Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 июня 2018 г. N Ф08-4136/18 по делу N А32-46544/2017

г. Краснодар

21 июня 2018 г.

Дело N А32-46544/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июня 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Фармацевтическая компания "Фарммедсервис" (ИНН 2320075249, ОГРН 1022302933036) - Рудик Ю.В. (доверенность от 12.10.2016), в отсутствие истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2018 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2018 (судьи Малыхина М.Н., Попов А.А., Сулименко О.А.) по делу N А32-46544/2017, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Фармацевтическая компания "Фарммедсервис" (далее - общество) с иском о расторжении договора от 19.05.2014 N 4900009492 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205001:111, площадью 50 кв. м, расположенного по ул. Труда, 1А в Центральном районе города Сочи.

Требования основаны на положениях статей 309, 310, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивированы использованием обществом участка с кадастровым номером 23:49:0205001:111 для целей (аптека), не соответствующих виду разрешенного использования (магазин продтоваров).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2018, в удовлетворении иска отказано.

Суды установили, что на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 24.04.2002 обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимости - магазин продтоваров площадью 50,1 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:49:0205001:2079, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Труда, 1А. Право собственности в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) зарегистрировано 29.04.2002 (запись о государственной регистрации N 23-01.50-14.2002-5). Обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права от 30.04.2002 серия 23-АА N 551877. На основании постановления администрации от 12.03.2014 N 379 "О предоставлении обществу в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Труда, 1А" в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в настоящее время - статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс) стороны заключили договор аренды от 19.05.2014 N 4900009492. По условиям договора арендатору на срок по 12.03.2063 предоставлен во временное владение и пользование земельный участок площадью 50 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205001:111, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Труда, 1А. Участок имеет вид разрешенного использования "магазин продтоваров", расположен в территориальной зоне Ж-3, категория земель - земли населенных пунктов. Возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором, за исключением случая, предусмотренного пунктом 8.5 договора, в силу которого договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора. В названном пункте договора предусмотрено право арендодателя на отказ от договора в случае существенных нарушений его условий, в том числе при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации. Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) направил в адрес общества претензию от 10.04.2017 N 7499/02-05-16, в которой указал на нарушение арендатором условия договора об использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования (фактически на участке расположена аптека). Кроме того, согласно заключению департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 06.12.2016 объект недвижимости с северной и западной стороны частично пересекает границы земельного участка из земель неразграниченной государственной собственности, а также с западной стороны пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205001:8. По сведениям официального сайта ФГУП "Почта России" претензия (почтовый идентификатор N 35400090465257) получена обществом 28.04.2017. Письмом от 30.05.2017 N 10278/02-05-16 департамент уведомил общество о досрочном расторжении договора аренды ввиду невыполнения требований, содержащихся в претензии от 10.04.2017 N 7499/02-05-16. Указывая на то, что общество использует земельный участок не в соответствии с видом разрешенного использования, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 450, 607, 615, 619 Гражданского кодекса, статями 22, 45, 46 Земельного кодекса, а также статьями 30, 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс). Градостроительный регламент территориальной зоны Ж3, в которую входит участок под принадлежащим обществу объектом недвижимости, относит такой вид использования как аптека к числу разрешенных (таблица N 9 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных Решением городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202; далее - Правила землепользования и застройки). Следовательно, общество сохранило право использования земельного участка и объекта недвижимости в соответствии с таким видом использования (часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса). С учетом изложенного, суды отклонили доводы администрации о существенном нарушении арендатором условия договора о нецелевом использовании земельного участка. Судебные инстанции указали, что пересечение границ объекта недвижимости с границами иных земельных участков также не может служить основанием для расторжения договора аренды и предполагает использование истцом иных способов защиты права. В связи с отсутствием предусмотренных гражданским и земельным законодательством оснований для расторжения договора аренды от 19.05.2014 N 4900009492, суды отказали администрации в удовлетворении заявленных требований.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Кассационная жалоба повторяет доводы, изложенные администрацией в исковом заявлении и в апелляционной жалобе. Истец полагает, что общество, фактически использующее земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205001:111 для размещения аптеки, нарушает условия договора об использовании объекта аренды в соответствии с установленным видом разрешенного использования (магазин продтоваров). Поэтому имеются законные основания для досрочного расторжения договора аренды (статьи 450, 619 Гражданского кодекса).

От общества отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций положениям гражданского и земельного законодательства, а также законодательства в области градостроительной деятельности. Ответчик полагает вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 19.05.2014 N 4900009492 законным и обоснованным.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 24.04.2002 обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимости (магазин продтоваров) площадью 50,1 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:49:0205001:2079, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Труда, 1А. Право общества на указанное недвижимое имущество 29.04.2002 зарегистрировано в ЕГРН (запись о государственной регистрации от N 23-01.50-14.2002-5), которому выдано свидетельство о государственной регистрации права от 30.04.2002 серия 23-АА N 551877.

На основании постановления администрации от 12.03.2014 N 379 "О предоставлении обществу в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Труда, 1А" и в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса стороны заключили договор аренды от 19.05.2014 N 4900009492. По условиям договора арендатору во временное владение и пользование (на срок по 12.03.2063) передается земельный участок площадью 50 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205001:111, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Труда, 1А. Участок с видом разрешенного использования "магазин продтоваров" расположен в территориальной зоне Ж-3, категория земель - земли населенных пунктов. Возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором, за исключением случая, предусмотренного пунктом 8.5 договора, в силу которого договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора. Названным пунктом договора предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора в случае существенных нарушений его условий, в том числе при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных договором.

Договор аренды от 19.05.2014 N 4900009492 прошел процедуру государственной регистрации.

Департамент направил в адрес общества претензию от 10.04.2017 N 7499/02-05-16, в которой указал на нарушение обществом условия договора аренды об использовании земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования (магазин продтоваров). Фактически на земельном участке расположена аптека. Кроме того, что согласно заключению департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 06.12.2016 объект недвижимости с северной и западной стороны частично пересекает границы земельного участка из земель неразграниченной государственной собственности, а также с западной стороны пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205001:8. По сведениям официального сайта ФГУП "Почта России" претензия (почтовый идентификатор N 35400090465257) получена обществом 28.04.2017.

Письмом от 30.05.2017 N 10278/02-05-16 департамент уведомил общество о досрочном расторжении договора аренды ввиду невыполнения требований, изложенных в претензии от 10.04.2017 N 7499/02-05-16.

Ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205001:111 используется обществом для размещения аптеки, то есть не в соответствии с видом разрешенного использования (магазин продтоваров), администрация обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся разъяснения по применению арбитражными судами данной правовой нормы. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Основанием для обращения администрации в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды от 19.05.2014 N 4900009492 послужило использование обществом земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205001:111 не в соответствии с видом разрешенного использования.

В статье 30 Градостроительного кодекса закреплено, что виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса).

На основании статьи 7 Земельного кодекса возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суды установили, что договор аренды заключен на срок более чем 5 лет (по 12.03.2063). Градостроительный регламент территориальной зоны Ж-3, в которую входит арендуемый обществом участок, относит такой вид использования как аптека к числу разрешенных (таблица N 9 Правил землепользования и застройки). Поскольку общество сохранило право использования земельного участка и объекта недвижимости в соответствии с указанным видом использования, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для вывода о допущенном арендатором существенном нарушении условий договора, что влечет отказ в удовлетворении иска.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе администрация приводит доводы о наличии оснований для расторжения договора аренды от 19.05.2014 N 4900009492 в связи с допущенными обществом существенными нарушениями, выразившимися в использовании земельного участка не в соответствии с видом его разрешенного использования. Однако эти доводы являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они не принимаются судом округа. Суды полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2018 по делу N А32-46544/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова А.И. Мещерин