Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 июня 2018 г. N Ф08-3840/18 по делу N А32-34048/2017

г. Краснодар

15 июня 2018 г.

Дело N А32-34048/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., в отсутствие истца - администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Тарас-98" (ИНН 2320082648, ОГРН 1022302944245), индивидуального предпринимателя Пановициной Светланы Юрьевны (ИНН 232004503589, ОГРНИП 304232029300085), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2018 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2018 (судьи Ванин В.В., Нарышкина Н.В., Чотчаев Б.Т) по делу N А32-34048/2017, установил следующее.

Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пановициной С.Ю. (далее - предприниматель), ООО "Тарас-98" (далее - общество) о применении последствий ничтожности договоров аренды от 21.02.2005 N 4900003398 и от 22.04.2005 N 4900003469 путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:17, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Островского, 1, правом арендой.

Решением от 07.02.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 02.04.2018, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок на момент заключения спорного договора располагался на территории курорта федерального значения г. Сочи. Полномочия по распоряжению участком у администрации отсутствовали, что влечет недействительность (ничтожность) договоров от 21.02.2005 N 4900003398 и от 22.04.2005 N 4900003469 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Данные обстоятельства установлены в рамках дела N А32-6313/2014. В то же время основания для погашения в ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:17 правом аренды, отсутствуют, поскольку на данном участке возведен многоквартирный жилой дом, право собственности на квартиры, в котором зарегистрировано за юридическими и физическими лицами. С момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме земельный участок поступает в общую долевую собственность. Таким образом, администрация не является собственником земельного участка.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. Податель жалобы указывает, что на дату заключения договоров от 21.02.2005 N 4900003398 и от 22.04.2005 N 4900003469 администрация не обладала полномочиями на предоставление спорного земельного участка в аренду, поскольку он в силу закона находился в федеральной собственности, следовательно, указанные договоры аренды являются ничтожными сделками. Единственным возможным способом защиты права органа местного самоуправления является признание обременения правом аренды ответчиков отсутствующим.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 21.02.2005 администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 4900003398 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду совместно с обществом и МУП "РЭО N 1" земельный участок площадью 2895 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204015:0017, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, для обеспечения эксплуатации жилого дома и магазина по ул. Островского, 1 в Центральном районе г. Сочи. Срок действия договора установлен с момента государственной регистрации до 01.08.2052 (пункт 2.1 договора).

22 апреля 2005 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4900003469 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду совместно с предпринимателем и МУП "РЭО N 1" земельный участок из земель поселений площадью 2895 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204015:0017, расположенный во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, для обеспечения эксплуатации жилого дома и магазина по ул. Островского, 1, в Центральном районе г. Сочи. Срок действия договора установлен с момента государственной регистрации до 01.08.2052 (пункт 2.1 договора).

В ЕГРН внесены записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:0017 правом аренды в пользу предпринимателя (договор от 21.02.2005 N 4900003398) и общества (договора от 22.04.2005 N 4900003469).

На спорном участке расположен объект недвижимости - многоквартирный четырнадцатиэтажный жилой дом, часть нежилых помещений в котором используются для размещения кафе и магазина.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204015:0017, фактически занимаемый жилым домом с магазином, сформирован и учтен в государственном кадастре недвижимости 03.11.2003, права собственности на помещения в данном доме зарегистрированы в ЕГРН.

Администрация, полагая, что договоры аренды являются недействительными (ничтожными) сделками, в связи с чем записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:17 подлежит погашению, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Статьей 608 Гражданского кодекса закреплено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).

По смыслу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 N 2-П).

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в реестр, в том числе решение о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, которое является основанием для внесения записи в реестр.

В случаях, когда запись в реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11). Одним из условий для реализации данного способа защиты права является отсутствие необходимости защиты владения.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции до 31.12.2016) государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется.

В пунктах 66 и 67 постановления N 10/22 разъяснено, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, но представитель такого собственника не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, а собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимания обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А32-6313/2014, суды пришли к выводу о том, что договоры аренды от 21.02.2005 N 4900003398 и от 22.04.2005 N 4900003469, в рамках которых ответчикам был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204015:0017, являются ничтожными сделками, так как заключены арендодателем в отсутствии у него таких полномочий. В настоящее время спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома. Таким образом, в рассматриваемом случае муниципальное образование г. Сочи не может считаться лицом, заинтересованным в устранении из реестра записи о договоре аренды. Кроме того, суды также правомерно указали, что истец не владеет спорным участком.

Кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы судов первой и апелляционной инстанций.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 07.02.2018 и апелляционного постановления от 02.04.2018 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.02.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2018 по делу N А32-34048/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Я.Е. Волков

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин