Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 апреля 2018 г. N Ф08-2905/18 по делу N А32-13447/2017

г. Краснодар

26 апреля 2018 г.

Дело N А32-13447/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., в отсутствие истца - администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Империал" (ИНН 2317037726, ОГРН 1032309870856), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2017 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 (судьи Фахретдинов Т.Р., Ильина М.В., Мисник Н.Н.) по делу N А32-13447/2017, установил следующее.

Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Империал" (далее - общество) о взыскании 965 309 рублей 98 копеек арендной платы, 15 607 рублей 89 копеек пеней, а также расторжении договора от 09.12.2009 N 4900005484 аренды земельного участка площадью 2411 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402008:347, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по своевременному внесению арендных платежей с 01.04.2016 по 30.09.2016.

Решением от 25.10.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 22.02.2018, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы наличием в деле доказательств, подтверждающих погашение ответчиком долга и неустойки в полном объеме. Отказ в расторжении договора аренды обусловлен отсутствием существенных нарушений условий договора аренды со стороны общества.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. Податель жалобы указывает, что в период с 01.04.2016 по 30.09.2016 ответчик несвоевременно вносил арендные платежи. Допущенные арендатором нарушения являются существенными, поэтому администрация вправе требовать расторжения договора даже после уплаты ответчиком долга (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Досудебный порядок расторжения договора (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее Гражданский кодекс) арендодателем соблюден.

От общества поступило ходатайство о процессуальном правопреемстве.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить в части расторжении договора аренды и взыскании пени.

Как видно из материалов дела и установлено судами, муниципальному образованию г. Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 10 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0402008:347, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина.

09 декабря 2009 года администрация (арендодатель) и ООО "ВиД" (арендатор) заключили договор N 4900005484, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 10 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0402008:347 для размещения реабилитационного центра с лечебно-оздоровительным комплексом и лабораторией антидопингового контроля сроком до 01.12.2019. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В силу пункта 3.3 договора внесение арендной платы осуществляется ежеквартально до истечения десятого числа последнего месяца квартал. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.

За нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3 арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).

В адрес ответчика направлялись претензии о необходимости устранения допущенных нарушений условий договора, а также о его расторжении.

Администрация, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило принятые на себя по договору обязательства, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса).

Суды установили, что ответчик уплатил заявленный истцом долг и неустойку. Выводы судебных инстанций в названной части соответствуют содержанию представленных в дело доказательств (т. 1, л. д. 87 - 90). Учитывая баланс интересов сторон, поведение ответчика, направленное на полное погашение не только долга, но и выплату договорных санкций, незначительность периода просрочки, суды не усмотрели оснований к расторжению договора.

Вместе с тем судебные акты приняты без учета следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса (в редакции на дату заключения договора) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Согласно абзацу 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление N 57) арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Пунктом 2 данного постановления к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. При этом надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.

Согласно имеющимся в материалах дела документам, предоставленный администрацией обществу по спорному договору аренды для строительства реабилитационного центра с лечебно-оздоровительным комплексом и лабораторией антидопингового контроля земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402008:347, имеет ограничения, предусмотренные статьями 56 и 56.1 Земельного кодекса (кадастровый паспорт от 28.04.2016; т. 1, л. д. 45 - 59). Из представленного в материалы дела акта от 22.04.2016 осмотра земельного участка следует, что земельный участок предположительно свободен от капитальных строений, на участке расположен парк отдыха (т. 1, л. д. 41, 42).

Вместе с тем разрешая спор о взыскании платы по договору аренды от 09.12.2009 N 4900005484, суд не исследовал его на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, регламентирующим в этот период порядок предоставления земельных участков для целей строительства, не выяснил вопрос о нахождении спорного земельного участка в границах территории общего пользования.

При таких обстоятельствах решение от 25.10.2017 и апелляционное постановление от 22.02.2018 в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и взыскании пени не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства проверить соблюдение процедуры предоставления обществу спорного земельного участка для строительства, исследовать вопрос о нахождении земельного участка в границах территории общего пользования, при констатации договора в качестве недействительной (ничтожной) сделки рассмотреть вопрос о правомерности начисления пени, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права. Суду следует также рассмотреть ходатайство о проведении процессуального правопреемства.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 по делу N А32-13447/2017 в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и взыскании пени отменить, в отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 по делу N А32-13447/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова