Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 мая 2018 г. N Ф08-2206/18 по делу N А53-16738/2017

г. Краснодар

30 мая 2018 г.

Дело N А53-16738/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 мая 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, от истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону - Саркисовой С.Л. (доверенность от 14.11.2017), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "БаГи" ИНН 6161013548, ОГРН 1026102903903) - Зиновьевой О.П. (доверенность от 13.07.2017), третьего лица - администрации города Ростова-на-Дону -Янина В.В. (доверенность от 13.11.2017), в отсутствие представителя третьего лица - Департамента жилищно-коммунального хозяйства и энергетики города Ростова-на-Дону, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.11.2017 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2018 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А53-16738/2017, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "БаГи" (далее - общество) о расторжении договора аренды от 14.05.2007 N 29868; возложении на общество обязанности по освобождению земельного участка общей площадью 19 653 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0010409:5, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волкова, 24, от всех временных сооружений путем демонтажа в течение 15 дней с момента вступления в законную силу судебного решения, по передаче данного участка по акту департаменту.

В рамках дела N А53-16739/2017 департамент заявил требования о расторжении договора аренды от 14.05.2007 N 29867; возложении на общество обязанности по освобождению земельного участка общей площадью 36 214 кв. м, с кадастровым номером 61:44:0010411:0003, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 2-д, от всех временных сооружений путем демонтажа в течение 15 дней с момента вступления в законную силу судебного решения, по передаче данного участка по акту департаменту.

Требования обоснованы ссылками на статьи 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивированы не освоением обществом спорных земельных участков, недостижением основной цели их предоставления, направленной на создание многофункциональной, специализированной и культурной территории для массового досуга и отдыха, что является существенным нарушением условий договоров.

Дела N А53-16738/2017 и А53-16739/2017 объединены в одном производство с присвоением единого номера А53-16738/2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Ростова-на-Дону (далее - администрация), Департамент жилищно-коммунального хозяйства и энергетики города Ростова-на-Дону.

Решением от 17.11.2017 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме. Суд первой инстанции указал на отсутствие доказательств использования обществом рассматриваемых земельных участков не по назначению (фотоматериалы, договоры с подрядными организациями, с творческими коллективами на проведение праздничных и развлекательных мероприятий, иная бухгалтерская документация). Однократный случай нарушения правил содержания парка не является основанием расторжения договоров аренды, заключенных на длительный срок.

Постановлением апелляционного суда от 26.01.2018 решение от 17.11.2017 оставлено без изменения. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, отметив, что ответчик не допустил нецелевое или не соответствующее условиям договоров использование спорных земельных участков, основания для расторжения договоров по основаниям, приведенным департаментом, отсутствуют.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 17.11.2017 и апелляционное постановление от 26.01.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что разработку и согласование проектной документации, каких-либо работ по озеленению общество на протяжении 10 лет после заключения договоров аренды не осуществляло. Доказательства выполнения необходимых мероприятий в материалы дела не представлены. Любые действия арендатора в отсутствие проектной документации, в нарушение Правил охраны зеленых насаждений, не могут быть охарактеризованы как действия по организации городского парка. Общество как арендатор земельных участков проводит на них работы, результат которых, в нарушение пункта 1.1 договоров аренды, не является организацией городского парка. Городской парк - объект озеленения, процесс создания и содержания которого должен выполняться в строгом соответствии с проектной документацией, разработанной специализированной организацией и согласованной уполномоченными органами. Такие требования установлены с учетом целевого назначения городского парка, предназначенного, в том числе для обеспечения прав граждан на благоприятную экологическую обстановку. Действия общества противоречат положениям пункта 1.1 договоров, не направлены на организацию городского парка, несмотря на объем осуществленных мероприятий, поскольку ответчик не имеет полномочий по их самостоятельному определению. Согласно условиям исследуемых договоров арендодатель имеет право требовать досрочного их расторжения при использовании объекта аренды не по целевому назначению. Актом обследования от 02.06.2017 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010411:0003 зафиксировано, что данный участок расположен в водоохраной зоне реки Темерник, прибрежная зона составляет 22 476 кв. м. На территории земельного участка размещены беседки, навесы, зонтики, крытые и открытые летние площадки, объекты мелкорозничной торговли. Въезд со стороны ул. Волкова (дамбы) ограничен автоматическим шлагбаумом. Актом обследования от 05.06.2017 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010409:5 зафиксировано, что данный участок не имеет ограждений по периметру, расположен в водоохраной зоне реки Темерник, прибрежная зона составляет 14 572 кв. м. Территория земельного участка имеет пересеченный рельеф с насаждениями и опорной ЛЭП, с юга на север проходит асфальтированная дорога (от дамбы по ул. Волкова, от ул. Волкова до въезда в пожарную часть МЧС), в северной части участка расположено одноэтажное временное строение (не эксплуатируется). Фактически арендатор разместил на арендованных им участках множество беседок для сдачи в аренду с мангалами, что следует из прилагаемых к акту фотографий. По факту загрязнения территории общего пользования отходами по пр. Космонавтов, 2-д, в отношении директора общества составлен протокол об административном правонарушении с последующим наказанием в виде предупреждения. Предусмотренная пунктом 1.1 договоров цель - организация городского парка как объекта озеленения с развитой инфраструктурой не достигнута, попытки выполнения работ по благоустройству территории предприняты после обращения департамента с исковыми заявлениями в арбитражный суд.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи, представитель департамента пояснил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Позицию департамента поддержал представитель администрации. Общество просило оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 14.05.2007 N 29867 в отношении земельного участка общей площадью 36 214 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010411:0003, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Космонавтов, 2-д; а также договор аренды от 14.05.2007 N 29868 в отношении земельного участка общей площадью 19 653 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010409:5, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Волкова, 24.

Договоры заключены сроком до 18.04.2046 в целях проведения работ по организации городского парка.

Согласно условиям договоров аренды арендодатель имеет право требовать досрочного их расторжения при использовании земельных участков не по целевому назначению (пункты 4.1.1).

Актом обследования от 02.06.2017 зафиксировано, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010411:0003 расположен в водоохранной зоне реки Темерник, прибрежная зона составляет 22 476 кв. м. На территории земельного участка размещены беседки, навесы, зонтики, крытые и открытые летние площадки, объекты мелкорозничной торговли, въезд со стороны ул. Волкова (дамбы) ограничен автоматическим шлагбаумом.

Актом обследования от 05.06.2017 зафиксировано, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010409:5 не имеет ограждения по периметру, расположен в водоохранной зоне реки Темерник, прибрежная зона составляет 14 572 кв. м. Территория земельного участка имеет пересеченный рельеф с зелеными насаждениями и опорной ЛЭП, с юга на север по участку проходит асфальтированная дорога (от дамбы до ул. Волкова, от ул. Волкова до въезда в пожарную часть МЧС), в северной части участка расположено одноэтажное временное строение (не эксплуатируется).

15 марта 2017 года департамент направил обществу предложение об устранении выявленных нарушений - о необходимости начала освоения арендованных земельных участков, 20.04.2017 - предложение о расторжении договоров.

Ссылаясь на нарушение арендатором условий договоров аренды о целевом использовании (неосвоении) спорных земельных участков, департамент обратился с иском в арбитражный суд.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению (статья 60 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Исходя из толкования приведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, суды двух инстанций указали, что при устройстве городского парка общество проложило асфальтированную дорогу, установило шлагбаум, столбы освещения, скамейки, декоративные мостики, скульптуры, обустроило детскую площадку, уложило тротуарную плитку на пешеходных дорожках, установило поребрики, обустроило родник, создало волейбольную площадку, высадило деревья, кустарники, газон, цветы; организует проведение праздничных мероприятий на территории парковой зоны; на регулярной основе осуществляет уборку и содержание арендуемой территории (охрана, электроснабжение, водоснабжение, вывоз ТБО); осуществляет уход за зелеными насаждениями. Объем работ и затрат по организации городского парка подтвержден бухгалтерскими документами. Истец не доказал факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды (статьи 9 и 65 Кодекса), общество не допустило нецелевое (не соответствующее условиям договоров) использование предоставленных в аренду земельных участков, основания для досрочного их расторжения отсутствуют.

Коллегия кассационного суда полагает, что судебные акты состоялись без учета следующего.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса). Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

На основании пункта 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 9 статьи 85 Земельного кодекса земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма, и являются территорией общего пользования.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Суды не дали оценку правовой природе отношений сторон рассматриваемых договоров, не оценили сделки на предмет действительности, заключенности, ввиду чего обжалуемые судебные акты нельзя признать основанными на полном и всестороннем исследовании материалов дела, и подлежат отмене (часть 3 статьи 287 Кодекса).

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать оценку рассматриваемым договорам аренды земельных участков, установить и исследовать все существенные обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.11.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2018 по делу N А53-16738/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов