Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 апреля 2018 г. N Ф08-1756/18 по делу N А53-27752/2017

г. Краснодар

09 апреля 2018 г.

Дело N А53-27752/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Епифановым М.В., при организации видеоконференцсвязи Арбитражным судом Ростовской области в составе судьи Смольковой А.В., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Свиссбэл" (ИНН 7704216658, ОГРН 1037739655799) - Давыдовой Ю.М. (доверенность от 16.11.2017), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) - Саркисовой С.Л. (доверенность от 14.11.2017), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.10.2017 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2018 (судьи Сулименко О.А., Гуденица Т.Г., Ефимова О.Ю.) по делу N А53-27752/2017, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Свиссбэл" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) о признании незаконным изложенного в письме от 25.08.2017 N 59-30-18563/14 решения об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051006:21, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, 6,10,12,14, пер. Доломановский, 45 "в", 45 "г", (далее - земельный участок) для завершения строительства административного здания, о понуждении к подготовке проекта соответствующего договора аренды.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.10.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2018, заявление удовлетворено со следующей мотивировкой. Земельный участок предоставлялся обществу без проведения торгов по договору аренды на основании постановления от 27.02.2015. Объект незавершенного строительства возведен легально на основании разрешения на строительство от 26.07.2012 N RU61310000-6683-2. Общество продолжает вносить плату за пользование земельным участком. Земельный участок необходим обществу для завершения строительства административного здания, право собственности на которое зарегистрировано до 01.03.2015. В этом случае договор аренды заключается с застройщиком без проведения торгов на три года однократно для завершения строительства. Прекращение ранее заключенного договора препятствием для однократного предоставления земельного участка в аренду не является. Департамент обратился в суд с иском об изъятии у общества объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов спустя более 6 месяцев после расторжения договора аренды. Производство по делу N А53-16740/2017 приостановлено и не препятствует рассмотрению спора по настоящему делу.

Департамент обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.10.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Суды не вправе обязать департамент в принятии решения о заключении договора аренды земельного участка без проверки всех возможных оснований для отказа в этом. Земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов объекты однократно для завершения строительства. Такому предоставлению препятствовало обращение уполномоченного органа в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Обществу земельный участок уже предоставлялся в аренду по договору от 08.06.2012 N 33985 для завершения строительства административного здания, расторгнутому 20.05.2015 по соглашению сторон. Повторное предоставление земельного участка без проведения торгов для этих целей недопустимо. Заявитель не подтвердил намерение завершить строительство административного здания и обеспечить продление срока действия разрешения на строительство. Строительные работы на земельном участке не ведутся, строительная техника отсутствует. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.08.2016 по иску департамента договор от 12.05.2015 N 35913 аренды земельного участка расторгнут в связи с признанием обществом иска и ввиду нецелевого использования земельного участка. У департамента отсутствовали законные основания для удовлетворения заявления общества от 01.08.2017.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что первоначально земельный участок был предоставлен обществу по договору аренды от 05.03.2008 N 30446 для строительства административного здания сроком до 05.03.2012. Указанный договор расторгнут 13.07.2012. Департаментом и обществом заключен договор от 13.07.2012 N 33985 для завершения строительства административного здания до 19.05.2015. Обществу департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону выдано разрешение от 26.07.2012 N RU61310000-6683-2 на строительство административного здания с надземной частью из 19 этажей и подземной части из 3 этажей, а также автостоянки на 228 машиномест.

Общество является собственником расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0051006:53 с площадью застройки 44 261,4 кв. м и степенью готовности 60 %. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.05.2013. Обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права от 08.10.2013 серии 61-АЗ N 969818, в котором в качестве документов-оснований названы договор аренды земельного участка от 08.06.2012 N 33985, зарегистрированный 13.07.2012, и разрешение на строительство от 26.07.2012 N RU 61310000-6683-2.

На основании постановления администрации города Ростова-на-Дону от 27.02.2015 N 95 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 12.05.2015 N 35913 аренды земельного участка, расторгнутый вступившим в силу 23.09.2016 решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.08.2016 по делу N А53-20491/2016.

Общество обратилось в департамент с заявлением от 01.08.2017 о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства административного здания. Письмом от 25.08.2017 департамент известил заявителя о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов со ссылкой на рассмотрение в суде иска департамента об изъятии у общества объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Считая названное решение департамента незаконным и нарушающим права заявителя, общество обратилось в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

По общему правилу, установленному нормами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). К исключениям из этого правила законодатель отнес случай заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения его строительства с его собственником (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6). Такое предоставление осуществляется однократно собственнику объекта незавершенного строительства при следующих условиях. Уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявил в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Судом отказано в удовлетворении такого требования. Этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6).

Названные положения внесены в Земельный кодекс пунктом 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и вступили в силу с 01.03.2015 (пункт 1 статьи 35 Закона N 171-ФЗ).

Подпунктом "н" пункта 1 статьи 11 Закона N 171-ФЗ была изменена редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), которой собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему соответствующее право собственности до 01.03.2015, предоставлено право приобрести находящийся в публичной собственности земельный участок под этим объектом в аренду на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Применение положений этого пункта возможно только в случае, если в соответствии с ним ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.

Прежней редакцией пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ собственнику объекта незавершенного строительства, зарегистрировавшему право собственности до 01.01.2012, предоставлялось право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

По смыслу вышеприведенных норм, общество как собственник объекта незавершенного строительства, право собственности которого зарегистрировано 08.05.2013, то есть после 01.01.2012 и до 01.03 2015, имело право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства административного здания. Общество не могло быть признано лицом, которому в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ земельный участок уже однажды предоставлялся в аренду, поскольку на него с учетом даты регистрации права собственности не распространялось действие предыдущей редакции этого пункта, а договор аренды от 12.05.2015 N 35913 заключен на основании постановления администрации города Ростова-на-Дону от 27.02.2015 N 95, изданного до вступления в силу новой редакции этого пункта.

Буквальное толкование действующей редакции пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ позволяет заключить о неприменимости к рассматриваемым отношениям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. В этой связи, право общества на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства административного здания существует независимо ни от соблюдения (несоблюдения) департаментом шестимесячного срока на заявление в суд требования об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов, ни от момента расторжения договора аренды от 12.05.2015 N 35913 в судебном порядке, ни от инициирования обществом процедуры продления действия разрешения на строительство.

Оспариваемое решение департамента противоречит содержанию и смыслу вышеназванных норм земельного законодательства и нарушает права и законные интересы общества. Понуждение департамента к подготовке проекта соответствующего договора аренды не противоречит норме, содержащейся в пункте 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса, и разъяснению, приведенному в абзаце 6 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Соответствие, в основном, выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.10.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2018 по делу N А53-27752/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова