Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 мая 2018 г. N Ф08-2390/18 по делу N А32-6250/2017

г. Краснодар

04 мая 2018 г.

Дело N А32-6250/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 мая 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С. при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Новощербиновская"" (ИНН 2361007343, ОГРН 1112361001609) - Кушнир С.Н. (доверенность от 11.12.2017), в отсутствие представителя органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Новощербиновская"" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2017 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2017 (судьи Смотрова Н.Н., Соловьева М.В., Сурмалян Г.А.) по делу N А32-6250/2017, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Новощербиновская"" (далее - общество-1) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконным изложенного в письме от 21.11.2016 N 23/035/801/2016-7301 решения об отказе в государственной регистрации права аренды на земельный участок площадью 1 037 886 кв. м с кадастровым номером 23:36:0802000:868, расположенный по адресу (местоположение): Краснодарский край, Щербиновский район, в границах СПК (колхоз) им. Калинина, секция 4 контур 19 (далее - земельный участок), о возложении на управление обязанности по регистрации права аренды общества-1 на земельный участок.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2017, в удовлетворения заявления отказано со следующей мотивировкой.

С момента приобретения арендатором (обществом-1) права собственности на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок договор аренды трансформировался в соглашение участников долевой собственности о порядке использования общего имущества. На такое соглашение не распространяется общее правило о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, и такое соглашение не подлежит государственной регистрации.

Общество-1 обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Права участников арендных правоотношений отличаются от прав участников общей долевой собственности на объект аренды. При приобретении арендатором долей в праве общей долевой собственности на объект аренды совпадение должника и кредитора по договору аренды происходит только в части этих долей, договор аренды в целом не прекращается. Соглашение о расторжении договора аренды стороны не заключали. Между собственниками земельного участка отсутствует спор относительно объема их прав. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении земельного участка арендой в пользу общества права и законные интересы других лиц не затронет. Право аренды на земельный участок перешло к обществу-1 в силу прямого указания закона.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2017 подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) им. Калинина (далее - кооператив) являлся арендатором земельного участка, а с 07.12.2010 - участником общей долевой собственности на земельный участок (57999/1037886 долей). Кооператив в 2012 году реорганизован в общество с ограниченной ответственностью "Калинина" (далее - общество-2), которое в 2016 году присоединено к обществу-1.

Общество-1 обратилось в управление с заявлением о регистрации его права аренды на земельный участок. Письмом от 21.11.2016 N 23/035/801/2016-7301 управление известило заявителя о принятом решении об отказе в государственной регистрации права аренды общества на земельный участок ввиду того, что переход права аренды от кооператива к обществу-2 не регистрировался, поэтому не состоялся. Общество-2 не являлось арендатором земельного участка и, соответственно, это право не могло перейти к обществу-1 при его реорганизации в порядке универсального правопреемства.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) - незаконным (далее - оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) установлено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице (статья 413). В аренду могут быть переданы земельные участки, при этом законом могут быть установлены особенности их сдачи в аренду (статья 607).

По общему правилу, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (статья 617).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (часть 6 статьи 27). Допускается прекращение аренды земельного участка по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном статьей 46 Земельного кодекса (пункт 1 статьи 46).

Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ )установлены правила и ограничения, применяемые к сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на такие участки (пункт 1 статьи 1). В качестве одного из принципов, на которых основан оборот земель сельскохозяйственного назначения, названо преимущественное право сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, на покупку доли в праве общей собственности на этот участок при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности (пункт 3 статьи 1). К особенностям совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения отнесены применение к соответствующим сделкам правил Гражданского кодекса, а также возможность продажи участником долевой собственности своей земельной доли сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, без выделения земельного участка в счет такой земельной доли (статья 12).

Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" статья 12 Закона N 101-ФЗ дополнена пунктом 5, согласно которому в случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.

В силу пункта 5 статьи 24.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшей до 01.01.2017, наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка. Аналогичное положение содержится в пункте 5 статьи 47 действующего с 01.01.2017 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, при переходе к арендатору - сельскохозяйственной организации части (не всех) долей в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, являющийся объектом аренды, ранее существовавшие арендные отношения не прекращаются, поскольку не происходит полного совпадения должника и кредитора в одном лице. Нормами гражданского кодекса, Земельного кодекса, Закона N 101-ФЗ совершение такой сделки с земельными долями не названо в качестве основания прекращения ранее существовавших арендных отношений. Правовая позиция, согласно которой договор аренды не прекращается при приобретении арендатором долей в праве собственности на земельный участок, являющийся объектом аренды, поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 03.08.2017 N 306-КГ17-9783).

Содержащийся в обжалуемых судебных актах вывод о прекращении арендных отношений в момент приобретения кооперативом долей в праве общей собственности на земельный участок не может быть признан соответствующим вышеназванным нормативным положениям, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств, в том числе связанных с реорганизацией кооператива в общество-2, общества-2 в общество-1, переходом в порядке универсального правопреемства права аренды земельного участка (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2017 по делу N А32-6250/2017 отменить. Дело NА32-6250/2017 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Я.Е. Волков Н.С. Мазурова