Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 апреля 2018 г. N Ф08-1560/18 по делу N А32-11841/2017

г. Краснодар

02 апреля 2018 г.

Дело N А32-11841/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии от истца - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Коваленко Сергея Николаевича (ИНН 232700386608, ОГРНИП 304232724700052) - Комарова Г.И. (доверенность от 10.01.2018) и Коваленко С.Н. (паспорт), от ответчика - департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) - Алексеева С.С. (доверенность от 29.12.2017), в отсутствие третьего лица - администрации муниципального образования Брюховецкий район Краснодарского края, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2018 по делу N А32-11841/2017 (судьи Смотрова Н.Н., Соловьева М.В., Сурмалян Г.А.), установил следующее.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Коваленко С.Н. (далее - глава хозяйства) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 1208000 кв. м +/- 9600 кв. м (кадастровый номер 23:04:0301000:24), из категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенного для сельскохозяйственного производства, с кадастровой стоимостью 17 912 772 рубля 43 копейки по состоянию на 12.12.2016, расположенного по адресу: Краснодарский край, Брюховецкий район, в границах плана землепользования ОАО "Рассвет", участок N 284, примерно в 3,5 км от с. Свободное по направлению на юго-восток, в части пункта 2.1 раздела 2 проекта договора от 09.01.2017 N 705 купли-продажи незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности, о цене выкупа спорного земельного участка. Глава хозяйства просил возложить на департамент обязанность внести изменения в пункт 2.1 раздела 2 данного договора купли-продажи, указав цену выкупа участка в размере 3 582 554 рублей 49 копеек (20% от его кадастровой стоимости по состоянию на 12.12.2016).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Брюховецкий район (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2017 (судья Семушин А.В.) в удовлетворении искового заявления отказано. Суд указал, что предоставленный главе хозяйства земельный участок включает в себя элементы мелиоративной системы - полезащитные леса, которые не подлежат приватизации как земли сельскохозяйственного использования. Вывод о наличии на спорном земельном участке элементов мелиоративной системы суд обосновал тем, что согласно акту осмотра по видам угодий в состав спорного земельного участка входят: пашня - 119,2 га, лесополоса - 1,6 га, состоящая из 4-х рядов, которая делит участок на 2 части. Данная лесополоса и квалифицирована судом в качестве полезащитной мелиоративной системы, представляющей из себя защитные леса.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2018 решение от 18.07.2017 отменено. Суд апелляционной инстанции урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:04:0301000:24 в части пункта 2.1 раздела 2 проекта договора купли-продажи от 09.01.2017, определив цену выкупа земельного участка равной 20% от его кадастровой стоимости по состоянию на 12.12.2016. На департамент возложена обязанность в течение одного месяца с даты вступления в законную силу судебного акта заключить с главой хозяйства договор от 09.01.2017 купли-продажи земельного участка площадью 1 208 000 +/- 9600 кв. м (кадастровый номер 23:04:0301000:24), с кадастровой стоимостью 17 912 772 рубля 43 копейки по состоянию на 12.12.2016, за исключением приведенного в пункте 2.1 раздела 2 названного проекта договора условия, которое изложено в следующей редакции: "2.1. Цена выкупа участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 3 582 554 (три миллиона пятьсот восемьдесят две тысячи пятьсот пятьдесят четыре) рубля 49 копеек". При разрешении спора суд апелляционной инстанции руководствовался положениями статей 421, 422, 424, 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) и статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ). Суд пришел к выводу о том, что заявитель отвечает условиям, предусмотренным подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), представил все необходимые документы, в том числе, подтверждающие надлежащее использование земельного участка с 1997 года, поэтому вправе приобрести в собственность спорный земельный участок по цене, равной 20 процентам от его кадастровой стоимости по состоянию на 12.12.2016. Суд апелляционной инстанции отклонил доводы департамента о том, что определяющий выкупную стоимость участка срок аренды должен исчисляться с даты государственной регистрации договора аренды от 20.08.2001 N 0400000056. Статьей 21 Закона N 532-КЗ предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. При этом действующее правовое регулирование при расчете срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором. Таким образом, в целях определения выкупной цены земельного участка имеет значение период законного использования земельного участка на правах аренды лицом, претендующим на заключение договора купли-продажи. Представленные в дело доказательства подтверждают использование КХ "Суходол" спорного земельного участка на законных основаниях с 1997 года. В течение всего этого времени земельный участок не выбывал из пользования истца, проводились работы по его межеванию, уточнению границ, постановке на государственный кадастровый учет. Истец ежегодно вносил арендную плату за пользование земельным участком, использовал его в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, что подтверждено документами о внесении арендной платы, актами сверки расчетов и актами обследования спорного земельного участка, заключениями комитета по земельным ресурсам и землеустройству Брюховецкого района Краснодарского края и управления сельского хозяйства Брюховецкого района Краснодарского края о наличии оснований для продления арендных отношений с КХ "Суходол" на новый срок. С учетом дополнительно представленных доказательств апелляционный суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что находящаяся в границах спорного земельного участка лесополоса относится к полезащитной мелиоративной системе. Нахождение на землях сельскохозяйственного назначения лесных насаждений, предназначенных для защиты этих земель от негативного воздействия, не препятствует их приватизации.

В кассационной жалобе департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление от 12.01.2018. Податель жалобы указывает, что право аренды истца в отношении спорного земельного участка возникло с даты государственной регистрации соответствующего договора (11.11.2006). Таким образом, с момента возникновения права аренды истца на спорный земельный участок и до момента обращения с заявлением о его предоставлении прошло 9 лет, поэтому цена выкупа земельного участка правомерно определена с учетом срока аренды в размере 60% от кадастровой стоимости. При этом при определении права на применение льготной цены для расчета срока аренды принимается во внимание не период фактического использования земельного участка, а использование на основании договора аренды, прошедшего государственную регистрацию (основанное на определенном титуле владение).

В отзывах глава хозяйства и администрация указали на отсутствие оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы жалобы, главы хозяйства и его представитель полагали, что постановление от 12.01.2018 основано на представленных в дело доказательствах и не противоречит нормам действующего законодательства.

Суд округа объявлял перерыв в заседании до 16 часов 30 минут 29 марта 2018 года.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что постановление от 12.01.2018 следует отменить.

Как видно из материалов дела, 01.12.2016 глава хозяйства обратился в департамент с заявлением о предоставлении в собственность на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса за плату спорного земельного участка по цене 20% от его кадастровой стоимости, что составляет 3 582 554 рубля 49 копеек (т. 1, л. д. 69).

Согласно приказу департамента от 09.01.2017 N 3 главе хозяйства предоставлен в собственность за плату земельный участок площадью 1 208 000 кв. м (кадастровый номер 23:04:0301000:24) по цене выкупа, которая составляет 10 747 663 рубля 46 копеек (т. 1, л. д. 66 - 68).

Пункт 2.1 раздела 2 предоставленного для подписания истцу проекта договора купли-продажи от 09.01.2017 N 705 департамент изложил в следующей редакции: "Цена выкупа участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 10 747 663 (десять миллионов семьсот сорок семь тысяч шестьсот шестьдесят три) рубля 46 копеек" (т. 1, л. д. 55 - 65).

Глава хозяйства 20.01.2017 направил в департамент возражения в части указания цены выкупа участка, определив ее из расчета 20% от кадастровой стоимости участка, что составляет 3 582 554 рубля 49 копеек (т. 1, л. д. 69 - 73).

Департамент в письме от 21.02.2017 N 52-5256/17-32-20 отклонил указанные разногласия, поскольку при определении выкупной стоимости спорного земельного участка ответчик исходил из даты государственной регистрации договора аренды от 20.08.2001 N 0400000056 (23.05.2005). На дату обращения главы хозяйства с заявлением о выкупе спорного участка срок его аренды составил 11 лет, поэтому цена выкупа рассчитана исходя из 60% от кадастровой стоимости (т. 1, л. д. 151 - 153).

Поскольку стороны не достигли соглашения относительно цены выкупа участка, глава хозяйства обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании разногласий по пункту 2.1 проекта договора купли-продажи.

Гражданский кодекс устанавливает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, статья 422). Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443). В случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статьи 445, 446).

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условиях надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка. В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Испрашиваемый главой хозяйства земельный участок принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации - Краснодарскому краю. Сведения о государственной регистрации договора аренды с главой хозяйства внесены в Единый государственный реестр недвижимости 11.11.2006 (т. 1, л. д. 242 - 245).

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на территории Краснодарского края регулируется Законом N 532-КЗ, статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

Подпунктом 8 пункта 2.1 раздела 2 Порядка, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226, установлено, что в случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной двадцати процентам от кадастровой стоимости земельного участка. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.

При этом в случае аренды земельного участка в течение 6 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 9 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 12 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Суд апелляционной инстанций, удовлетворяя требования главы хозяйства, исходил из того, что испрашиваемый земельный участок площадью 120,8 га используется главой хозяйства более пятнадцати лет. Данное обстоятельство предоставляет истцу право на применение льготной выкупной цены в размере двадцати процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Отклоняя доводы департамента о том, что цена выкупа спорного земельного участка должна составлять 60% от кадастровой стоимости, суд апелляционной инстанции сослался на использование истцом спорного земельного участка с 1997 года.

В то же время согласно представленному в дело договору аренды с правопредшественником истца, зарегистрированному в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Брюховецкого района 15.04.1999 за N 846, в аренду предоставлен земельный участок площадью 119,2 га, вид угодий - пашня (т. 1, л. д. 20 - 28). Эта же площадь земельного участка (и сельскохозяйственных угодий), находящегося в аренде, указана и в постановлениях главы Брюховецкого района от 25.08.1997 N 441 и от 09.04.1999 N 237 (т. 1, л. д. 79 - 81).

В совершенном на основании постановления главы Брюховецкого района от 20.08.2001 N 503 договоре аренды указано на предоставление правопредшественнику истца земельного участка площадью 119,2 га, в том числе сельскохозяйственных угодий 119,2 га, из них пашни - 119,2 га (т. 1, л. д. 29 - 36). Названная площадь земельного участка указана и в кадастровом плане земельного участка с кадастровым номером 23:04:0301005:0002 и постановлении от 20.08.2001 N 503 о его предоставлении в аренду крестьянскому хозяйству "Суходол" (т. 1, л. д. 37, 38), а также использовалась при расчете арендных платежей (т. 1, л. д. 39 - 41).

На основании постановления главы муниципального образования Брюховецкий район от 10.02.2005 N 69 (т. 1, л. д. 90. 91) в договор аренды от 20.08.2001 внесены изменения: в аренду крестьянскому хозяйству предоставлен земельный участок площадью 120,8 га, в том числе пашни - 119,2 га, лесозащитных полос - 1,6 га. Данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 09.07.2004 (кадастровый номер 23:04:0301000:24), договор аренды с указанием новых характеристик участка прошел процедуру государственной регистрации 23.05.2005.

В заключенном с департаментом 07.08.2006 дополнительном соглашении к договору аренды земельного участка от 20.08.2001 указано, что предоставленный истцу в пользование земельный участок площадью 120,8 га включает в себя пашню - 119,2 га и лесополосу - 1,6 га. Данные значения площади сельскохозяйственных угодий используются при расчете размера арендной платы за участок (т. 1, л. д. 42 - 48).

В силу пункта 2 статьи 77 Земельного кодекса в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые, в том числе внутрихозяйственными дорогами, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений.

Из представленных в дело постановлений от 21.06.2004 N 288, от 10.02.2005 N 69, переписки с администрацией следует, что площадь земельного участка, предоставленного главе хозяйства по договору аренды от 20.08.2001, увеличилась с 119,2 га до 120,8 га за счет предоставления дополнительного участка площадью 1,6 га, для чего сформирован единый земельный участок с включением в границы ранее используемой площади (119,2 га) полезащитной лесной полосы (т. 1, л. д. 86 - 91, 154 - 156, 174, 219) и обеспечена его государственная регистрация 23.05.2005.

Поскольку земельный участок, предоставленный в пользование по договору аренды с правопредшественником истца, зарегистрированному в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Брюховецкого района 15.04.1999 за N 846, включал в исключительно себя 119,2 га пашни (т. 1, л. д. 223 - 232), именно участок такой площади глава хозяйства вправе приобрести в собственность с применением льготной цены в размере 20% от его кадастровой стоимости.

Основание для правомерного использования земельного участка площадью 120,8 га возникло у истца не ранее 10.02.2005 (т. 1, л. д. 90, 91), что на дату обращения в департамент с надлежащим заявлением позволяло ему претендовать на приобретение в собственность земельного участка с определением цены выкупа в размере 60% от кадастровой стоимости. Именно эта стоимость указана департаментом в спорном условии проекта договора купли-продажи (т. 1, л. д. 151, 152).

В настоящий момент земельный участок площадью 119,2 га отсутствует, поскольку за счет его территории сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:04:0301000:24, с включением в его состав 1,6 га полезащитной лесной полосы, предназначенной для защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений (т. 1, л. д. 263 - 267).

Таким образом, включение в пункт 1.1 проекта договора купли продажи земельного участка площадью 119,2 га с указанием в пункте 2.1 цены его выкупа в размере 20% от кадастровой стоимости не соответствует правилам статей 37, 39.4 Земельного кодекса и статье 21 Закона N 532-КЗ.

Поскольку в рамках спора, который фактически сводится к рассмотрению разногласий о цене участка, вопрос о формировании иного земельного участка не разрешается (исключение из состав участка площадью 120,8 га полезащитной лесной полосы, предназначенной для защиты сельскохозяйственных земель от негативного воздействия); заявитель обладает правом на приобретение по льготной стоимости в размере 20% от кадастровой стоимости земельного участка площадью 119,2 га (вид угодий - пашня), который в настоящий момент в установленном порядке не сформирован, в удовлетворении искового заявления главы хозяйства следует отказать.

Суд апелляционной инстанции при оценке информации министерства природных ресурсов Краснодарского края (письмо от 25.12.2017; т. 2, л. д. 107, 108), не учел, что отсутствие спорной лесополосы в реестре защитных лесных насаждений не препятствует ее отнесению к объектам, функционально предназначенным для защиты земель сельскохозяйственного назначения от неблагоприятных явлений природного, антропогенного и техногенного происхождения посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных защитных свойств деревьев и кустарников. При этом спорная лесополоса находится в земельном массиве сельскохозяйственного назначения и в силу ее расположения, определенного при создании до момента приобретения в аренду истцом, служит для защиты от водной и ветровой эрозии не только спорного, но и соседних земельных участков (т. 1, л. д. 26, 33; т. 2, л. д. 62 - 68).

В силу пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции оставить в силе один из ранее принятых по делу судебных актов.

Поскольку суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, суд округа полагает возможным отменить постановление от 12.01.2018 и оставить в силе решение от 18.07.2017.

Выводы суда первой инстанции о включении в состав испрашиваемого участка полезащитной мелиоративной системы (защитные леса), а также о ничтожности договора, не основаны на содержании представленных в дело доказательств, поэтому подлежат исключению из мотивировочной части решения от 18.07.2017. В то же время данные ошибочные выводы не привели к принятию неправильного судебного акта (часть 3 статьи 288 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.01.2018 по делу N А32-11841/2017 отменить, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2017 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов