Споры об аренде (А. Першин, Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", выпуск 14, апрель 2003 г.)

Споры об аренде

Арендные отношения широко распространены в хозяйственной практике - многие организации и предприниматели сталкиваются с необходимостью заключения договоров аренды различного имущества (недвижимости, земельных участков и т.д.). Но в ряде случаев между арендатором и арендодателем возникают конфликтные ситуации, помощь в справедливом разрешении которых могут оказать лишь судебные инстанции.

Ситуация 1

Организация обратилась в арбитражный суд с иском к образовательному учреждению о признании незаключенным договора аренды и с требованием освободить 8 капитальных строений площадью 1225,8 кв.м (базу отдыха). Как следовало из материалов дела, организация и образовательное учреждение подписали договор аренды базы отдыха с правом выкупа. Срок действия договора был определен с 17.09.2001 до 16.09.2002. В подписанном сторонами приложении к договору содержалась подробная характеристика арендуемых помещений. В соответствии с положениями ст.655 ГК РФ организация по акту сдачи-приемки от 20.09.2001 передала образовательному учреждению указанные в договоре здания.

Судом первой инстанции в иске было отказано со ссылкой на достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора аренды ввиду отсутствия необходимости государственной регистрации договора, заключенного на срок менее одного года. Суд сделал вывод о том, что срок действия договора определен сторонами по 15.09.2002 включительно. Это дало ему возможность считать договор заключенным на срок менее года.

В решении было указано на следующее: определенный в договоре срок аренды (с 17.09.2001 до 16.09.2002) действует по 15.09.2002 включительно. При этом суд исходил из того, что предлог "до" используется здесь стороной в значении "не включая дату, следующую после этого предлога".

Кроме того, организация направила в адрес образовательного учреждения письмо от 22.04.2002 N 09-01-01/93, в котором прямо указала, что договор аренды заключен на срок менее одного года. Образовательное учреждение при заключении этого договора знало о сроке его действия. В связи с указанными обстоятельствами стороны не обращались в соответствующий орган за государственной регистрацией договора.

Из материалов дела следовало, что образовательное учреждение во исполнение условий договора перечислило объединению сумму выкупа (1 150 000 рублей) платежными поручениями от 03.04.2002, от 05.04.2002, от 08.04.2002. Указанная сумма была возвращена организацией, но образовательное учреждение перечислило сумму на депозитный счет нотариальной конторы (что подтверждалось платежным поручением от 20.08.2002).

Суд кассационной инстанции принял постановление об удовлетворении иска без учета волеизъявления сторон при заключении договора аренды, ошибочно истолковав срок действия договора как период менее одного года. Не согласившись с мнением апелляционной инстанции, Президиум ВАС РФ оставил в силе решение суда первой инстанции (см. постановление Президиума ВАС РФ от 14 января 2003 г. N 9523/02).

Ситуация 2

Департамент государственного и муниципального имущества (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к Государственному унитарному предприятию (далее - ГУП) о выселении из нежилых помещений.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск был удовлетворен. При этом суд первой и апелляционной инстанций исходил из прекращения договора аренды, заключенного сторонами, в связи с направлением истцом ответчику соответствующего уведомления о его прекращении, и неисполнения ответчиком обязанности по возращению имущества.

Не согласившись с рассмотренными решением и постановлением, ГУП обратилось в ФАС Московского округа с кассационной жалобой об отмене судебных актов как принятых с нарушением норм материального и процессуального права и о направлении дела на новое рассмотрение. В обоснование жалобы ответчик ссылался на пролонгацию договора аренды указанных помещений, в связи с чем, по его мнению, отсутствуют основания для возврата имущества арендодателю.

Изучив материалы дела, суд кассационной инстанции не нашел оснований для удовлетворения жалобы.

Из материалов дела следовало, что между департаментом (арендодателем) и ГУПом (арендатором) был заключен договор на аренду нежилых помещений площадью 412,9 м2 сроком действия до 01.04.98. В связи с тем что после истечения этого срока арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с положениями ст.621 ГК РФ.

Разрешая спор, суд первой и апелляционной инстанций установил, что уведомлением от 19.03.2002 N 86-ув-02 арендодатель известил арендатора об отказе от договора, в связи с чем суд сделал обоснованный вывод о прекращении договора, правомерно применив ст.610 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах у ГУПа в силу ст.622 ГК РФ возникла обязанность возвратить имущество, в связи с чем суд первой и апелляционной инстанций принял решение о правомерности заявленных требований и о выселении ответчика из занимаемых им помещений. В рассматриваемой ситуации ссылка ГУПа на пролонгацию договора являлась необоснованной, так как материалами дела не подтверждается факт согласия на пролонгацию собственника имущества (департамента).

Также не был признан состоятельным довод жалобы ГУПа о неполучении им уведомления о прекращении договора, так как ГУПом не было представлено доказательств, подтверждающих данное обстоятельство. На основании изложенного ФАС Московского округа оставил без удовлетворения кассационную жалобу ГУПа (см. постановление ФАС Московского округа от 10 февраля 2003 г. N КГ-А40/163-03).

Ситуация 3

Московский земельный комитет (Москомзем) обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 108 404 руб. 01 коп. и пеней за просрочку оплаты в сумме 5 946 728 руб. 00 коп. на основании договора аренды земельного участка.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано. Суд признал договор аренды земельного участка незаключенным, следовательно, не порождающим юридических последствий, так как договор не зарегистрирован в установленном порядке. В дальнейшем на принятый судебный акт Москомземом подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об его отмене как незаконного и необоснованного и об удовлетворении иска. Изучив материалы дела, ФАС Московского округа не нашел оснований для удовлетворения жалобы.

Между Москомземом (арендодатель) и ООО (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка. В соответствии с положениями ст.130, 131, 164 и 609 ГК РФ и ст.26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды земельного участка подлежит обязательной госрегистрации.

Из материалов дела следовало, что договор не был зарегистрирован в установленном Законом порядке. В силу п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено Законом. При сложившихся обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что договор аренды не был заключен. Поскольку исковое требование Москомзема было основано на незаключенном договоре, суд обоснованно отказал в удовлетворении иска (см. постановление ФАС Московского округа от 30 января 2003 г. N КГ-А40/9224-02).

Ситуация 4

ООО обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю без образования юридического лица о взыскании долга по арендной плате за период 2001 г. и I, II кварталы 2002 г., о расторжении договора от 25.05.97 N 1 и выселении ответчика из нежилого помещения.

Решением арбитражного суда иск был удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, а иск удовлетворен частично в части выселения ответчика из нежилого помещения.

При этом суд исходил из того, что договор на аренду нежилого помещения был подписан неуполномоченным лицом и в последующем не одобрен предпринимателем, в связи с чем у предпринимателя отсутствовали правовые основания для занятия помещения. На указанный судебный акт ответчиком подана кассационная жалоба, в которой ставился вопрос об отмене постановления в части выселения ответчика из занимаемых нежилых помещений и отказе в удовлетворении иска в этой части, поскольку судом была неправильно применена ст.301 ГК РФ и нарушены нормы процессуального права.

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения, подписанный неуполномоченным лицом. Доказательства, подтверждающие одобрение договора, предпринимателем предоставлены не были. При таких обстоятельствах суд обоснованно сослался на то, что данный договор не порождает правовых последствий для предпринимателя. Кроме того, рассматриваемый договор был признан незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ). С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие у ответчика правовых оснований для занятия помещения и на основании ст.301 ГК РФ обязал предпринимателя без образования юридического лица освободить нежилое помещение. Исходя из этого ФАС Московского округа не нашел оснований для изменения постановления апелляционной инстанции (см. постановление ФАС Московского округа от 9 января 2002 г. N КГ-А40/8696-02).

Ситуация 5

ОАО обратилось в арбитражный суд с иском к ГУПу о понуждении к заключению договора аренды. В качестве третьего лица к участию в деле привлечен Департамент государственного и муниципального имущества г.Москвы (далее - департамент).

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. При этом суд первой и апелляционной инстанций исходил из того, что истцом ненадлежащим образом исполнялись обязанности по договору аренды.

Не согласившись с решением и постановлением, истец обратился в ФАС Московского округа с кассационной жалобой на судебные акты, в которой ставится вопрос об их отмене как принятых с нарушением норм материального и процессуального права и об удовлетворении иска. В обоснование жалобы заявитель ссылался на несоответствие обстоятельствам дела вывода суда о сдаче истцом в субаренду арендуемых им помещений без согласия арендодателя.

Изучив материалы дела, суд кассационной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.

Из материалов дела следовало, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилых помещений. По истечении срока действия договора ОАО получило отказ от ГУПа в продлении срока действия договора. Судом было установлено, что на арендуемых истцом площадях находятся сторонние организации, занимающие помещения без согласия арендодателя, в связи с чем судом был сделан вывод об отсутствии у истца преимущественного права на заключение нового договора аренды на указанные помещения как арендатора, не надлежащим образом исполнявшего обязанности по ранее заключенному договору. Данный вывод был основан на положениях п.1 ст.621 ГК РФ, определяющих преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок для арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности.

В связи с этим кассационная жалоба ОАО была оставлена без удовлетворения (см. постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 января 2003 г. N КГ-А40/8522-02).

А. Першин,

ведущий эксперт "БП"

Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", выпуск 14, апрель 2003 г.