Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2018 г. N Ф08-2139/18 по делу N А32-7077/2017

г. Краснодар

24 апреля 2018 г.

Дело N А32-7077/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Елена-92" (ИНН 2312004420, ОГРН 1032307152371) - Жук Д.В. (доверенность от 19.01.2017), в отсутствие представителя истца - администрации муниципального образования город Краснодар, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2017 (судьи Баранова Ю.И., Новик В.Л., Пономарева И.В.) по делу N А32-7077/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Елена-92" (далее - общество) о расторжении договора от 14.12.2010 N 4300016935 аренды земельного участка и возложении на общество обязанности по возврату арендодателю участка площадью 998 кв. м, кадастровый номер 23:43:0427001:71, расположенного по ул. Автолюбителей, 12/2, в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, путем освобождения и подписания акта приема-передачи объекта аренды.

Заявленные требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом как арендатором обязательств по договору аренды, выразившемся в неосвоении земельного участка.

Решением от 05.07.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.09.2017, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды исходили из отсутствия оснований для досрочного расторжения договора аренды от 14.12.2010 N 4300016935. Акт осмотра от 07.06.2017 N 1245 составлен в одностороннем порядке, единолично специалистом отдела, без участия свидетелей, указания на извещение лица о проверке объекта аренды. Договор не содержит условий о сроках строительства каких-либо объектов недвижимого имущества, участок должен использоваться для стоянки автомобилей. В материалы дела не представлено надлежащих, относимых и допустимых доказательств использования обществом земельного участка в нарушение требований договора и законодательства Российской Федерации в части нецелевого использования земли. Отсутствие доказательств осуществления строительства обусловлено затруднением целевого использования земельного участка. Поведение общества признано добросовестным, направленным на реальное исполнение договора с учетом цели предоставления имущества. Легальное строительство изначально невозможно не по вине арендатора, столкнувшегося с проблемой получения разрешения на строительство.

В кассационной жалобе администрация просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В обоснование своих доводов заявитель указывает, что присутствие землепользователя при осмотре земельного участка не требуется. При осуществлении проверки управление муниципального контроля администрации руководствовалось принципами, закрепленными земельным законодательством, в числе которых принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Осмотр осуществляется в целях сравнения фактических данных о земельном участке и его использованием, проводится управлением муниципального контроля администрации по запросу отраслевых, функциональных, территориальных органов администрации. По результатам осмотра составляется акт осмотра земельного участка. Отсутствие землепользователя при осуществлении осмотра не является основанием для его отложения при условии технической возможности проведения. Из материалов дела не следует, что в течение трех лет с момента заключения договора (с 14.12.2010 по 14.12.2013) общество обращалось в администрацию или ее департаменты с заявлениями о получении градостроительного плана, выдаче разрешения на строительство, а также о принятии муниципальным органом решений об отказе в выдаче документов, признанных незаконными в судебном порядке. Доказательств неправомерных отказов, волокиты со стороны муниципального собственника, не представлено. На момент обращения в суд (февраль 2017 года) цель договора арендатором не достигнута, по истечении более трех лет аренды земельный участок не застроен. Общество не предприняло своевременных мер по освоению земли, не представило доказательств невозможности строительства по объективным причинам, исключающим или затрудняющим такое строительство (особенности почвы, заболоченность и т. п.). Постановление администрации от 17.03.2015 N 2446 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка"; заключение предварительного рассмотрения материалов объекта строительства АО "Международный аэропорт "Краснодар"" от 26.12.2016; письмо Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края от 13.12.2016; письмо Министерства обороны Российской Федерации от 14.12.2016 не являются допустимыми доказательствами надлежащего использования спорного земельного участка, так как получены по истечении 6 лет после заключения договора аренды от 14.12.2010 N 4300016935. Данные документы предшествуют началу строительства, которое к моменту обращения истца в суд не осуществлялось. Действующим законодательством не предусмотрено, что в договорах аренды земельных участков должен быть указан срок возведения объектов недвижимого имущества. Согласование в договоре срока его действия (10 лет), не свидетельствует о том, что стороны определили более длительный период возможного неиспользования земли для строительства в сравнение со сроком, предусмотренным в статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). В рамках дела N А32-15605/2017 проверяется законность решений органа местного самоуправления об отказе в выдаче разрешения на строительство, которые мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0427001:71 находится в зоне зеленых насаждений общего пользования - Р.О., основными видами разрешенного использования которой является размещение скверов, бульваров, благоустройство территории, размещение объектов инженерной инфраструктуры. Кроме того, в настоящем деле суды не исследовали вопрос о действительности договора аренды земельного участка от 14.12.2010 N 4300016935.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, отметив, что решениями департамента архитектуры и градостроительства администрации от 06.04.2017 N 24/3280-1, 24/3263-1 обществу в выдаче разрешения на строительство объектов отказано. В настоящее время законность данных отказов проверяется при повторном рассмотрении дела N А32-15605/2017. Арендная плата вносится своевременно, арендатором получен градостроительный план.

В трехлетний период, в который земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве. Администрация явку процессуального представителя в арбитражный суд округа не обеспечила, извещена на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 26.11.2010 N 9675 "О предоставлении ООО "Елена-92" земельного участка в Карасунском внутригородском округе города Краснодара" администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 14.12.2010 N 4300016935 земельного участка общей площадью 998 кв. м, кадастровый номер 23:43:0427001:71, расположенного по ул. Автолюбителей, 12/2 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, для строительства многофункционального паркинга (2.4 гаражные комплексы, паркинги), сроком действия до 26.11.2020. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.04.2011 (л. д. 15 - 20, 21).

На основании пункта 4.1.5 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Актом осмотра земельного участка от 27.05.2016 N 1361 зафиксировано, что земельный участок общей площадью 998 кв. м, расположенный по ул. Автолюбителей, 12/2 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на его части имеются навалы щебня, грузовой автотранспорт (л. д. 26).

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 18.03.2016 N 29/2511 в отношении земельного участка площадью 998 кв. м (кадастровый номер 23:43:0427001:71) подготовлен градостроительный план от 17.03.2015 N RU 23306000-00000000004735, разрешение на строительство не выдавалось.

В адрес общества администрация направила предписание от 10.08.2016 N 24559.26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения, которое возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения (л. д. 34).

В повторном акте осмотра от 31.10.2016 N 2876 отражено, что земельный участок общей площадью 998 кв. м, расположенный по ул. Автолюбителей, 12/2 в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на его части имеются навалы щебня и грузовой автотранспорт (л. д. 34).

Ввиду неустранения выявленных нарушений в адрес ответчика направлено уведомление от 24.11.2016 N 16021/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи, которое возвращено за истечением срока хранения (л. д. 38).

Неурегулирование спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления администрацией иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом предусмотренных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 приведенной статьи аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

По смыслу приведенных норм время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции руководствовались положениями СП 113.13330.2012 Стоянки автомобилей. Актуализированная редакция СНиП 21-02-99* (с Изменением N 1), в силу п. 3.96 которого паркингом является место для стоянки автомобилей. Вместе с тем, п. 3.1 указанного акта установлено, что стоянка автомобилей (автостоянка, паркинг, парковка, гараж, гараж-стоянка) - это здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная для хранения (стоянки) преимущественно легковых автомобилей и других мототранспортных средств (мотоциклов, мотороллеров, мотоколясок, мопедов, скутеров), которые могут быть: встроенными, встроено-пристроенными, отдельно стоящими, пристроенными, подземными; наземными закрытого типа; плоскостными открытого типа; открытого типа; модульными быстровозводимыми; плавучими (дебаркадерными); механизированными; полумеханизированными; обвалованными; перехватывающими. Условиями договора предусмотрено, что земельный участок должен использоваться для стоянки автомобилей. Истцом не предоставлено надлежащих, относимых и допустимых доказательств использования земельного участка в нарушение требований договора и законодательства Российской Федерации в части нецелевого использования земельного участка.

Коллегия окружного суда находит данный вывод судебных инстанций противоречащим условиям договора аренды (пункт 1.3), буквальное прочтение которого свидетельствует о том, что участок предоставлен для строительства многофункционального паркинга (2.4 гаражные комплексы, паркинги), что не тождественно указанному судами целевому назначению "для стоянки автомобилей".

Кроме того, по мнению суда кассационной инстанции, судебные акты состоялись без учета следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Вопросы правомерности заключения договора аренды от 14.12.2010 N 4300016935, правовая и фактическая возможность его исполнения, расторжения, судебными инстанциями с необходимой степенью полноты не исследованы.

Возражения администрации, а также ее указание на расположение земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:71 в зоне зеленых насаждений общего пользования - Р.О., основными видами разрешенного использования которой является размещение скверов, бульваров, благоустройство территории, размещение объектов инженерной инфраструктуры, суды не проверили, выводов по результатам исследования этих обстоятельств обжалуемые судебные акты не содержат.

При этом ссылка подателя кассационной жалобы на отказы департамента архитектуры и градостроительства администрации от 06.04.2017 N 24/3280-1, 24/3263-1 в выдаче разрешения на строительство не может иметь решающего значения по делу, так как обращения общества имели место в 2016 - 2017 годах, тогда как рассматриваемый договор датирован 2010 годом. В рамках дела N А32-15605/2017 проверяется законность приведенных решений органа местного самоуправления в лице соответствующего департамента, окончательный судебный акт не вынесен. В то же время основания, по которым администрация просит расторгнуть рассматриваемый договор, связаны с неосвоением земельного участка, поэтому судебный акт по делу N А32-15605/2017 не может повлиять на итоги рассмотрения настоящего спора, принимая во внимание, что общество обратилось за выдачей разрешения на строительство спустя более 6 лет с момента заключения договора аренды.

При таких обстоятельствах решение от 05.07.2017 и апелляционное постановление от 25.09.2017 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункты 2, 3 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, части 1, 3 статьи 288 Кодекса).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать все существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам участников спора, оценить договор аренды земельного участка от 14.12.2010 N 4300016935 на предмет действительности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 названного Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2017 по делу N А32-7077/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова