Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 апреля 2018 г. N Ф08-2563/18 по делу N А32-37074/2017

г. Краснодар

27 апреля 2018 г.

Дело N А32-37074/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Шоко" (ИНН 2320181649, ОГРН 1102366002804), ответчика - открытого акционерного общества "Вектор Роста" (ИНН 7726690702, ОГРН 1127746065974), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Шоко" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2017 (судья Ермолова Н.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 (судьи Глазунова И.Н., Илюшин Р.Р., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-37074/2017, установил следующее.

ООО "Шоко" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Вектор Роста" о взыскании 2 709 630 рублей в качестве соразмерного уменьшения арендной платы по договору от 01.10.2013 N 1 аренды недвижимого имущества.

Исковые требования мотивированы тем, что в переданных в аренду истцу помещениях в течение 17 месяцев с момента заключения договора отсутствовало холодное водоснабжение.

Решением от 27.11.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 31.01.2018, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием оснований для применения пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и соразмерного уменьшения размера арендной платы. Ответчик не представил доказательств, подтверждающих, что в спорный период в арендуемые им нежилые помещения была ограничена поставка холодного водоснабжения.

В кассационной жалобе ООО "Шоко" просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что в спорный период в переданных истцу в аренду нежилых помещениях отсутствовало холодное водоснабжение, что привело к снижению планируемой прибыли. В связи с чем ООО "Шоко" вправе требовать соразмерно уменьшения арендной платы. Представленные истцом документы в подтверждение факта надлежащего исполнения обязательств по договору не свидетельствуют о подаче холодной воды.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 01.10.2013 ООО "Вектор Роста" (арендодатель) и ООО "ШОКО" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное возмездное владение и пользование, нежилые помещения площадью 124,6 кв. м (комнаты N 35, 40 - 46), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Навагинская, д. 16, литер Б.

В соответствии с пунктом 1.2 договора помещения передаются арендатору для организации точки общественного питания. Арендатор не вправе менять назначение помещений, передаваемых в аренду без предварительного письменного согласования с арендодателем.

Согласно пункту 2.2 договора арендодатель обязуется предоставить помещения арендатору по акту приема-передачи в срок не позднее 01.10.2013 включительно; создавать необходимые условия для эффективного использования арендатором помещений; в случае пожаров, затоплений, взрывов, иных аварий, выхода из строя принадлежащего арендодателю оборудования, расположенного в помещениях (системы вентиляции, кондиционирования, отопления, электросети и т.д.) и других чрезвычайных происшествий, арендодатель обязан немедленно принимать все возможные меры к устранению и ликвидации последствий указанных происшествий; не совершать никаких юридических и фактических действий, нарушающих права арендатора, приобретенные им по настоящему договору; предоставить комплект документов арендатору для государственной регистрации настоящего договора и/или дополнительных соглашений и изменений к договору в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

В силу пункта 3.1 договора он вступает в силу с момента передачи арендатору объекта недвижимости и подписания акта приемки передачи и действует по 30.09.2016.

В случае, если арендатор продолжает пользоваться помещениями после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе отказаться от настоящего договора, письменно предупредив об этом другую сторону за 20 (двадцать) календарных дней (пункт 3.4 договора).

Арендная плата за помещения состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы (пункт 4.1 договора).

Согласно пункту 4.3 договора постоянная часть арендной платы в месяц по договору составляет 227 700 рублей (НДС не предусмотрен). Неполный календарный месяц оплачивается пропорционально количеству дней фактического пользования помещением. Арендатор перечисляет постоянную часть арендной платы на расчетный счет арендодателя за первый месяц аренды в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи помещений от арендодателя арендатору, а в дальнейшем производит платежи не позднее 5 (пятого) календарного числа текущего месяца за текущий месяц.

01 октября 2013 года по акту приема-передачи арендатору переданы спорные нежилые помещения.

Истец указывает, что после сдачи помещений в аренду ответчик прекратил подачу питьевой холодной воды на основании акта ООО "Водоканал", в связи с чем арендатор был лишен возможности осуществлять полноценную хозяйственную деятельность в спорном помещении, в результате чего деятельность истца приносила доход лишь 30% от предполагаемой прибыли; данное обстоятельство является основанием для снижения арендной платы за указанные месяцы на 70%, что составляет 2 709 630 рублей.

За период отсутствия холодного водоснабжения в арендуемом помещении арендатором уплачена арендная плата в сумме 3 870 900 рублей.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 07.08.2017 N 511 с требованием о возврате излишне уплаченной арендной платы. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Истец, полагая, что в результате ухудшения состояния арендуемого имущества (отсутствие холодной воды) произошло уменьшение предполагаемой прибыли, в связи с чем арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 4 Кодекса и статьей 11 Гражданского кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса установлено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из диспозиции данной нормы следует, что основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

В силу требований статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. По правилам статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что в период заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи, нежилые помещения соответствовали всем характеристикам, необходимым арендатору для осуществления предполагаемой деятельности (общественного питания). Акт приема-передачи подписан без возражений. Внесением арендной платы в полном объеме и оплатой коммунальных услуг подтверждается отсутствие претензий в период пользования арендуемыми помещениями. Истец в нарушение статей 9 и 65 Кодекса не представил доказательств, подтверждающих ограничения по поставке коммунального ресурса (холодной воды) в арендуемые им помещения в спорный период.

Доводы кассационной жалобы о необходимости применения к спорной ситуации пункта 1 статьи 612 и пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса отклоняются судом округа, поскольку по смыслу указанных норм арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которые им были оговорены или были известны (должны быть обнаружены) арендатором при заключении договора или передаче имущества. В материалах дела отсутствуют доказательства уведомления истцом ответчика о введенных ограничениях по поставке холодной воды в спорный период и предъявления претензий относительно несоразмерности арендной платы в спорный период.

Ссылка подателя жалобы на то, что ограничения по поставке коммунального ресурса (холодной воды) подтверждается актом ООО "Водоканал" не принимается, поскольку не подтверждена документально.

Иные доводы кассационной жалобы получили надлежащую правовую оценку в обжалуемых судебных актах и направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, которая в силу статей 286 и 287 Кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 27.11.2017 и апелляционного постановления от 31.01.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 по делу N А32-37074/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова