Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 мая 2018 г. N Ф08-3134/18 по делу N А63-13019/2017

г. Краснодар

04 мая 2018 г.

Дело N А63-13019/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 мая 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Артамкиной Е.В. и Рассказова О.Л., в отсутствие в судебном заседании заявителя - индивидуального предпринимателя Пахомовой Галины Федоровны (ИНН 263513642330, ОГРНИП 304263525900263), заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.10.2017 (судья Безлепко В.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2018 (судьи Семенов М.У., Белов Д.А., Цигельников И.А.) по делу N А63-13019/2017, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Пахомова Г.Ф. (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) о признании незаконными отказов и обязании провести регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 23.01.2017 на объекты недвижимого имущества.

Решением суда первой инстанции от 19.10.2017, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 16.02.2018, заявленные требования удовлетворены. Отказ управления в регистрации права собственности предпринимателя на спорный объект признан незаконным, суд возложил обязанность на управление зарегистрировать переход права собственности от ООО "СФ "Фрегат"" (далее - общество) к предпринимателю, на основании договора купли-продажи от 23.01.2017 на объекты недвижимости: объект незавершенного строительства - производственный корпус, процент готовности 50%, площадь застройки 5 281,6 кв. м, с кадастровым номером 26:12:020105:278 и земельный участок, назначение:

земли населенных пунктов - территория завода, площадь 23 742 кв. м, кадастровый номер 26:12:020105:148, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Коломийцева, 16а.

В кассационной жалобе управление просит решение от 19.10.2017 и постановление от 16.02.2018 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требованиях. В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что с заявлением о государственной регистрации права на основании договора купли-продажи обратилась только одна сторона - покупатель, заявление о государственной регистрации перехода права собственности от продавца - общества на государственную регистрацию не представлено. Согласно сведениям о юридическом лице (обществе), 13.01.2017 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 11 по Ставропольскому краю принято решение о ликвидации юридического лица (введена процедура ликвидации), Маликова О.А. назначена лицом имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица с 20.01.2017.

Договор купли-продажи недвижимого имущества подписан 23.01.2017 предпринимателем и генеральным директором общества Яценко А.А., следовательно, договор купли-продажи подписан лицом не правомочным совершать действия в период с 20.01.2017, что явилось препятствием в осуществлении государственной регистрации перехода прав.

Отзыв на жалобу не поступил.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 23.01.2017 общество (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора купли-продажи следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Коломийцева, 16 а:

- производственный корпус - объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки: 5281,6 кв. м, степень готовности объекта: 80%, кадастровый (или условный) номер: 26:12:020105:278 (запись о регистрации права собственности продавца на производственный корпус от 25.01.2016 N 26-26/001-26/001/207/2015-2552/2);

- земельный участок, назначение: земли населенных пунктов - территория завода, площадью: 23 742 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 26:12:020105:148 (запись о регистрации права собственности продавца от 25.01.2016 N 26-26/001-26/001/207/2015-2550/2).

В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи от 23.01.2017 денежные средства в размере 23 млн. рублей в том числе, за производственный корпус - 22 700 тыс. рублей и за земельный участок - 300 тыс. рублей, продавец получил с покупателя до подписания договора.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 23.01.2017 N 1 приобретенное предпринимателем по договору купли-продажи недвижимое имущество оплачено обществу в размере 23 млн. рублей.

Пунктом 8 договора купли-продажи недвижимости от 23.01.2017 установлено, что объекты недвижимого имущества переданы одновременно с заключением договора купли-продажи и поскольку взаиморасчет между сторонами произошел полностью до подписания договора, отдельное соглашение о передаче недвижимости составляться не будет.

Предприниматель 06.02.2017 обратился через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в управление с заявлениями о государственной регистрации перехода прав собственности на объекты: производственный корпус - объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки: 5281,6 кв. м, степень готовности объекта: 80%, кадастровый (или условный) номер: 26:12:020105:278; земельный участок, назначение: земли населенных пунктов - территория завода, площадь: 23 742 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 26:12:020105:148, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Коломийцева, 16 а.

Решением, оформленным уведомлениями от 16.05.2017 N 26/133/011/2017-1866 и от 16.05.2017 N 26/133/011/2017-1870, управлением отказало предпринимателю в государственной регистрации права собственности (перехода права) на недвижимое имущество. В обоснование отказов управление в качестве основания указало, что с заявлением о государственной регистрации права на основании договора купли-продажи обратилась только одна сторона - покупатель; заявление же о государственной регистрации перехода права собственности от продавца на государственную регистрацию не представлено; согласно данным Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) 31.01.2017 общество ликвидировано; поскольку подача заявлений о государственной регистрации права, о переходе права собственности от общества невозможна в связи с ликвидацией данного юридического лица.

Считая, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности противоречит действующему законодательству, нарушает права и законные интересы и препятствует реализации права собственности в отношении приобретенного имущества, предприниматель обратился с заявлением в суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно руководствовались следующим.

В силу статьи 198 Кодекса, статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Согласно частям 4 и 5 статьи 200 Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно статье 1 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 14 Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, соответствующие требованиям, указанным в статье 18 вышеназванного Федерального закона.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 21 Закона о регистрации).

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

На основании пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно сведениям ЕГРН 25.01.2016 за обществом зарегистрировано право собственности на объекты недвижимого имущества:

- производственный корпус - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:020105:278, площадь застройки 5281,6 кв. м, степень готовности - 80%, местонахождение: г. Ставрополь, ул. Коломийцева, д. 16 А, о чем в ЕГРН сделана запись N 26-26/001-26/001/207/2015-2552/2.

- земельный участок с кадастровым номером 26: 12:020105:148, площадью 23 742 кв. м, местонахождение: г. Ставрополь, ул. Коломийцева, д. 16 А, о чем в ЕГРН сделана запись N 26-26/001-26/001/207/2015-2550/2.

Согласно данным ЕГРЮЛ 20.01.2017 назначен ликвидатор общества и 31.01.2017 общество ликвидировано.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Закона о регистрации государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено Законом о регистрации. В соответствии с пунктом 7 статьи 15 Закона о регистрации, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно пункту 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) при ликвидации продавца - юридического лица, судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Кодекса.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Кодекса в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что договор купли-продажи заключен в надлежащей письменной форме, продавец на момент продажи объекта недвижимого имущества владел им на праве собственности, характеристики объекта, необходимые для идентификации предмета купли-продажи, указаны в договоре, оплата приобретенного предпринимателем объекта недвижимого имущества подтверждается квитанцией от 23.01.2017 N 1, подтверждающей передачу объекта продавцом покупателю, квитанция подписана представителем продавца и заверена печатью общества, продавец ликвидирован, руководствуясь Гражданским кодексом, Законом о регистрации, разъяснениями, приведенными в постановлении N 10/22, суды пришли к верному выводу, что на государственную регистрацию представлены все необходимые документы, соответствующие требованиям закона по форме и содержанию и правомерно удовлетворили заявленные требования.

Доводы управления о том, что договор купли-продажи от 23.01.2017 подписан от имени общества Яценко А.А. как директором, тогда как на момент совершения договора полномочия единоличного исполнительного органа общества, осуществлял председатель ликвидационной комиссии Маликова О.А., являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая оценка.

В силу статьи 183 Гражданского кодекса при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

В пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой;

просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Суд апелляционной инстанции установил наличие последующего одобрения сделки (решение N 1 ликвидатора общества Маликовой О.А. от 24.01.2017 о последующем одобрении договора купли-продажи от 23.01.2017, свидетельские показания Маликовой О.А. в судебном заседании 14.02.2018), в порядке пункта 2 статьи 183 Гражданского кодекса, что соответствует разъяснениям пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Кодекса, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.10.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2018 по делу N А63-13019/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Улько

Судьи

Е.В. Артамкина О.Л. Рассказов