образования Северский район (далее - администрация района) с исковым заявлением, в котором просило:

- признать недействительным (ничтожным) договор от 25.09.2015 купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв. м (кадастровый номер 23:26:0103040:0019), расположенного по адресу: Краснодарский край, Северский район, ст. Северская, ул. Ленина (район Азовского перекрестка), заключенный администрацией района и предпринимателем;

- признать отсутствующим право собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:26:0103040:0019;

- обязать управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись от 04.06.2009 N 23-23-17/041/2009-079 о государственной регистрации договора от 23.03.2009 N 2600003275 аренды земельного участка, заключенного администрацией района и обществом;

- обязать предпринимателя освободить спорный земельный участок от самовольной постройки путем сноса хозяйственной постройки площадью 20 кв. м (кадастровый номер 23:26:0103040:379);

- истребовать из незаконного владения предпринимателя в пользу общества земельный участок с кадастровым номером 23:26:0103040:0019.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление и администрация Северского сельского поселения Северского района (далее - администрация поселения;

т. 1, л. д. 72 - 74). Определением от 11.07.2017 администрация поселения привлечена к участию в деле в качестве ответчика (т. 1, л. д. 107, 108).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2017, принят отказ от иска в части требования об истребовании из незаконного владения предпринимателя земельного участка, производство по делу в данной части прекращено. Суд также прекратил производство по делу в части требования о возложении на управление обязанности восстановить в ЕГРП запись о государственной регистрации договора аренды от 23.03.2009 N 2600003275. Основанием для прекращения производства по делу в данной части названы положения пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), поскольку соответствующие требования рассматривались в рамках дела N А32-41749/2014. В остальной части исковое заявление удовлетворено. Признан недействительным (ничтожным) договор от 25.09.2015 N 8 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:26:0103040:0019; признано отсутствующим право собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:26:0103040:0019, зарегистрированное в ЕГРП 25.09.2015 за номером 23-23/017-23/017/820/2015-6346/3; на предпринимателя возложена обязанность освободить земельный участок с кадастровым номером: 23:26:0103040:0019 от самовольно возведенной хозяйственной постройки площадью 20 кв. м. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что предприниматель не обладал правом приобрести в собственность спорный земельный участок, поэтому признали договор купли-продажи от 25.09.2015 N 8 ничтожной сделкой (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Требования истца об освобождении земельного участка фактически направлены на восстановление положения, существовавшего до нарушения права (статьи 304 и 305 Гражданского кодекса). Доводы предпринимателя о том, что на спорном земельном участке расположена принадлежащая ему на праве собственности железобетонная опора площадью 3 кв. м, суд апелляционной инстанции отклонил, указав, что железобетонная опора не может быть квалифицирована в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.

В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 25.08.2017 и постановление от 21.11.2017, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что на спорном земельном участке находятся два принадлежащих ему на праве собственности объекта недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке. Данное обстоятельство послужило правомерным основанием для заключения с администрацией района договора от 25.09.2015 N 8 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:26:0103040:0019. Приобретенный предпринимателем земельный участок своим конфигурации и местоположению отличается от земельного участка, предоставленного обществу по договору аренды от 23.03.2009 N 2600003275 для целей обслуживания прилегающей к магазину общества территории.

Отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.

В судебном заседании представитель общества полагал, что основания для отмены состоявшихся по делу судебных актов отсутствуют.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации Северского сельского поселения Северского района от 18.09.2015 N 557 Клименко Виталий Анатольевич (покупатель) и администрация сельского поселения (продавец) 25.09.2015 заключили договор купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв. м (кадастровый номер 23:26:0103040:19), расположенного в станице Северской по ул. Ленина и Южной (т. 2, л. д. 11 - 15). На основании названной сделки в ЕГРП внесена запись о праве собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 23:26:0103040:0019 (т. 1, л. д. 121, 122).

В постановлении администрации сельского поселения от 18.09.2015 N 557 содержится указание на принадлежность Клименко В.А. на праве собственности хозяйственной постройки площадью 20 кв. м и железобетонной опоры площадью 3 кв. м. В качестве нормативного основания для предоставления участка уполномоченный орган сослался на статьи 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статью 10 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" и статью 41 Устава Северского сельского поселения Северского района (т. 2, л. д. 16, 17).

Общество, полагая, что договор купли-продажи от 25.09.2015 не соответствует закону, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Договор купли-продажи заключен с Клименко В.А., как с собственником объектов недвижимости на участке (т. 2, л. д. 19).

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной нормой или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2017 по делу N А32-9587/2015 по иску общества признано отсутствующим зарегистрированное право собственности предпринимателя на хозяйственную постройку площадью 20 кв. м, расположенную по адресу: Краснодарский край, станица Северская Северского района, район пересечения ул. Ленина и ул. Южной (запись о регистрации от 15.09.2014 N 23-23-17/2017/2014-955). В рамках данного дела суды пришли к выводу о том, что спорная постройка не обладает признаками, позволяющими отнести ее к объектам недвижимости.

Ответчик также ссылался на наличие на участке принадлежащей ему на праве собственности железобетонной опоры. Как видно из представленных в дело доказательств, основанием для регистрации права собственности Клименко В.А. на названный объект послужили договор аренды земельного участка от 11.03.2012 N 2600005375 и декларация об объекте недвижимого имущества от 06.03.2015 (т. 2, л. д. 10).

В то же время вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2015 по делу N А32-41749/2014 договор от 11.03.2012 N 2600005375 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:26:0103040:19 признан недействительным. В рамках названного дела установлено, что на момент заключения договора аренды с ответчиком договор аренды с обществом от 23.03.2009 являлся действующим, запись в ЕГРП об аренде в пользу ООО "Архитектор" исключена ошибочно, названное юридическое лицо являлось действительным правообладателем спорного участка, а администрация района была не вправе распоряжаться участком путем предоставления в аренду Клименко В.А. (т. 1, л. д. 28 - 42).

Обстоятельства отсутствия у предпринимателя прав на земельный участок в связи с ничтожностью договора от 11.03.2012 N 2600005375 позволили суду апелляционной инстанции сделать правильный вывод о том, что названная опора не может рассматриваться в качестве объекта, позволяющего претендовать на заключение в исключительном порядке договора купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв. м. Выводы апелляционного суда в указанной части соответствуют положениям статей 130 и 222 Гражданского кодекса.

Поскольку предприниматель не является собственником легальных объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, суды пришли к правильному выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для его предоставления в собственность ответчику и нарушении данной сделкой принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса). В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса договор купли-продажи от 25.09.2015 N 8, заключенный администрацией сельского поселения и предпринимателем, является недействительной (ничтожной) сделкой.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Названная норма позволила судам правомерно удовлетворить требования общества о признании отсутствующим права собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером 23:26:0103040:0019 в качестве последствия недействительности договора купли-продажи.

В силу статей 304 и 305 Гражданского кодекса лицо, владеющее вещью на основании, предусмотренном законом или договором, получает защиту против собственника и иных третьих лиц. Следовательно, арендатор, получивший земельный участок во владение по воле уполномоченного публичного органа на основании договора аренды, имеет право на негаторный иск, который подлежит удовлетворению при доказанности наличия препятствий, чинимых ему ответчиком в пользовании земельным участком в соответствии с целями, предусмотренными договором.

Отсутствие у ответчика предусмотренных законом либо сделкой оснований для использования спорного земельного участка позволило судам удовлетворить требование общества о возложении на предпринимателя обязанности освободить спорный земельный участок от принадлежащей ему хозяйственной постройки площадью 20 кв. м путем ее сноса.

Довод предпринимателя о том, что земельный участок, который он приобрел по договору купли-продажи от 25.09.2015 N 8, не является тождественным земельному участку, предоставленному в аренду обществу, следует отклонить.

Суд апелляционный суд установил, что конфигурация и описание межевых границ земельного участка с кадастровым номером 23:26:0103040:19 изменились. При этом при выносе на кадастровую карту ранее существовавших и ныне существующих границ спорного земельного участка установлен факт их наложения (т. 2, л. д. 20 - 32). Изменение местоположения земельного участка произошло в результате решения, принятого администрацией района по результатам рассмотрения обращения предпринимателя (т. 2, л. д. 33). В рамках дела N А32-41749/2014 установлено, что предприниматель в предусмотренном законом порядке не приобретал прав в отношении спорного земельного участка, данный участок с 23.03.2009 находится в аренде у истца, права общества на земельный участок не прекращались, в том числе путем изъятия части данного земельного участка. Таким образом, у предпринимателя отсутствовали основания для обращения в уполномоченный орган в целях изменения границ участка. Внесение в государственный кадастр недвижимости изменений, касающихся сведений о местоположении границ земельного участка, на основании обращения неуполномоченного лица не могло прекратить право аренды общества на изначально сформированный земельный участок либо его часть.

Наличие у общества права на предъявление в суд названных требований следует из вступивших в законную силу судебных актов по делам N А32-41749/2014 и А32-9587/2015, поэтому с учетом разъяснений, приведенных в пунктах 73, 74, 75 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебные инстанции правомерно удовлетворили исковое заявление.

Доводы предпринимателя рассматривались при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получили верную правовую оценку.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 25.08.2017 и постановления от 21.11.2017 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на предпринимателя (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2017 по делу N А32-24625/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов