Право домовладельца на управление кондоминиумом (Д. Савельев, "Российская юстиция", N 2, февраль 2003 г.)

Право домовладельца на управление кондоминиумом

В российском законодательстве закреплена общепринятая концепция кондоминиума, согласно которой в здании, являющемся кондоминиумом, отдельные помещения находятся в собственности домовладельцев, а остальные части здания (общее имущество) - в их общей долевой собственности (п.5 ст.1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон)). Таким образом, все здание находится в собственности домовладельцев, и они заинтересованы в том, чтобы иметь возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом. Для этого необходимо осуществлять деятельность, обычно именуемую "управление кондоминиумом".

Интерес "управлять" своей собственностью имеет юридическую основу: согласно п.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. К сожалению, достаточно определенного ответа на вопрос о механизме реализации данных правомочий применительно к отношениям общей долевой собственности в кондоминиуме законодательство не содержит. Однако согласно ст.2 Закона отношения собственности и порядок управления недвижимым имуществом в кондоминиуме должны регулироваться именно этим Законом.

Пункт 1 ст.20 Закона позволяет сделать вывод, что под управлением кондоминиумом понимается деятельность, направленная на обеспечение эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома. В п.2 ст.20 Закона названы возможные пути (способы) управления кондоминиумом: непосредственное управление домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев; передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги; образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему); иные способы, установленные федеральными законами и законами субъектов Федерации.

В указанных способах функции по управлению кондоминиумом осуществляют: сами домовладельцы, товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ), управляющий или служба заказчика. Иными словами, в названной норме перечислены не способы управления кондоминиумом, представляющие собой порядок осуществления действий, а лица, которые могут осуществлять функции по управлению. Полагаю, что применительно к кондоминиуму имеет смысл говорить о способе (порядке) распределения полномочий между участниками управления.

Право на управление кондоминиумом следует из права собственности, поэтому именно коллектив домовладельцев обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом. Иные лица (ТСЖ, управляющий, служба заказчика) получают отдельные правомочия по управлению кондоминиумом от домовладельцев. Из этого следует, что непосредственным носителем права на управление кондоминиумом является домовладелец. Данный принцип должен быть положен в основу концепции управления кондоминиумом.

Поскольку каждый домовладелец является лишь обладателем доли в общем имуществе, возникает объективная потребность в коллективном принятии решений по вопросам, затрагивающим общие интересы. Коллективным органом здесь выступает общее собрание домовладельцев. В соответствии с Законом домовладельцы на общем собрании вправе решать следующие вопросы: о передаче объектов общего имущества в пользование (п.4 ст.3); об определении размера долей в общем имуществе (п.1 ст.9); об избрании способа управления кондоминиумом (п.1 ст.20); об изменении способа управления кондоминиумом (п.3 ст.20).

После организации товарищества наиболее важные вопросы, касающиеся не только его деятельности, но и распоряжения общим имуществом, должно решать общее собрание членов ТСЖ, компетенция которого определена п.3 ст.34 Закона. Такое положение выглядело вполне логичным, поскольку Законом предусматривалось обязательное (автоматическое) членство всех домовладельцев в товариществе, а значит, общее собрание его членов одновременно являлось и общим собранием домовладельцев.

Конституционный Суд РФ в постановлении от 3 апреля 1998 г. признал пп.1, 3 и 4 ст.32 и пп.2 и 3 ст.49 Закона "О товариществах собственников жилья" в той мере, в какой они допускают обязательность членства в ТСЖ без добровольного волеизъявления домовладельца, не соответствующими ст.30 Конституции РФ. Следовательно, домовладельцы могут не быть членами ТСЖ, а, значит, и не вправе принимать участие в деятельности общего собрания его членов.

Формально в кондоминиуме, где часть домовладельцев не являются членами ТСЖ, могут функционировать два общих собрания. При этом общее собрание членов товарищества не может решать ряд вопросов, которые каким-либо образом затрагивают права и интересы домовладельцев - не членов ТСЖ, даже несмотря на то, что они прямо отнесены Законом к компетенции общего собрания членов товарищества. В частности, это следующие полномочия: принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме (подп.3 п.3 ст.34 Закона); принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме (подп.3 п.3 ст.34 Закона); введение ограничений на использование общего имущества (подп.7 п.3 ст.34 Закона).

Фактически компетенция общего собрания членов ТСЖ должна ограничиваться вопросами деятельности внутри товарищества (внесение изменений в устав, выборы органов управления товариществом и т.д.). В свою очередь, по этим вопросам общее собрание домовладельцев не вправе принимать решения.

На практике в кондоминиумах, где функционируют товарищества, общие собрания домовладельцев не проводятся. Кроме того, все текущие вопросы деятельности решает председатель и правление товарищества, участвовать в избрании которых могут только члены товарищества. Поэтому домовладелец может полноценно реализовать свое право на участие в управлении кондоминиумом, только став членом товарищества. Если в правах на участие в управлении кондоминиумом между членами товарищества и иными домовладельцами нет равенства, то несение обязанностей по содержанию кондоминиума, как правило, не зависит от членства и обусловлено только размерами помещений, принадлежащих домовладельцам. Исключением могут быть редкие случаи, когда члены товарищества решают собрать дополнительные взносы для приобретения в собственность товарищества какого-либо помещения или иного имущества, не обременяя расходами прочих домовладельцев.

Согласно ст.24 Закона товарищество создается в целях согласования порядка реализации прав домовладельцев по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению издержек по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества. Для того чтобы все домовладельцы без исключения имели равные права на участие в управлении кондоминиумом, они должны иметь равные права на участие в деятельности товарищества. В этой связи представляется необоснованным само существование института членства в ТСЖ, так как это предполагает ограничение круга его участников и возможность отказа в принятии нового члена.

Наличие членства не является обязательным условием деятельности некоммерческой организации. Например, не имеет членства автономная некоммерческая организация (ст.10 Федерального закона от 12 января 1996 г. "О некоммерческих организациях").

Таким образом, в законодательстве вместо ТСЖ следует предусмотреть специальную форму некоммерческой организации, создаваемой для управления кондоминиумом. Высшим органом управления данной организацией должно являться общее собрание домовладельцев, которое вправе формировать исполнительные органы. Кроме этого, в законе следует закрепить статус общего собрания домовладельцев как высшего коллективного органа домовладельцев по управлению принадлежащим им имуществом в кондоминиуме, определить его компетенцию, порядок созыва и процедуру принятия решений.

Особую практическую значимость имеет вопрос о том, в каком порядке должны приниматься решения общего собрания домовладельцев.

Если обратиться к п.1 ст.247 ГК, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом, то следует сделать вывод о необходимости единогласного решения всех домовладельцев. Это же мнение высказано Конституционным Судом РФ в п.5 постановления от 3 апреля 1998 г., где указано: "Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке". Между тем в п.7 ст.22 Закона предусмотрено, что решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей. При этом голоса участников общего собрания домовладельцев определяются в зависимости от "доли участия" т.е. доли в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (ч.6 ст.1 Закона).

Говоря о порядке принятия решений на общих собраниях домовладельцев, необходимо отметить, что единогласное решение, как следует из п.1 ст.247 ГК, удобно при небольшом количестве участников общей собственности. В кондоминиумах же, как правило, количество домовладельцев, а, значит, и участников общей долевой собственности, довольно значительно. При большом количестве домовладельцев значительно сложнее добиться единогласного решения об определении порядка использования общего имущества. Кроме того, даже организационно очень сложно обеспечить участие на общем собрании всех домовладельцев, особенно если вопросы в повестке общего собрания малозначительны. Требование единогласного решения по всем вопросам, возникающим по поводу эксплуатации кондоминиума, существенно затруднило бы хозяйственную деятельность домовладельцев, не позволило бы оперативно решать многие вопросы.

Таким образом, можно отметить, что положения гл.16 ГК не учитывают специфику права собственности в кондоминиуме. В то же время Законом к ведению общего собрания домовладельцев отнесены лишь некоторые вопросы, принятие которых осуществляется простым большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев (п.7 ст.22). Этого указания явно недостаточно для урегулирования правоотношений в кондоминиуме. Специфика отношений в этом виде собственности (наличие значительного числа участников) делает необходимым дифференцирование порядка принятия решений по управлению делами в кондоминиуме в зависимости от характера сделок, совершаемых на основании данных решений. Поэтому можно предложить следующий порядок управления делами в кондоминиуме.

В порядке достижения единогласия должны решаться только те вопросы, которые наиболее существенно затрагивают интересы домовладельцев. Так, решения о совершении действий и сделок, влекущих изменения в составе общего недвижимого имущества в кондоминиуме и технического оборудования, должны приниматься совместно всеми домовладельцами. В частности, это касается перестройки помещений, находящихся в общей собственности домовладельцев и возведения новых помещений и иных объектов недвижимости. Решения о выборе способа управления кондоминиумом, размере обязательных платежей на ремонт и содержание кондоминиума, найме работников, производстве капитального ремонта и т.п. должны приниматься большинством голосов домовладельцев. Наконец, вопросы хозяйственной деятельности, связанной с текущей эксплуатацией и поддержанием сохранности существующего общего имущества в кондоминиуме, могут решаться каждым домовладельцем.

Д. Савельев,

адвокат

"Российская юстиция", N 2, февраль 2003 г.