Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 мая 2018 г. N Ф08-1931/18 по делу N А32-37703/2017

г. Краснодар

15 мая 2018 г.

Дело N А32-37703/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 мая 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Факел" (ИНН 2320087290, ОГРН 1042311700221), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2017 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Новик В.Л.) по делу N А32-37703/2017, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Факел" (далее - общество) с иском о расторжении договора аренды от 13.05.2015 N 4900009929.

Иск мотивирован нарушением ответчиком договорных обязательств, выраженных в использовании земельного участка не по целевому назначению, что является основанием для его расторжения в соответствии с положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018, в удовлетворении иска отказано.

Суды установили, что муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 13.05.2015 N 4900009929 аренды земельного участка площадью 1314 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204010:15, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Роз, 40, в Центральном районе города Сочи, с видом разрешенного использования - "детское дошкольное учреждение". Договор заключен на срок до 18.02.2020. В соответствии с условиями договора арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу. Арендатор обязан не допускать действий, которые могут привести к ухудшению состояния земли, экологической и санитарной обстановке города. Арендатор обязать возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных экологических, санитарно-эпидемиологических и иных правил, нормативов. Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае следующих существенных нарушений его условий: использования земельного участка в целях, не предусмотренных договором; использования его способами, ухудшающими качественные характеристики и экологическую обстановку. В этом случае договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по требованию арендодателя по истечении 10 дней с даты получения арендатором акта о расторжении договора. Договор прошел процедуру государственной регистрации, участок передан арендатору, что администрацией не оспаривается. По результатам проведения осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204010:15 составлен акт от 29.03.2017, согласно которому на территории участка расположены одноэтажные объекты недвижимости. Границы участка на местность не вынесены, геодезические знаки на местности отсутствуют. Отображения в графической форме границ земельного участка не представлены. Акт подписан главным специалистом отдела земельного контроля по Центральному району Управления муниципального земельного контроля администрации Старцевым А.А. Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) 17.04.2017 в адрес общества направлена претензия от 10.04.2017 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок со дня получения претензии. В связи с неустранением арендатором допущенных нарушений департамент направил в его адрес претензию от 25.05.2017 с предложением расторгнуть договор от 13.05.2015 N 4900009929. Полагая, что имеются предусмотренные законом основания для расторжения договора аренды (в связи с неиспользованием земельного участка обществом), администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса, статей 45 и 46 Земельного кодекса. Суды признали, что администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора для рассмотрения по существу требования о расторжении договора аренды. В подтверждение факта ненадлежащего (нецелевого) использования обществом земельного участка администрацией представлен акт осмотра от 29.03.2017, из содержания которого следует, что в границах земельного участка расположены одноэтажные объекты недвижимости. Границы участка на местность не вынесены, геодезические знаки на местности отсутствуют. Отображения в графической форме границ указанного участка не представлены. Акт не подписан со стороны арендатора (составлен в одностороннем порядке главным специалистом отдела земельного контроля по Центральному району Управления муниципального земельного контроля администрации Старцевым А.А.). Доказательства уведомления общества о проведении осмотра в дело не представлены, поэтому акт не принят судами в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего факт нарушения арендатором условий договора. Участок передан обществу, на наличие задолженности по арендной плате администрация в исковом заявлении не ссылается. Следовательно, договор аренды исполняется сторонами. В акте осмотра указано, что на участке находятся одноэтажные строения, однако данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о том, что земельный участок не используется либо используется с нарушением условий договора аренды. К акту приложены фотоснимки, исследованные судом; на них изображены строения, к которым ведет дорожка, замощенная тротуарной плиткой, ведется хозяйственная деятельность. Иного из представленного фотоматериала не следует. Суд первой инстанции в определениях от 25.09.2017, от 16.10.2017 и от 07.11.2017 предлагал администрации представить правовое обоснование заявленных требований и указать конкретные нарушения использования земельного участка. Также предлагалось составить акт осмотра с участием общества (либо лиц, находящихся в строении); представить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении земельного участка и строений на нем. Однако администрация дважды представляла суду акт осмотра от 29.03.2017. Следовательно, администрация, как процессуальный истец, документально не обосновала требования, заявленные в рамках настоящего дела. Акт осмотра не отражает информации о земельном участке, поэтому не может служить основанием для оценки судом в качестве достоверного доказательства ненадлежащего использования земельного участка. Повторные осмотры земельного участка администрацией не проводились (соответствующие акты в дело не представлены). Наличие одноэтажных строений и отсутствие межевых знаков в границах земельного участка не может служить достаточным основанием для расторжения договора аренды. Поскольку надлежащие доказательства существенного нарушения обществом условий договора аренды администрацией не представлены, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Кассационная жалоба повторяет доводы, изложенные в исковом заявлении, а также в апелляционной жалобе, и мотивирована следующим. В ходе осмотра муниципального земельного участка установлено, что он арендатором не используется и находится в заброшенном состоянии. Допущенные обществом нарушения условий использования земельного участка являются основанием для расторжения договора аренды в соответствии с его условиями, а также положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса. Администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора для рассмотрения по существу требования о расторжении заключенного с обществом договора аренды.

От общества отзыв на жалобу не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 13.05.2015 N 4900009929 аренды земельного участка площадью 1314 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204010:15. Участок, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Роз, 40, в Центральном районе города Сочи, имеет вид разрешенного использования - "детское дошкольное учреждение", и предоставлен арендатору на срок до 18.02.2020. По условиям договора арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1, 1.3, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу (пункт 5.2.7). Арендатор обязан не допускать действий, которые могут привести к ухудшению состояния земли, экологической и санитарной обстановке города (пункт 5.2.9). Арендатор обязать возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных экологических, санитарно-эпидемиологических и иных правил, нормативов (пункт 5.2.14). Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае следующих существенных нарушений его условий: при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором; при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку (пункт 4.1.1). Договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случаях, установленных в пункте 4.1.1 договора по истечении 10 дней с даты получения арендатором акта о расторжении договора (пункт 8.5). Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации. Факт передачи земельного участка обществу администрацией не оспаривается.

Главным специалистом отдела земельного контроля по Центральному району Управления муниципального земельного контроля администрации Старцевым А.А. проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204010:15. По результатам осмотра составлен акт от 29.03.2017, согласно которому в границах земельного участка расположены одноэтажные объекты недвижимости. Границы участка на местность не вынесены, геодезические знаки на местности отсутствуют. Отображения в графической форме границ земельного участка не представлены. Акт подписан указанным лицом в одностороннем порядке.

Департаментом 17.04.2017 в адрес общества направлена претензия от 10.04.2017 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок со дня получения претензии.

В связи с неустранением арендатором допущенных нарушений, департамент направил в адрес общества претензию от 25.05.2017 с предложением расторгнуть договор аренды от 13.05.2015 N 4900009929.

Ссылаясь на неиспользование (ненадлежащее использование) арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204010:15, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержит разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

По результатам исследования представленных администрацией в материалы дела доказательств суды первой и апелляционной пришли к выводу о соблюдении истцом обязательного досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса).

Договор аренды подлежит прекращению, в частности, в том случае, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 9 Кодекса судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства (часть 1 статьи 66 Кодекса). Эта обязанность основана на положениях статьи 65 Кодекса, согласно которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В доказывании не нуждаются лишь те обстоятельства дела, которые признаны арбитражным судом общеизвестными (часть 1 статьи 69 Кодекса).

Арбитражный суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства, необходимые для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела и принятия законного и обоснованного судебного акта до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом (часть 2 статьи 66 Кодекса).

Суд первой инстанции в определениях от 25.09.2017, от 16.10.2017 и от 07.11.2017 предлагал администрации представить правовое обоснование заявленных требований и указать конкретные нарушения, связанные с использованием арендатором земельного участка. Также предлагалось составить акт осмотра с участием общества (либо лиц, находящихся в строениях, расположенных на участке); представить актуальную выписку из ЕГРН в отношении земельного участка (строений на нем). Однако документы, которые суд просил представить орган местного самоуправления, и которые необходимы для выяснения обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, не представлены. Администрация дважды повторно представила суду только акт осмотра земельного участка от 29.03.2017, который составлен в одностороннем порядке. Доказательства уведомления общества о проведении осмотра в дело не представлены. Какие-либо иные доказательства, свидетельствующие об использовании обществом земельного участка с нарушением условий договора аренды, в материалах дела отсутствуют. Таким образом, заявив требование о расторжении договора аренды от 13.05.2015 N 4900009929, администрация документально не подтвердила обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, и свидетельствующие о существенном нарушении обществом договорных обязательств (факт нецелевого использования арендатором земельного участка).

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Кодекса).

С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, судебные инстанции отказали администрации в удовлетворении иска.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе администрация ссылается на акт осмотра от 29.03.2017, как на доказательство использования обществом земельного участка с нарушением условий договора аренды. Орган местного самоуправления полагает доказанным факт ненадлежащего (нецелевого) использования арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204010:15. Между тем, приведенные администрацией в жалобе обстоятельства, связанные с установлением факта наличия (либо отсутствия) оснований для расторжения договора аренды, проверялись и были отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к противоположным выводам.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (статьи 286 и 287 Кодекса). Выводы судебных инстанций основаны на правильном применении норм права к установленным по делу обстоятельствам и соответствуют представленным сторонами доказательствам.

С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018 по делу N А32-37703/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Я.Е. Волков А.И. Мещерин