Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2018 г. N 15АП-8/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 апреля 2018 г. N Ф08-2563/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

31 января 2018 г.

дело N А32-37074/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соколовой А.О.,

при участии от ответчика: Лысенко А.С. (доверенность от 05.09.2017),

от третьего лица: Лысенко А.С. (доверенность от 09.01.2018).

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Шоко"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2017 по делу N А32-37074/2017 (судья Ермолова Н.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Шоко"

к обществу с ограниченной ответственностью "Вектор Роста"

при участии третьего лицка: общества с ограниченной ответственностью "БазЭл недвижимость"

о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Шоко" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к общество с ограниченной ответственностью "Вектор Роста" (далее - ответчик) о взыскании 2709630 руб. в качестве соразмерного уменьшения арендной платы по договору аренды недвижимого имущества N 1 от 01.10.2013.

Исковые требования мотивированы тем, что в переданных помещениях в течение 17 месяцев с момента заключения договора отсутствовало холодное водоснабжение.

Решением Арбитражного уда Краснодарского края от 27.11.2017 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, апеллянт обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Заявитель апелляционной жалобы настаивает на доводах о том что в спорный период отсутствовало холодное водоснабжение в арендованных помещениях, указывает, что представленные истцом документы в подтверждение факта надлежащего исполнения обязательств по договору не свидетельствуют о подаче холодной воды.

Представитель ответчика, третьего лица в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Истец в судебное заседание явки не обеспечил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

При названных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть жалобу по существу в отсутствие представителя ответчика в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, 01.10.2013 г. между ООО "Вектор Роста" (арендодатель) и ООО "ШОКО" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное возмездное владение и пользование, нежилое помещение, расположенное по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Навагинская, дом 16, литер Б, комнаты N N 35, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46 общей площадью 124,6 кв.м..

В соответствии с п. 1.2 договора, помещения передаются арендатору для организации точки общественного питания. Арендатор не вправе менять назначение помещений, передаваемых в аренду без предварительного письменного согласования с арендодателем.

Согласно п. 2.2 договора, арендодатель обязуется:

предоставить помещения арендатору по акту приема-передачи в срок не позднее 01 октября 2013 года включительно;

создавать необходимые условия для эффективного использования арендатором помещений;

- в случае пожаров, затоплений, взрывов, иных аварий, выхода из строя принадлежащего арендодателю оборудования, расположенного в помещениях (системы вентиляции, кондиционирования, отопления, электросети и т.д.) и других чрезвычайных происшествий, арендодатель обязан немедленно принимать все возможные меры к устранению и ликвидации последствий указанных происшествий;

не совершать никаких юридических и фактических действий, нарушающих права арендатора, приобретенные им по настоящему договору;

предоставить комплект документов арендатору для государственной регистрации настоящего договора и/или дополнительных соглашений и изменений к договору в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

В силу п. 3.1 договора вступает в силу с момента передачи арендатору объекта недвижимости и подписания акта приемки передачи и действует по 30 сентября 2016 года.

В случае, если арендатор продолжает пользоваться помещениями после истечения срок аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, настоящий договор, настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе отказаться от настоящего договора, письменно предупредив об этом другую сторону за 20 (двадцать) календарных дней (п. 3.4 договора).

Арендная плата за помещения состоит из постоянной части арендной платы и переменной части арендной платы (п. 4.1 договора).

Согласно п. 4.3 договора, постоянная часть арендной платы в месяц по договору составляет 227 700 руб., НДС не предусмотрен. Неполный календарный месяц оплачивается пропорционально количеству дней фактического пользования помещением. Арендатор перечисляет постоянную часть арендной платы на расчетный счет арендодателя за первый месяц аренды - в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи помещений от арендодателя арендатору, а в дальнейшем производит платежи не позднее 5 (пятого) календарного числа текущего месяца за текущий месяц.

01.10.2013 г. по акту приема-передачи в аренду помещения, арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Навагинская, дом 16, литер Б, комнаты N N 35, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46 общей площадью 124,6 кв.м.

Истец указывает, что после сдачи помещений в аренду ответчик прекратил подачу питьевой холодной воды на основании акта ООО "Водоканал", в связи с чем он был лишен возможности осуществлять полноценную хозяйственную деятельность в спорном помещении.

По расчетам истца, за период отсутствия холодного водоснабжения в арендуемом помещении арендатором была уплачена арендная плата арендодателю в сумме 3 870 900 руб.

Истец полагает, что в связи с отсутствием холодного водоснабжения в арендуемом помещении в спорный период, деятельность истца приносила доход лишь 30% от предполагаемой прибыли, в связи с чем истец считает разумным потребовать от арендодателя снизить арендную плату за указанные месяцы на 70%, что составляет 2 709 630 руб.

В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 07.08.2017 исх. N 511 с требованием о возврате излишне уплаченной арендной платы в сумме 2 709 630 руб. Однако претензия оставлена ответчиком без финансового удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Шоко" в Арбитражный суд Краснодарского края с требованием в защиту нарушенных прав.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды, в силу чего подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой гражданского кодекса Российской Федерации, а также подлежат специальному регулированию нормами главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании пунктов 1 и 2 статьи 611 Гражданского кодекса РФ имущество сдается в аренду в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

В статье 612 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Из содержания статьи 612 Гражданского кодекса РФ следует, что под недостатками сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующими пользованию им, понимается ненадлежащее качество вещи, не позволяющее использовать ее по целевому назначению в течение всего срока аренды.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Из представленного в дело акта приема-передачи от 01.10.2013 следует, что спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, ул. Навагинская, дом 16, литер Б, комнаты N N 35, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, переданы истцу в технически исправном состоянии без каких-либо претензий, акт подписан сторонами без замечаний и разногласий.

Имеющиеся в деле материалы свидетельствуют о том, что после получения от арендодателя имущества арендатор о выявленных в нем недостатках (отсутствии возможности использовать нежилое помещение по назначению) не заявлял.

Следовательно, каких-либо претензий об отсутствии водоснабжения на момент передачи спорных нежилых помещений у арендатора к арендодателю не было.

Как верно указано судом первой инстанции, в течение спорного периода времени с 01.10.2013 по 31.07.2017 истец производил оплату арендных и коммунальных платежей, тем самым косвенно подтверждая, что помещения соответствовали требованиям к их целевому использованию в рамках заключенного между сторонами договора.

Согласно представленному в материалы дела соглашению об оплате за бездоговорное пользование услугами водоснабжения и (или) водоотведения от 29.01.2015, заключенному между ООО "Сочиводоканал" и ООО "Вектор Роста", ответчик, пользующийся услугами по водоснабжению и водоотведению обязался оплатить поставщику коммунальных услуг денежные средства за бездоговорное пользование в сумме 1 318 547 руб. Соглашение подписано и скреплено оттисками печатай организаций.

В выставленной на основании названного соглашения истцу счете-фактуре указан период с 01.10.2013 по 29.01.2015.

Истцом в материалы дела представлены платежные поручения об оплате указанной задолженности.

Ходатайства о фальсификации представленных истцом доказательств ответчик не заявлял.

Апелляционный суд отмечает, что факт подачи холодной воды в момент передачи помещений истцом не оспаривается, вместе с тем, доказательств наличия договорных отношений между истцом и ООО "Сочиводоканал" на 01.10.2013 истцом не представлено.

В исковом заявлении апеллянт указывает, что подача холодной воды была прекращена не основании акта ООО "Водоканал", однако соответствующий акт в материалы дела также не представлен.

В соответствии со ст. 64, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований по доводам апелляционной жалобы.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2017 по делу N А32-37074/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

Р.Р. Илюшин Т.Р. Фахретдинов